La cacophonie juridique plane autour du paiement des loyers commerciaux

Les volets baissés font à nouveau partie du paysage aux quatre coins du pays et au-delà. Derrière ceux-ci, les dettes s'accumulent et les conflits couvent. ©Photo News

15 décisions prononcées en tous sens par des juges de paix concernant des litiges entre bailleurs et locataires autour des baux commerciaux viennent nuancer un cas particulier récemment mis en exergue par les médias.

Il y a dix jours, L’Echo rapportait le cas du juge de paix d’Etterbeek donnant raison à la chaîne de produits de soins Di contre son bailleur. Il actait que les loyers impayés des mois de mars à mai n’étaient pas dûs. Hasard du calendrier, le Journal des Juges de Paix vient de publier 14 autres décisions prononcées, liées à l’impact de la crise du coronavirus en matière de bail commercial. Une chose est déjà certaine: rien n’est clarifié en la matière.

«Dans un bail commercial, le locataire doit payer un loyer à son bailleur. Mais ce loyer constitue la contrepartie de la jouissance que le bailleur doit garantir à son locataire», rappelle d'abord Maître Mathieu Higny, avocat-associé chez Parresia et collaborateur scientifique au Centre de droit privé de l’UCLouvain. Celui-ci ajoute qu'un locataire n’est - en principe - jamais dans l’impossibilité de payer son loyer à son bailleur.

Malgré ce double constat théorique, l’avocat spécialisé salue la solidarité de terrain dont de nombreux bailleurs ont fait preuve - spontanément ou en se faisant tirer l’oreille - vis-à-vis de leurs locataires dont les établissements ont dû fermer sur ordre des autorités publiques durant le premier confinement. C’est ainsi qu’ont fleuri des accords entre parties qui ont permis d’éviter des milliers de procédures judiciaires. Jusqu’ici…

«Ce nécessaire dialogue a toutefois pu se solder par un échec. Et c’est là qu'avocats et juges de paix entrent en scène», rappelle Maître Higny. Les avocats du bailleur n’ont alors pas manqué de rappeler, outre le postulat qu’un loyer reste dû, d’autres arguments pour convaincre les juges que le locataire doit respecter son contrat.

Quant aux avocats du locataire, la thèse généralement suivie consiste, au-delà de la nécessaire jouissance des lieux loués non rencontrée, «à plaider que l’ordre des autorités publiques de fermer les établissements commerciaux dits «non-essentiels» s’apparente à un 'fait du prince' entraînant une suspension du paiement des loyers motivée par la théorie des risques. D’aucuns n’ont aussi pas manqué de faire valoir un abus de droit dans le chef des bailleurs», explique l’avocat spécialisé.

Torts partagés, à tort et à travers

C’est ainsi que certains juges ont donné raison aux bailleurs, constatant qu’ils n’avaient en fait pas failli à leur obligation de fournir la jouissance des lieux loués. Mathieu Higny relève ainsi des jugements des juges de paix du 1er canton de Gand, du 3e canton de Bruges, du canton de Woluwe-Saint-Pierre, d’Ixelles et d’Houthalen-Helchteren. «Encore ces magistrats n’ont-ils pas tous décidé de condamner les locataires à 100% des loyers. Le juge de paix du canton de Woluwe-Saint-Pierre estime qu’un bailleur exigeant un tel paiement se rend coupable d’un abus de droit face au locataire forcé à fermer. Il en a résulté une réduction des loyers de 50% durant le lockdown du printemps. Mais ce même juge rejette le même argument de l’abus de droit pour des bureaux loués n'ayant pas fait l’objet d’une fermeture obligatoire», nuance-t-il.

"Il faudra attendre une décision ultime de la Cour de cassation pour trancher définitivement la question."
Mathieu Higny
Avocat-associé Parresia

A l’inverse, d’autres juges de paix ont accepté, en faveur du locataire, l’argument de la suspension du paiement du loyer pendant la période de fermeture obligatoire de leur(s) établissement(s), sur la base de la théorie des risques. Selon ceux-ci, les bailleurs étaient dans l’impossibilité de fournir la jouissance paisible des lieux loués. C’est le cas des juges de paix du 1er canton de Schaerbeek, du 2e canton d’Anvers et du canton d’Etterbeek. «On relève aussi une décision en ce sens qui a fait grand bruit outre-Atlantique, car prononcée dès le 16 juillet 2020 par la Cour supérieure du Québec», ajoute Mathieu Higny.

Locataires et bailleurs lancent un appel commun

Au moment de boucler ce papier, nous apprenions que les représentants des locataires et des bailleurs lançaient conjointement un appel réclamant la réouverture des magasins physiques dès la fin novembre ainsi que des mesures de soutien complémentaires pour le secteur. Parmi ces mesures figure l’instauration d’un crédit d’impôt octroyé au propriétaire en cas d’exonération du loyer pour le locataire

"La période de fin d'année est cruciale pour nous", alertent les principales fédérations de la sphère immobilière (UPSI, BLSC) et commerciale belges (Comeos, RFB), appelant les autorités à agir d’urgence "afin d'éviter des conséquences socio-économiques structurelles" et pointant que les magasins rouvrent dans une semaine chez nos voisins français. Les fédérations exigent en outre une flexibilité maximale de l’exploitation des commerces en décembre et janvier prochains pour disperser autant que possible les clients.

En conclusion toute provisoire, celui-ci fait le constat que la jurisprudence actuelle et disparate ne facilite guère les choses et ne permet de présumer de rien. «Il est clair qu’il faudra attendre une décision ultime de la Cour de cassation pour trancher définitivement la question. L’impact de la fermeture obligatoire des établissements commerciaux dits «non essentiels» imposée par les autorités publiques durant le premier confinement n’a pas fini de diviser les parties, qui ont donc tout intérêt à se mettre à table pour limiter les dégâts causés de part et d’autre.»

Lire également

Publicité
Publicité
Publicité

Messages sponsorisés

Messages sponsorisés