La chaussée d'Ixelles compte sur son piétonnier pour se trouver une identité

©Kristof Vadino

Cette semaine, nous lorgnons de près les rues commerçantes les plus fréquentées de la capitale. Quel prix faut-il mettre pour s’y offrir une vitrine et qui se cache derrière elles?

Les voiries de la chaussée d’Ixelles viennent tout juste d’être rouvertes à une circulation douce. Vélos et piétons profitent de l’aubaine sous le soleil tapant. Mais les trottoirs, eux, sont encore bien loin d’être agréables au pied distrait et à l’œil tant les trous en façade sont nombreux le long de l’artère où le mobilier urbain est inexistant.

Contrairement à la plupart de ses concurrentes, la chaussée considérée par les spécialistes du marché local comme le rendez-vous "mass market" du haut de la capitale ne relie pas deux pôles. Elle est juste "accrochée" à la Porte de Namur et son trafic piéton s’étiole au fur et à mesure qu’on s’en éloigne. La qualité et le prix des emplacements y diminuent d’ailleurs au même rythme que le flux de chalands. Pourtant, c’est sur le versant de la place Fernand Cocq que les commerces semblent pour l’instant les plus accueillants et durables, tout comme les façades et les étages, d’ailleurs.

loyers sous pression

Ici aussi, le marché local a globalement augmenté deux à trois fois plus vite que l’inflation. Mais si on scrute une portion ciblée de l’artère, les prix fluctuent fortement à la baisse ou à la hausse selon l’endroit ciblé.

Un exemple frappant pour l’instant: les numéros pairs logés juste à côté de la Porte de Namur avant la chaussée de Wavre. On recense en tout et pour tout, sur ce court tronçon, 7 unités commerciales. Deux sont en démolition-reconstruction; une – le 14, Maison Dorée – est encore aux mains d’un propriétaire exploitant. Trois vitrines sur les quatre restantes ont vécu un renouvellement de bail cette année. Il s’agit de Carrefour Express (16, Vastned), Grand Optical (18, Straco) et Exki (12, Haelterman), qui sont dans un mouchoir de poche côté loyers faciaux: entre 1.000 et 1.300 euros/m² pondérés. Au n°20, l’enseigne Nyx s’est installée en septembre 2016. Le loyer pondéré y grimpe à 3.125 euros/m². Un record encore et toujours signé GH Group… "Nyx paie 10% de moins que s’il s’était installé dans le complexe The Mint, place de la Monnaie. Pourtant, la chaussée d’Ixelles est en moyenne trois fois moins chère que la rue Neuve…", détaille le patron de refero.re.

 

Les spécialistes du marché commercial divisent toujours en deux portions la chaussée dont la voirie a ressemblé à une spéciale du Paris-Dakar durant plus d’un an. Le tronçon allant de la porte de Namur à la rue Francart constitue selon eux la partie la plus rentable. Elle se termine, côté impair, par l’immeuble qui accueillera le futur Primark. À partir de là jusqu’à la rue de la Paix, la localisation est moins prisée pour l’instant.

Cul-de-sac commercial, la chaussée d’Ixelles souffre d’une cyclicité plus forte que ses rivales. En cas de bonne conjoncture soutenue, les enseignes poussent vers la rue de la Paix. En cas de récession – ce qui est le cas aujourd’hui vu les travaux à prolongation –, elles se concentrent sur la meilleure partie. "Au siècle dernier, les enseignes Christiaensens et Vanden Borre étaient encore stratégiquement localisées en termes de chalandise; ce n’est plus vraiment le cas. On peut espérer qu’avec Primark, la chaussée va retrouver une locomotive-relais à bonne distance de la Porte de Namur et drainer les curieux jusque-là", risque Grégoire Dupont, patron du site de crowdsourcing refero.re.

Chantier à ciel ouvert

À l’entrée côté Porte de Namur, juste avant la boutique Exki, un trou béant donne le topo. Il accueillera prochainement le projet mixte de Vastint baptisé Elite House. Juste en face, les fenêtres cassées à l’étage ne font guère une publicité à la banque ING du rez. "En juin dernier encore, il fallait vraiment être motivé pour aller faire du shopping dans ce quartier sinistré et défoncé. En dehors des soldes, la plupart des boutiques sont d’ailleurs encore bien désertées. Les clients doivent reprendre possession des nouveaux aménagements publics et des nouvelles règles de circulation", constate Grégoire Dupont.

Au niveau des chantiers privés, les travaux de rénovation se sont multipliés durant la période de vaches maigres prolongée par les chantiers en voirie. Lors de notre passage fin juillet, les vitrines des n°53-55 (ex-La Halle), 63-67 (futur Primark), 99, 109 (ex-Coiffeur Georgy & Greg), 121, 126 (ex-Beauty Shop) et 128 (ex-Optical Discount) étaient fermées ou en travaux. La nouvelle offre locale devra donc elle aussi se retisser. Progressivement: la nouvelle locomotive-relais, le futur Primark, n’ouvrira d’ailleurs ses portes que fin 2018.

En attendant la locomotive Primark

La démolition/reconstruction lourde de l’ex-Sportsdirect.com par le propriétaire Redevco pour loger le futur Primark est bien entamée. Elle se prolongera jusque fin 2018. Sur le trottoir rénové d’en face, les vitrines n°4-6-8-10 sont également en plein chantier. Vastint, qui aménage également le futur hôtel Moxy dans les murs initialement développés par Immobel et CFE, y propose un espace commercial global de 3.500 m², avec bureaux aux étages. Le projet a été baptisé Elite House. Tout un programme… qu’il faudra tenir sur le haut du nouveau pavé de l’artère rendue aux piétons.

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