La dette hypothécaire des ménages belges gonfle encore

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Le Belge fait gonfler ses emprunts immobiliers. Depuis dix ans, ils ont augmenté en moyenne de 50% par rapport à ses revenus bruts.

Selon la société internationale de conseil et d’audit Deloitte, la dette hypothécaire des ménages belges a "considérablement" augmenté par rapport à leurs revenus annuels bruts. Selon les derniers chiffres publiés ce jeudi dans sa 8e étude sur le sujet (European Property Index), cette dette a gonflé de 50% depuis dix ans (2008) Et cela représente 20% de plus que la moyenne européenne.

Est-ce vraiment grave, docteur? "En raison des taux d’intérêt plancher et des prix de l’immobilier plus élevés, les Belges empruntent davantage pour acheter une maison. Bien entendu, certaines mesures, telles que la prime au logement et la réduction des frais d’inscription, ont encouragé cette tendance. Ces taux historiquement bas, qui augmentent l’attrait pour les rendements immobiliers et encouragent le développement d’actifs d’investissement, continuent également à attirer nombre d’investisseurs particuliers", répond Frédéric Sohet, à la tête du département immobilier au niveau belge.

"Il faut souligner qu’une partie importante de cet endettement est contracté pas des investisseurs qui délaissent d’autres classes d’actifs mais disposent toujours de liquidités importantes. Ceci contribue à pousser les prix vers le haut; mais tempère quelque peu le risque de défaut", ajoute-t-il.

Raison et nuance garder

Apparemment inquiétant, cet endettement serait donc un choix opportuniste plutôt qu’une dérive forcée. Mais un choix qui pourrait toutefois, si on n’y prend garde, mettre en danger ces investisseurs privés plus fragiles. C’est la raison pour laquelle la Banque nationale de Belgique (BNB) affiche régulièrement son inquiétude face à cette tendance de marché sur le versant du crédit à long terme. "Le gouvernement fédéral a d’ailleurs récemment décidé, suite à l’avertissement de la Banque nationale, d’augmenter temporairement les marges de sécurité des banques. Elle a également exhorté les banques à faire preuve de prudence lors de l’octroi de nouveaux prêts hypothécaires", rappelle Frédéric Sohet.

"Attention aux taux bas qui incitent les ménages à payer trop cher et à s’endetter."
Roland GIllet
PROFESSEUR

Investir dans la brique est un sport belge de longue date, qui s’est d’ailleurs révélé gagnant pour nombre de "joueurs". On peut donc comprendre que leur nombre augmente si les règles sont simplifiées. Mais sont-elles bien comprises? Cette hausse progressive de l’endettement doit-elle être freinée ou juste davantage contrôlée, pour éviter un risque de non-remboursement voire de crise endémique, comme ce fut le cas outre-Atlantique avec les subprimes?

Selon Frédéric Sohet, les chiffres d’Eurostat montrent qu’environ 70% des ménages belges sont toujours propriétaires-occupants. "Mais, insiste-t-il, la dynamique du marché belge est en train d’être modifiée, en particulier dans les grandes villes et auprès de certaines catégories d’occupants comme les jeunes professionnels. L’augmentation de la proportion du marché locatif correspond à une demande croissante de la population qui n’achète plus délibérément et préfère la flexibilité d’un bien locatif. Les enjeux liés à l’accessibilité du logement locatif et à la production de logements abordables sont d’ailleurs considérables dans les trois Régions. Les taux bas constituent aussi une opportunité pour développer ce type de logements avec des investisseurs privés, même avec des rendements très bas. C’est toujours mieux que garder des liquidités qui ne rapportent rien et qui peuvent être mobilisées en rencontrant en outre un impact sociétal positif."

Pour nuancer le risque actuel – sans pour autant le minimiser –, Deloitte fait observer que la Belgique n’est pas la seule à voir cet endettement gonfler significativement depuis dix ans. Si nos voisins français et allemands conservent un taux d’endettement moyen par revenu brut disponible inférieur au nôtre, les Pays-Bas, eux, ont fait exploser les plafonds ces dernières années.

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Prix absolus relativement bas

Autre élément qui tempérerait l’importance de cette hausse du taux d’endettement des emprunteurs belges: les prix au mètre carré des logements restent chez nous bien en deçà de ce qu’ils sont sur certains marchés voisins. Dans les grandes villes belges, le prix moyen d’une construction neuve se situe sous la barre des 3.500 euros le m² hors TVA: environ 3.400 à Bruxelles, 3.300 à Anvers et 3.200 à Gand. Des montants raisonnables comparés à d’autres valeurs européennes recensées par Deloitte comme par exemple à Oslo (7.000 euros/m²), Munich (8.000), Londres (11.000) et Paris (13.000).

Depuis 2015, les prix de l’immobilier belge ont progressé de 10% en moyenne. Par rapport à d’autres pays européens, cette hausse brute est plus que modérée, surtout si on la pondère avec l’inflation. Nombre de pays européens voient les prix du résidentiel s’emballer bien davantage. En Espagne et au Luxembourg, la croissance annuelle flirte avec les 7%, aux Pays-Bas 8% et au Portugal 10%, chiffre Deloitte.

"Le marché belge a échappé au plongeon que divers autres pays européens ont traversé pendant la crise financière."
Frédéric Sohet

"Le marché belge reste donc très stable. Il a même échappé au plongeon que divers autres pays européens ont traversé pendant la crise financière. Et malgré la pression à la hausse sur le marché, il ne faut pas s’attendre à une correction de prix dans l’immédiat", nuance encore Frédéric Sohet.

Pour le professeur (Sorbonne et ULB) Roland Gillet, expert international reconnu, tous ces chiffres fourbis en vrac restent à prendre avec prudence. Pour le Belge peu regardant entre son plaisir de consommer de la brique au quotidien et de réaliser à coup sûr un bon placement, il est important de bien faire la part des choses. "En cas de défaut de paiement, la facture peut se révéler brutale et salée, souvent sans issue. La banque peut saisir votre bien et vous mettre à la rue. Pour moi, mieux vaut être plus réaliste et donc louer dans un premier temps pour disposer d’un matelas de fonds propres suffisant. On procède ainsi à un achat avec un levier plus faible, donc moins risqué."

Il poursuit: "Soyons réaliste… Quand on sait que la durée de vie d’un ménage est en moyenne de 7 ans, se surendetter pour 20 ans ne semble guère judicieux. Il faut également se méfier des taux d’intérêt plancher qui incitent finalement à payer trop cher et à crédit excessif un bien dont on rêve. Ce qui est arrivé dans des pays proches, comme les Pays-Bas, doit nous inciter à la prudence. Le mètre étalon reste la capacité des ménages à honorer le remboursement de leur emprunt ou leur loyer, quels que soient les aléas prévisibles de la vie dans nos économies modernes en pleine mutation."

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