analyse

La Tour des Finances, une vente quasi ordinaire

La Tour des Finances avait été rachetée par le promoteur néerlandais Breevast en 2001 pour un montant de 276,5 millions d’euros (311 millions selon les dires de Breevast).

Offrir 1,2 milliard d’euros pour devenir propriétaire de la vieille Tour des Finances n’a rien d’exceptionnel ou de record, vu la superficie et le bail locatif. D’autres actifs actuellement vendus se négocient relativement bien plus cher.

Dans tous les médias, on parle déjà de vente record. Mais à y regarder de près, le propriétaire néerlandais Frank Zweegers, en manque de liquidités et poursuivi par le fisc, n’avait plus la main, obligé de céder des actifs pour se renflouer.

Il s’en tire donc juste à bon compte en revendant l’actif immobilier de 220.000 m² de surface brute, rénové il y a 20 ans et directement reloué alors à l’État belge jusqu’en 2034 (au moins). 

L'acheteur gagnant 

"Pour un acquéreur, le risque est énorme quand pareil montant se négocie sur un seul actif, ce qui explique le prix au mètre carré plus bas que celui qui était sans doute espéré par le vendeur. De plus, la taille de l’actif réduit fortement le nombre de candidats potentiels et donc la concurrence", précise le conseil en immobilier Vincent Gérin (Anixton), qui admet que le rendement obtenu est excellent pour l’acheteur coréen, vu la tendance actuelle.

Dans ce deal, c’est finalement ce dernier qui fait la bonne affaire. Alors que le marché acquisitif affiche actuellement des rendements inférieurs à 4% dans les opérations de vente des meilleurs immeubles de bureaux à Bruxelles, le groupe londonien Valesco et son homologue coréen AIP Asset Management (qui a également acquis récemment la Tour Astro voisine), agissant pour compte d’investisseurs réunis autour de groupe coréen Meritz, a obtenu un coquet rendement de 4,85% environ.

©BELGA

Au mètre carré, le montant négocié est inférieur à 5.500 euros. Et la rente locative minimale déjà garantie – indexée de surcroît – dépasse 770 millions d’euros. L’acheteur a d’ailleurs obtenu un prêt senior de 720 millions d’euros auprès d’un consortium allemand (Allianz, Bayern LB, LGIM et SMBC). 

Et si le SPF Finances prolonge d’ici 2034 son bail dans son QG, rebaptisé récemment FinTower, ce sera bingo pour les Coréens, qui pourront alors revendre avec plus-value la tour – largement amortie et dépassée au niveau technique – à un promoteur immobilier qui la reconvertira à grands frais, comme c’est actuellement le cas, par exemple, pour les tours WTC dans le quartier nord, déjà réservées par l’administration flamande.

Selon plusieurs sources, Breevast aurait eu à plusieurs reprises des contacts avec la Régie des Bâtiments pour prolonger le bail et faire ainsi monter le prix avant revente. Des travaux visant à augmenter le nombre de fonctionnaires logés dans la tour (notamment l’air conditionné) et une réduction de loyer auraient été mis sur la table comme monnaie d’échange. Mais ces contacts n’ont pas abouti. 

L’État belge, seul perdant?

Dans pareilles opérations uniques, les pouvoirs publics devraient s’imposer de réinvestir dans des infrastructures -au sens large - porteuses de prospérité pour tous et à long terme.
Stéphan Sonneville
CEO d’Atenor

Acquis par le promoteur néerlandais Breevast en 2001 pour un montant de 276,5 millions d’euros (311 millions selon les dires de Breevast) au terme d’une opération sale&leaseback qui avait fait couler beaucoup d’encre, le complexe de bureaux sis au n° 50 du boulevard du Jardin botanique a été rénové jusqu’en 2005 tout en étant reloué au vendeur pour plus de 30 ans. Breevast avance également un montant de travaux de 325 millions étalés sur 5 ans, bien difficile à vérifier aujourd’hui. 

Avant même la confirmation de la vente des murs par l’État belge, de nombreuses voix s’étaient élevées – tant dans le sérail politique qu’immobilier - pour décrier le principe même de la vente sèche du patrimoine public, qui apporte un cash immédiat au gouvernement en place pour boucler son budget à court terme, mais endette l’État à long terme par la location de ses anciens bâtiments requinqués. 

De 2000 à 2008, sous le gouvernement Verhofstadt, et sous la tutelle des ministres Rik Daems (Entreprises et Participations publiques) et Didier Reynders (Finances), la Belgique a cédé pas moins de 78 édifices importants, dont la Tour des Finances, la cité administrative voisine toute entière et le WTC III, en plein cœur de la capitale.

Même la Cour des Comptes (2010), puis l’Inspection des Finances (2019), ont condamné le processus, jugeant notamment que le gouvernement fédéral faisait preuve d’"obsession budgétaire" en cédant ses murs au privé… puis en lui relouant au prix fort. Au final, en effet, le loyer payé par l’État belge à l’échéance de 2034 représentera un montant indexé supérieur à 2 milliards d’euros… Sans plus être propriétaire des murs, bien sûr.

Pour le conseil en immobilier Vincent Gérin (Anixton), le bâtiment était "pourri" et l’État n’avait pas de budget pour rénover les murs, ni le know-how interne pour mener pareil chantier. "Vendre était la seule option", conclut-il.

Pour Stéphan Sonneville, le CEO d’Atenor, qui avait lui-même revendu en 2003 à Cofinimmo le complexe North Galaxy (110.000 m²) loué à l’État, la question n’est pas de savoir si l’État a eu raison ou non de vendre, mais ce qu’il a fait ensuite avec cet argent. "Dans pareilles opérations uniques, les pouvoirs publics devraient s’imposer de réinvestir dans des infrastructures – au sens large – porteuses de prospérité pour tous et à long terme", commente-t-il.

 

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