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Le coliving, la nouvelle spéculation immobilière?

©Kristof Vadino

Le coliving a le vent en poupe. Récemment, les échevins de l’Urbanisme de trois communes bruxelloises très courues ont uni leurs efforts pour recadrer ce qu'ils qualifient de "nouvelle spéculation immobilière". Analyse.

Plus une semaine ne se passe pour l’instant sans qu’un nouvel immeuble de colocation de luxe n’ouvre ses portes, plutôt lourdes et vernies, dans la capitale. Ce mardi, c’est l'enseigne bruxelloise Neybor, un des derniers venus dans la place sur le segment du coliving, qui inaugure sa deuxième maison de 19 chambres dans le quartier du Botanique, à Saint-Josse.

Qu’est-ce que le coliving?

Le coliving est un nouveau secteur, importé notamment des USA et de Londres, en plein essor sur le marché immobilier urbain. Ce modèle de logement partagé consiste à diviser des maisons existantes pour en faire de grandes colocations (entre 8 et 20) gérées par des sociétés spécialisées. Il répond majoritairement à une demande de jeunes "starters", souvent célibataires, en recherche de réseautage et d'un style de vie urbain, flexible, basé davantage sur l'expérience que sur la propriété ou la consommation. Il peut également s'adresser à d'autres tranches de la population à la recherche rapide d'un logement de qualité, le temps de se retourner, sans engagement à long terme: expatriés, doctorants, divorcés, veufs, etc.

Le coliving emprunte aussi aux codes de l’hôtellerie: logements entièrement équipés, services de maintenance et de réparation en cas de problème dans la maison, services de ménage, assistance numérique, réservation/visite/contrat online, activités organisées, etc. Ce service associé à l’offre locative représente souvent une charge importante intégrée au prix global du loyer.

On notera encore que ce concept, qui a le vent en poupe pour l’instant à Bruxelles, n’est pas nouveau. Dans les années 30, les architectes modernistes avaient déjà développé ce type d'immeubles offrant de petits logements de qualité et de nombreux services pratiques ou culturels. À cette époque, les projets architecturaux avaient une vocation sociale. Aujourd'hui, il s'agit essentiellement d'un produit purement commercial, à l’instar du coworking sur le segment du travail.

Cette soudaine propension pour un produit immobilier tendance, qui semble émerger un peu partout dans les beaux quartiers, a de quoi surprendre. Mais, comme souvent, elle s’explique simplement par la rencontre entre une demande croissante et une offre commerciale qui a tout pour plaire aux investisseurs, privés comme institutionnels, car elle correspond à une lacune du secteur locatif: offrir des biens de qualité pour une durée moyenne allant de 3 mois à 1 an.

La déferlante des opérateurs, souvent venus d’ailleurs

1.510
Chambres
Selon le dernier recensement officiel, la Région bruxelloise compte actuellement 164 espaces de coliving, soit 1.510 chambres, développées par des opérateurs professionnels. 18 nouvelles maisons sont encore annoncées avant 2021.

Ce qui séduit surtout les locataires de ce nouveau type d’habitat haut de gamme, c’est la flexibilité des contrats et les services partagés offerts, le tout pour une fourchette de prix flirtant avec le millier d’euros.

Cette demande émergente qui a lentement grandi dans un premier temps attire depuis peu chez nous de vrais professionnels, qui font rapidement grossir leur portefeuille pour atteindre une masse critique locale. D’autant que ce genre de rentrées locatives est particulièrement peu taxé en Belgique et risque de faire concurrence à des offres plus professionnelles et fiscalement cadrées comme les apparthotels, par exemple (lire encadré). Certains observateurs comparent la poussée de fièvre actuelle à celle suscitée sur d’autres segments de marché par des opérateurs étrangers comme Airbnb (hébergement touristique) ou Uber (alternative au taxi classique).

La carte ci-dessus ne recense que les coliving développés par des sociétés et montre que la Région de Bruxelles-Capitale compte déjà à son actif 164 coliving, soit 1.510 chambres avec une concentration dans le sud-est de Bruxelles.

Parmi les nouveaux opérateurs de logements partagés présents aujourd’hui dans les communes bruxelloises les plus chères, on trouve notamment ShareHomeBrussels (47 maisons), Ikoab (28), Colive (26), Coloc Housing (17), Colonies, Neybor ou prochainement Sharies. Cohabs (associé à AG Real Estate), l’opérateur belge le plus en vue pour l’instant dans les médias, vient pour sa part de lever pas moins de 58 millions d’euros pour élargir rapidement son portefeuille immobilier (29 maisons). Dans son projet surplombant le Passage du Nord, en bordure de la rue Neuve, ce sont pas moins de 64 chambres et quatre colocations superposées qui verront le jour prochainement.

"Spéculation immobilière et foncière"

Dans la note de recommandations sur le coliving qu’elle vient de rédiger, Ans Persoons (Vooruit), l’échevine de l’Urbanisme à la Ville de Bruxelles, part en croisade contre ce qu’elle qualifie tout de go de spéculation immobilière, mais aussi foncière. "Au vu des fonds colossaux que sont parvenues à lever des sociétés comme Cohabs et Colive et du nombre de logements basés sur ce modèle qui ne cesse de croître à Bruxelles, les professionnels du secteur immobilier s’accordent à dire que le coliving n’est pas une tendance éphémère et constitue une nouvelle niche d’investissement immobilier" à haut rendement.

Elle s’insurge également contre l’effet inflationniste provoqué sur le marché (co-)locatif: "Dans le cas de la colocation à caractère commercial, la ‘surdivision’ reste paradoxalement rentable. Le prix d’une chambre varie entre 650 à 1.200 euros, ce qui est plus élevé que les loyers dans une colocation classique."

On ajoutera que, sous le radar, pas mal de propriétaires privés plus anonymes – mais toujours plus nombreux – sont, eux aussi, enclins à creuser ce filon locatif lucratif.

Quartiers très prisés

Rien qu’à Ixelles, on compte aujourd’hui 45 immeubles dédiés au coliving pour un total de 425 chambres. D’après Yves Rouyet (Ecolo), le modèle est en expansion rapide sur le territoire communal: "Quatre nouvelles adresses supplémentaires sont déjà annoncées, qui viendront grossir encore cette offre dans les semaines à venir", précise l’échevin de l’Urbanisme qui s’est joint à ses collègues de Bruxelles-Ville et de Saint-Gilles pour tenter d’endiguer au niveau local ce nouveau type de produit locatif peu ou pas cadré pour l’instant au regard des règlements existants (Règlement régional d’Urbanisme ou Code du Logement).

"Ixelles est la commune de Belgique qui compte le plus de célibataires et la plus grande proportion de trentenaires."
Yves Rouyet
Echevin de l'Urbanisme Ixelles

Selon lui, ces trois communes sont de loin les plus touchées par le phénomène "parce qu'elles sont centrales, dynamiques, branchées et attirent donc les jeunes trentenaires, cible n°1 du coliving. Ixelles, en particulier, accueille les universités et le Parlement européen. C'est la commune de Belgique qui compte le plus de célibataires et la plus grande proportion de trentenaires. Elle est donc une commune particulièrement dans les radars", analyse-t-il.

Pour l’échevin de l’Urbanisme ixellois, il est urgent, devant la déferlante de projets en cours, de rapidement fixer les règles du jeu afin d'éviter les aspects négatifs de cette tendance. "Le produit final est plus rentable au m² qu’un logement classique. Cela induit donc un emballement des prix de vente d’immeubles existants d’un certain gabarit. Et les jeunes ménages – voire même les promoteurs immobiliers classiques – ont de plus en plus de mal à s'aligner sur les offres des développeurs ciblant le coliving. J’ai pu l’observer récemment lors de la vente d'une belle maison néoclassique rue de la Longue Haie", motive encore Yves Rouyet.

Avec ses voisins, il n’en démord donc plus même si, il y a quelques jours, un porteur de projet arguant en justice a eu gain de cause contre lui. "Le marché a besoin d'être régulé d'urgence. Dans l'intérêt public bien entendu, mais aussi dans celui des investisseurs. Les promoteurs pionniers, s'ils pouvaient éventuellement se réjouir dans un premier temps d'un certain flou artistique qui permettait des surprofits d'innovation en profitant d'un vide juridique, sont aujourd'hui confrontés à une concurrence croissante et non cadrée. On assiste à des subdivisions d'immeubles à l'emporte-pièce qui ne respectent plus les normes minimales de confort et d'habitabilité. C’est exactement ce qu'on a pu observer jadis sur le marché du logement étudiant…", rappelle l’échevin.

L’argument majeur avancé par les trois communes tombe sous le sens: prétendre que 15 personnes vivant dans un même immeuble, dans 15 chambres différentes, c'est une simple colocation d'une maison unifamiliale, ne tient pas la route. Il s'agit d'un logement collectif; et à ce titre, un permis d'urbanisme doit être requis pour cadrer le changement de destination. À l’avenir, tout projet de plus de cinq chambres devra donc faire l'objet d'un permis.

La grande halle du site Volta, à Ixelles, récemment racheté par un collectif qui souhaite y lancer un projet mixte et associatif. Un habitat groupé, de type non lucratif, est à l'étude pour "créer du lien entre les personnes et les générations". ©Collectif Volta XL

"Cependant, nuance l’échevin local, nous sommes prêts à envisager des projets de coliving au sein de bâtiments atypiques, quasiment impossibles à reconvertir en logements classiques. Comme des anciens bureaux, des immeubles industriels, des bâtiments à haute valeur patrimoniale qu’on ne peut subdiviser." À titre d’exemple, il pointe notamment des bâtiments emblématiques comme celui de la Ligue des Familles flamande, rue du Trône, l'usine électrique logée au fond de la rue Volta (cimetière d’Ixelles), les anciens murs postaux de la place Flagey (Dominique Janne) ou l’ancien Delhaize-Molière de la chaussée de Waterloo (projet Strockart, Besix RED). Dans ces quatre ilots acquis par des promoteurs immobiliers au profil variable, des projets mixtes devraient intégrer en partie une offre de coliving cadrée par un permis d’urbanisme négocié en bonne et due forme avec les autorités locales. La voie à suivre à l’avenir selon les édiles locaux.

3 questions à Rodolphe Van Weyenberg (BHA)

Le Secrétaire général de la Brussels Hotels Association (BHA), Rodolphe Van Weyenberg, est régulièrement en première ligne face à des projets émergents qui lorgnent les plates-bandes du secteur hôtelier, exsangue depuis plus d’un an. Ce fut le cas avant qu’une ordonnance régionale recadre les opérateurs de type Airbnb. Nous lui avons demandé si le coliving était scruté de près par sa fédération.

L’offre d’opérateurs de coliving qui grossit rapidement fait-elle concurrence au secteur hôtelier?

Pas pour l’instant. Mais nous serons attentifs à la longueur des séjours proposés par ce type d’opérateurs. En cas de séjours courts et généralisés, évidemment, ce serait le cas.

On constate aujourd’hui que plusieurs communes prennent l’initiative de recadrer urbanistiquement ce type de projets qui fleurissent un peu partout. C’est une bonne chose selon vous?

Tout ce qui peut rendre plus transparent et loyal le marché de l’hébergement là où subsiste le flou, la dérégulation ou la spéculation est une bonne chose, surtout par les temps qui courent. On l’a vu avec la montée en puissance soudaine de l’offre de type Airbnb à Bruxelles ou dans d’autres capitales touristiques.

Vous représentez également les gestionnaires d’apparthotels. Même sur ce segment de marché, on ne voit pas d’un mauvais œil la croissance actuelle de l’offre de coliving?

Il va de soi que ce segment commercial est le plus proche du coliving. Donc, on se doit d'être d'autant plus attentif pour eux à ce qu'il y ait une concurrence en tout point loyale, commercialement et fiscalement.

Le résumé

  • Les espaces de coliving poussent comme des champignons, surtout au sud-est de la capitale.
  • Les responsables communaux les plus concernés parlent de spéculation immobilière et foncière dérégulée.
  • Ils veulent recadrer les nouveaux projets par permis interposé et fixer des normes transparentes.
  • Le secteur hôtelier, sur le flanc pour l'instant, dit surveiller également l'émergence de ce qui pourrait à terme prêter le flanc à une concurrence déloyale.

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