"Le coliving, oui. Mais plus n’importe comment!"

Un intérieur de résidence adaptée au coliving par Cohabs, à Ixelles (La Cambre). ©© Evgenia Rigaut 2021

Trois communes bruxelloises recadrent de concert les projets de colocation de luxe qui se multiplient dans la capitale.

Ces dernières années, les projets de cohousing et de coliving associant sous un même toit par choix de vie plusieurs personnes sans lien familial ne cessent de bourgeonner dans la capitale.

Certains lieux reconvertis ou réaménagés accueillent désormais jusqu’à plusieurs dizaines de cohabitants temporaires (jeunes travailleurs, Eurocrates, fonctionnaires internationaux) offrant à leur propriétaire des revenus locatifs mensuels cumulés qui expliquent cet engouement soudain. Ce qui séduit surtout les locataires de ce type d’habitat, souvent temporaire, c’est la flexibilité des contrats et les services partagés offerts, le tout pour une fourchette de prix flirtant avec le millier d’euros, voire moins.

Les communes les plus prisées par ce type de demande résidentielle sont, sans surprise, celles qui offrent un profil d’habitants et un pouvoir d’achat en phase avec la formule proposée. Elles se concentrent donc au sud-est de la capitale. Rien qu’à Ixelles, la liste d’opposition Objectif XL, d’inspiration humaniste (cdH), a répertorié pas moins d’une cinquantaine de colocations de luxe abritant jusqu’à 22 chambres. Et les nouveaux projets se bousculent pour l'instant dans plusieurs communes, jusqu'à Saint-Josse.

"Il s’agit d’un nouveau type de produit immobilier dans lequel les investisseurs achètent, rénovent et subdivisent un maximum de chambres. Dans la grande majorité des cas, ces transformations ne nécessitent pas de permis d’urbanisme. La commune n’est donc pas informée. Du jour au lendemain, vous vous retrouvez avec 20 nouveaux voisins dans des habitations qui n’ont pas été construites et isolées pour accueillir autant de monde", lâche Geoffroy Kensier (Objectif XL), dans un communiqué publié mercredi dernier. Raison pour laquelle son groupe exige de voir le sujet mis à l’agenda du conseil communal avec, en point de mire, une taxation spécifique cadrant ce nouveau modèle économique jugé anarchique.

Du berger à la bergère

Le nouveau projet porté par les pilotes de Cohabs dans les étages du Passage du Nord aurait incité le Collège bruxellois à (re)cadrer préventivement le secteur en croissance.

La réponse des autorités locales n’a pas tardé: elle a même précédé la sortie de l’opposition ixelloise. Et de manière plus large que prévu. En effet, trois communes limitrophes – Bruxelles-Ville, Ixelles et Saint-Gilles – font ce mardi une sortie groupée pour recadrer les acteurs privés visés. "Notre objectif premier est de préserver pour tous les Bruxellois un parc de logement abordable en évitant la densification et la spéculation sur les maisons existantes. Avec cette position communes, nous donnons un cadre urbanistique clair et transparent auquel les développeurs pourront se référer pour leurs projets de coliving", motive Ans Persoons (Vooruit), l’échevine de l’Urbanisme à la Ville de Bruxelles.

Recommandations, pas obligations

"Il s’agit de recommandations – pas d’obligations - qui orienteront les décisions prises par les communes concernées en matière de permis d’urbanisme."
Ans Persoons
Echevine de l'Urbanisme à la Ville de Bruxelles

Un cadre identique a donc été validé par les collèges respectifs, qui présenteront le texte – très complet et bien motivé - en conseil communal dans les prochains jours. "Il s’agit de recommandations – pas d’obligations – qui orienteront les décisions prises par les communes concernées en matière de permis d’urbanisme à l’avenir. Nous espérons que d’autres communes limitrophes, où le phénomène pourrait se déplacer sous le manteau, s’aligneront sur ce cadre transparent", prolonge Ans Persoons.

Pour les trois communes concernées, la transformation, par une société spécialisée, d’un logement unifamilial en un logement de type coliving comportant un minimum de cinq chambres constitue dorénavant un changement de destination de l’immeuble et est donc soumis à permis d’urbanisme.

Détails importants

5 à 12
chambres
C'est désormais la fourchette recommandée pour les immeubles intégrant des projets de coliving et soumis à demande de permis d'urbanisme.

Parmi les points les plus contraignants pour les opérateurs professionnels, on relèvera notamment le fait qu’un maximum de 12 chambres sauf si le projet est lancé dans un vaste immeuble atypique – est le plafond de référence, la concentration excessive de coliving n’étant pas encouragée.

Point important: un avis défavorable sera remis pour les projets lancés au sein d’immeubles d’habitation classique (maison unifamiliale, maison de maître...), sauf s’il est démontré que la fonction d’habitation classique ne peut y être réalisée; par exemple, lorsque seule la reconversion en logement de type coliving permet le maintien d’éléments patrimoniaux intérieurs.

Autres détails chiffrés à prendre dorénavant en compte: les chambres devront offrir une surface plancher nette de minimum 14 m², non comprise l’éventuelle pièce d’eau privative. Les espaces communs destinés à la préparation des repas, au séjour et à la détente comporteront au minimum 10 m² par chambre. Enfin, le logement dédié au coliving prévoiera un parking vélo, un local poubelles, une buanderie et sera équipé d’une bonne isolation acoustique avec les immeubles voisins.

Le résumé

  • Le coliving a le vent en poupe. Il s'agit d'une façon de partager temporairement à la location (souvent avec services) une habitation meublée de standing, adaptée à cet effet.
  • Devant la multiplication de la demande, les communes bruxelloises les plus concernées ont pris l'initiative de cadrer l'offre.
  • Des principes de sécurité et de concurrence loyale prévalent au texte validé de concert par les Collèges de Bruxelles-Ville, Ixelles et Saint-Gilles.
  • Il s'agit de recommandations qui baliseront les permis délivrés – ou pas – aux futurs projets.

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