Le deal d'Aedifica "qui va faire monter son bénéfice par action"

Aedifica lâche ses appartements pour se focaliser sur l’immobilier de santé. La société immobilière réglementée (SIR) a conclu un accord de principe avec un candidat acquéreur pour la cession de 75% de sa branche d’immeubles à appartements, annonce un communiqué publié lundi. "Cette transaction s’inscrit dans le développement stratégique d’Aedifica en tant qu’investisseur ‘pure play’ (focalisé exclusivement sur un secteur, NDLR) dans l’immobilier de santé", précise le document.

La croissance de ce secteur sera financée grâce au produit de la transaction. Cet argent frais permettra-t-il d’éviter une future augmentation de capital? "L’éviter, non, car la croissance d’Aedifica est plus rapide", a confié Stefaan Gielens, administrateur délégué d’Aedifica, à L’Echo. "ça pourra peut-être jouer un petit rôle dans le timing d’une augmentation de capital mais ce n’est pas tellement fondamental. L’important est qu’Aedifica va recycler du capital actuellement investi dans cette activité d’appartements qui rapporte moins, au point de vue du rendement récurrent, que des investissements en santé."

Plusieurs étapes

D’après les chiffres arrêtés à juin 2017, le rendement brut des immeubles à appartements d’Aedifica s’élève à 4,9%, alors qu’il monte à 5,7% dans le segment des logements des seniors et à 6,5% dans le secteur des hôtels et autres immeubles. "En récupérant du capital dans la branche ‘appartements’ pour le réinvestir, on fera monter le bénéfice par action pour l’actionnaire", estime Stefaan Gielens.

Pour rappel, les particuliers qui investissent dans une SIR active principalement dans l’immobilier de santé bénéficient en outre d’un précompte mobilier réduit (15% au lieu de 30%). Comme Aedifica, Care Property Invest en bénéficie.

La transaction qu’Aedifica a annoncée lundi aura lieu en plusieurs étapes. La SIR va tout d’abord constituer une filiale, qui prendra la forme d’une société immobilière réglementée institutionnelle (SIRI), dans laquelle elle logera ses activités du segment des appartements: ça permettra à cette branche de continuer à bénéficier de la fiscalité favorable propre aux SIR. Ensuite, le candidat acquéreur montera dans le capital de cette filiale, jusqu’à "maximum 75% des actions (moins une action)", précise le communiqué.

La loi prévoit qu’une SIRI doit être détenue à plus de 25% par une SIR: voilà pourquoi Aedifica ne se désengage pas complètement.

À ce stade, le scénario qui tient la corde est un transfert du contrôle de la SIRI en deux phases: l’acquéreur prendra d’abord le contrôle de 50% du capital puis atteindra 75% moins une action. Cela permettra à Aedifica de gérer avec souplesse ses ratios de concentration dans les différents secteurs. La signature des contrats définitifs et l’exécution de la première phase "pourraient avoir lieu dans le courant du troisième trimestre 2018", précise Aedifica.

En attendant, le nom de l’acquéreur et le montant restent secrets. Mais la SIR signale que sa branche d’immeubles à appartements "a été évaluée en tenant compte de la valeur comptable des actifs, en ce compris la juste valeur des immeubles", estimée à 206 millions d’euros fin juin 2017. Ce à quoi il faut ajouter une "prime de portefeuille d’environ 7%", indique Aedifica. Il s’agit de la plus-value négociée avec le candidat acquéreur.

Enfin, au sujet du remplacement du directeur financier Jean Kotarakos, qui part chez Cofinimmo fin mai, Stefaan Gielens confie que "le recrutement se passe fort bien; on avance. J’ai de bons espoirs que cela ne dure pas longtemps."

En Bourse, l’action Aedifica a peu réagi: elle a légèrement grimpé.