Le goulet Louise ou 50 boutiques qui ne cessent de se relouer... plus cher

©Photo News

Cette semaine, nous lorgnons de près les rues commerçantes les plus fréquentées de la capitale. Quel prix faut-il mettre pour s’y offrir une vitrine et qui se cache derrière elles?

Où qu’on lève les yeux, les façades, a contrario de la chaussée voisine de la Porte de Namur, valent la peine d’être regardées de près et racontent une histoire. Goulet pour les uns, Goulot pour les autres, le petit pré carré commerçant qui relie les places Louise et Stéphanie est particulièrement prisé par les promoteurs. Mais qui peut encore se l’offrir jusqu’au toit, sans dénaturer les étages? Qui est propriétaire de ces murs derrière les enseignes commerciales internationales? Qui encaisse les loyers? Et à quel prix? L’Echo a mené l’enquête.

Le bref morceau de rue que nous avons choisi d’analyser pour poursuivre cette série d’été est toujours l’une des meilleures localisations commerciales de Bruxelles et de Belgique malgré une dépréciation progressive notée par les experts du marché.

Il se limite exclusivement à la première partie de l’avenue Louise, à savoir les numéros 1 à 53.

Un immeuble, quarante proprios

Dès les années 30, l’immeuble de la SCMAL décline déjà une série de magasins au rez et des appartements cossus aux étages.

Mais en 2004, à la mort de l’épouse du propriétaire resté sans enfant, 40 indivisaires se partagent 2.250 parts sociales de la société qui le détient. Certains en possèdent près de 300, d’autres juste la nue-propriété d’une seule. Un an plus tard, une partie des indivisaires représentant 57% des parts décide de vendre. C’est le promoteur néerlandais ProWinko qui ose acheter la part d’indivision et faire le pari risqué de convaincre le reste des indivisaires de céder ou apporter leurs parts pour remembrer l’ensemble. Un an – et beaucoup de négociations plus tard –, le pari est gagné. C’est alors que commence le chemin de croix de Prowinko: celui-ci envisage de reconstruire l’immeuble en ne gardant que la façade et de restructurer les magasins en grandes surfaces. Mais les autorités régionales refusent et le dossier s’enlise. Finalement, l’immeuble sera conservé, non sans une rénovation profonde, un agrandissement des magasins et aussi par la construction d’un étage supplémentaire. ProWinko y installera ses bureaux… près de dix ans plus tard.

Le tronçon appartient de plus en plus à certains propriétaires de biens commerciaux comme GH Group, Stéphano Immo ou ProWinko. On y retrouve aujourd’hui des enseignes moyen-haut de gamme telles que Longchamp, Max Mara, Michael Kors, Hugo Boss, Madura, Wolford, Superdry, Massimo Dutti… et une étrange boîte métallique vide, voisine de River Woods, qui attend son enseigne au n°43.

"Le Goulot comptait 49 cellules commerciales en 2017; 50 jusqu’en 2010, quand deux unités ont fusionné. Nous avons exclu quatre unités de l’étude: trois car bailleur et preneur ont le même bénéficiaire économique – le propriétaire occupe la boutique et une car il s’agit d’une emphytéose", précise Grégoire Dupont, le concepteur de la plateforme refero.re.

99 transactions significatives

L’étude réalisée à notre demande se limite aux références de marché les plus significatives, à savoir les surfaces, loyer, pas de porte et durée du bail. "Nous avons identifié 114 transactions présumées avoir pris cours dans la période étudiée. Nous avons pu collecter des données utilisables pour 99 d’entre elles, qui offraient une série complète de données, dont notamment le preneur, le loyer annuel de base et les réductions offertes, le pas-de-porte et la durée du bail", détaille Grégoire Dupont.

27%
En moyenne, une entité commerciale standard du Goulet change de locataire et/ou de contrat de bail tous les 6,6 ans, soit 27% plus vite que la durée légale de 9 années.

Il ressort de cette analyse minutieuse que les loyers du Goulet ont évolué 8 fois plus vite que l’inflation. Les crises de 2001 et 2009 ont causé un ressac de 30 à 40% entre le sommet avant-crise et le fond du creux. En moyenne, une entité commerciale standard du Goulet change de locataire et/ou de contrat de bail tous les 6,6 ans, soit 27% plus vite que la durée légale de 9 années. D’où les travaux actuels au n°3, 24, 30 et 43.

Chaque année, près de 7 transactions locatives ont lieu sur ce court tronçon commercial, avec toutefois une variabilité allant de 3 à 13. "L’analyse au cas par cas montre une grande disparité. Pour les unités de petite taille, les valeurs locatives peuvent varier d’un facteur un à trois. Sans doute la passivité relative de certains bailleurs explique-t-elle cet écart", avance l’analyste.

My name is Hibert. Gérald Hibert.

GH Group, la société du propriétaire ucclois Gérald Hibert, est bien connue dans le petit monde de l’immobilier retail bruxellois.

Celle-ci vient juste d’ajouter à son Monopoly local l’immeuble Louise 24. Occupé récemment encore par l’enseigne 1.2.3., il est aujourd’hui en travaux. Avant cette dernière acquisition, Gérald Hibert était déjà le plus gros bailleur du Goulot avec, à son actif, les immeubles 1 Nespresso, 11 Montblanc, 20 Massimo Dutti, 25 Rituals, 28 Desigual, 29-31 Michael Kors, 33 Lancel, 35 ChronoStock et 52 Guerlain.

Pourtant, cette boulimie locale n’a débuté "activement" qu’il y a dix ans. C’est à partir de 2008, en effet – en pleine crise –, que Gérald Hibert, flairant la truffe, a commencé à racheter ce morceau d’artère commerciale par appartement. Au prix parfois fort, en redéveloppant et en sous-louant ensuite à prix encore plus fort, avec une rapidité d’action et une capacité financière inégalées sur l’espace concerné, désormais estampillé à ses initiales.

Et le moins que l’on puisse dire – sans aborder la manière –, c’est qu’il est efficace. "À une exception près, il ne conclut jamais un contrat locatif sans obtenir le loyer le plus élevé du moment. Il n’est donc pas seulement un bailleur toujours plus cher que la moyenne du micro-marché; il est quasi toujours celui qui parvient à obtenir le loyer le plus élevé du marché en cours. Et il détient bien sûr le record de l’unité commerciale louée le plus cher: en 2104, Michael Kors a pris à bail une partie de son magasin  67m² au sol  pour 200.000 euros par an, sans oublier le pas-de-porte de 700.000 euros (droit d’entrée forfaitaire) payé au bailleur", précise Grégoire Dupont (refero.re). Pour les trois unités commerciales où nous avons pu tracer un "avant" et un "après" GH Group, les hausses ont été en moyenne de 280%, inflation déduite.

Tout récemment, Gérald Hibert a annoncé vouloir repositionner sur le marché local la Galerie Louise, intrinsèquement liée au Goulet, après l’avoir rénovée et restructurée. On attendra de voir comment l’homme d’affaires s’y prend pour commercialiser les espaces rénovés et y faire cohabiter, le long des 1.400 m² de ruelles couvertes, une offre durable, cohérente et complémentaire aux rues adjacentes. Le chantier de rénovation vient de commencer et devrait être achevé pour les fêtes de fin d’année.

 

 

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