portrait

Le patron d'Atenor: "Un chasseur d'éléphants tue parfois un lapin pour ne pas mourir de faim"

Prétendre devenir promoteur immobilier comme Stéphan Sonneville, le CEO d'Atenor, – autrement dit détenir ou non les droits sur un terrain et y développer un projet que l’on revend vite et cher -, ce n’est pas donné au premier venu. Beaucoup tentent l’aventure. Mais ils sont peu à rester longtemps sur le ring; encore moins à s’y risquer dans la catégorie des poids lourds.

Quand Stéphan Sonneville, fils d’enseignant et provincial de souche, pointe le nez sur le pré carré bruxellois il y a maintenant plus de 15 ans déjà, il y affirme d’emblée qu’il y a autant de manière de faire de la promotion immobilière que de promoteurs. Les poids lourds d’alors — les Immobel, Fortis Real Estate, Axa Belgium, Besix RED, CFE et autres Robelco – le tancent de profil et de haut.

"Depuis 15 ans, je tente de prendre le pouls de la capitale via ses habitants."

Qui est donc ce grand éphèbe aux initiales qui sifflent, venu de nulle part et domicilié à Lasne, qui a en outre la réputation d’avoir tué le père (Luc Vermeulen, CEO d’Atenor) pour se faire une place au soleil de La Hulpe? De quel droit ce chat de gouttière sapé comme un milord prétend-il venir jouer le chien de race dans un jeu de quilles aux contours bétonnés?

Immobilier à 100%

Soudainement monté dans la hiérarchie au gré des accidents et des arbitrages internes, Stéphan Sonneville prétend dès l’entame du millénaire réorienter les activités historiques en portefeuille — d’un autre âge et trop risquées selon lui — vers le seul segment de la promotion immobilière.

CV Express
  • 1981-1986: Solvay Brussels School
  • 1988: Diplôme spécial en sciences fiscales, Université Saint-Louis (Bruxelles)
  • 1989: Candidat réviseur d’entreprises
  • 1986-1990: Auditeur chez PwC
  • 1990: Contrôleur financier chez Cominière (ex-Atenor)
  • Depuis 2005: CEO Atenor Group

Atenor Group est alors une holding cotée en Bourse quasi centenaire, née au Congo sous le nom de Cominière (activités minières) et qui doit se délester de ses participations en private equity. Orchestrée par le nouveau CEO, la cession de ces participations centrifuges sera alors progressive mais rapide: Matermaco (engins agricoles et de génie civil) sera revendu en 2005; Delta Extinctors (extincteurs) en 2006; D-Side Group (live communication) et Publimail (publi-postage, direct marketing) en 2007 et Lazer SA (casques de moto) en 2008.

La conjoncture, porteuse pour l’immobilier mixte, servira heureusement ses desseins, qui passeront notamment par une reconversion ou revente des sites dont l’activité industrielle a été cédée. Ce sera avec le soutien – actif ou forcé — des actionnaires de référence au sein desquels figurent aujourd’hui par ordre décroissant la société familiale 3D (Donck et Desimpel), la société luxembourgeoise cotée Luxempart (Sofina), Sofinim (groupe Ackermans & van Haaren), Alva (famille Vastapane)… et Stéphan Sonneville en personne qui, bon an mal an, a fait grossir la participation de la S.A. à son nom (et à celui de ses 4 enfants, Ophélie, Victorien, Noa et Lilou) à plus de 4%. Le free float atteint, lui, 49,9%.

Luxembourg puis Bruxelles

Malgré un lobbying intelligent — feutré puis intensif — dans les salons publics et privés de la capitale, c’est d’abord à Luxembourg, sur le plateau du Kirchberg, que le trentenaire réussit dès 1999 ses premiers essais gagnants, mettant la puce à l’oreille de ses rivaux les moins imbus d’eux-mêmes. Après la revente des immeubles de bureaux IEK et Pixel, il rentrera dans le cercle de ceux qui ont pu revendre à plus de 100 millions d’euros — et à un très sérieux fonds allemand — un complexe immobilier sorti de nulle part, au nom passablement prétentieux: le President.

Tout en jouant la carte de l’Est (Roumanie et Hongrie) avec des bonheurs divers, le patron wallon prend également des positions à Namur (Port du Bon Dieu) et à Bruxelles (Anderlecht, Midi) en mettant même dès 2005 un pied dans le bas de la rue de la Loi (The One), chasse gardée des poids lourds historiques. En 2012, son portefeuille de projets à développer se chiffre déjà à 385.000 m².

Tancer la ville de haut

Avec la tour UpSite, dont l’idée est lancée en bordure de canal dès 2004, "Dieu", comme ses détracteurs le surnomment désormais, nourrit les réactions et les débats. Mais il fait surtout parler de lui dans tous les cénacles de la capitale où il est question de repenser le tissu urbain de demain. Pour faire passer sa vision de la ville en marge de ses projets, il lance même son propre magazine, baptisé DivercityMag. Et si le geste architectural n’est cette fois pas au rendez-vous, le geste vertical, lui, marquera les esprits. Avec ses 140 mètres de haut et ses 41 étages, UpSite est désormais le point habité le plus élevé de la capitale de l’Europe. Et la stratégie commerciale va de pair, rompant avec les habitudes monofonctionnelles établies. Désormais, Atenor misera résolument, avant que d’autres lui emboîtent le pas, sur le logement urbain densifié intelligemment là où le politique l’y autorise.

Les phrases clés

"C’est une question de timing et d’opportunité…"

"Bruxelles est devenu un marché de lobbyistes. Nous grandissons désormais à l’étranger."

"Dans le dossier dit des sociétés de liquidités nous n’avons pas été légers, ni naïfs. Et surtout pas malhonnêtes!"

La mécanique commerciale Sonneville semble à présent bien huilée, même si la conjoncture économique et judiciaire lui joue parfois des tours. Une histoire de fraude fiscale présumée, fondée sur une vaste enquête datant de 2001, le rattrape en plein vol en 2005 quand il est inculpé par le juge Van Espen. Elle mettra dix ans à émerger dans les prétoires. Le fond de l’histoire? Les dirigeants d’Atenor auraient été complices dans la mise en place de mécanisme dit des ‘sociétés de liquidités’. Le parquet leur reproche d’avoir sciemment cédé le contrôle de sociétés devenues des coquilles vides ayant pour conséquence d’éluder l’impôt à hauteur de quelque 5 millions d’euros.

Lui, Stéphan Sonneville, sera jugé en Correctionnelle. En mars 2016, les préventions sont lourdes. Les peines requises par le procureur devant la 69e chambre également: un à quatre ans de prison avec sursis; mais surtout une possible interdiction professionnelle de 5 ans, une amende de 600.000 euros et une peine de confiscation par équivalent de 3,3 millions d’euros. Fidèle à son image, Stéphan Sonneville ne bronche pas lors des plaidoieries: "Je ne veux pas que l’on plaide le délai raisonnable mais le fond. Nous n’avons pas été légers, ni naïfs. Et surtout pas malhonnêtes!", claque-t-il sans vaciller. Deux mois plus tard, le prononcé le blanchit. L’Etat belge, partie civile, fera appel du jugement; mais le Parquet ne jugera pas pertinent de suivre.

Un moment fragilisé et meurtri, il peut désormais rebondir et durcir ses positions tous azimuts. Parallèlement, il diversifie le risque lié à l’attente prolongée des permis ou d’un occupant à la hauteur de la localisation. Surtout sur l’échiquier bruxellois: à l’ombre du Palais de Justice et au cœur du Quartier européen à nouveau (projet avec permis Realex et dépendances, rue de la Loi 91-105), où il se rend peu à peu incontournable et se pose en fournisseur officiel de la Cour européenne, Parlement et Commission réunis. Mais aussi tout récemment à Paris où, via une filiale française, il acquiert un terrain de 7.000 m² à Bezons, en bordure de Seine, et le permis d’y construire un immeuble de bureaux de 32.500 m². "Bruxelles est devenu un marché de lobbyistes. Nous grandissons désormais à l’étranger. Nous sommes des chasseurs d’éléphants. Mais pour ne pas mourir de faim, nous devons régulièrement tuer un lapin. C’est une question de timing et d’opportunité…", assenait-t-il encore il y a quelques jours à peine dans les pages de DivercityMag à l’attention des décideurs les plus frileux.

Au total, Atenor affiche aujourd’hui un portefeuille de projets en développement atteignant une superficie totale de 675.000 m². "L’important n’est pas de remporter les concours ou les marchés les plus en vue; mais de rester profitable tout en portant des projets qu’on est fier d’aboutir", commente le patron. A ce propos, le timing des opérations récemment menées à Budapest (Vaci Green) tempère un moment l’impatience des actionnaires les plus rétifs, comme Luc Bertrand (AvH). Les autres, dont Frank Donck et Philippe Vastapane, semblent désormais convaincus par la stratégie du CEO atypique, qui fait la preuve – en interne et en externe – qu’il a dûment mérité sa place sur le ring des poids lourds.

Mieux: tout en gagnant ses galons, il semble avoir lentement fait le vide autour de lui, avec en ligne de mire dans le coin opposé le seul rival de toujours, Marnix Galle, omniprésent depuis la fusion entre Immobel et Allfin et qui découvre depuis peu, à son insu et 20 ans après son rival, les plaisirs de la Bourse…

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