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Le prix des kots avec services pourrait gonfler

©Quares

Pour cause d'un amendement à l'étude au Conseil d'Etat, l'opportunité fiscale pour certains promoteurs de fonctionner sans exonération TVA pourrait disparaître.

Les kots étudiants sont exonérés de la TVA depuis de nombreuses années. A cette fin, le législateur suit le principe d'un loyer classique de bien immeuble, et non le modèle des hôtels, motels et autres établissement où sont hébergés des hôtes payants, puisque traditionnellement peu ou pas de services commerciaux (ménage, repas,…) y sont proposés.

Au gré de la professionnalisation du secteur, la situation n'est désormais plus si simple. En effet, de plus en plus de bâtiments étudiants sont construits en Belgique par de grands promoteurs tels que Xior (4.000 chambres) , Eckelmans (4.500), Upkot (2.800) ou encore Quares (1.000). Qui entendent rendre la vie des cokotteurs plus agréable via des services dits d'"hospitalité", comme le nettoyage, les repas, la sécurité ou la mobilité.

L'approche présente d'intéressantes opportunités fiscales. Et pour cause, les promoteurs qui offrent de "l'hospitalité" dans de nouveaux projets pourraient dès lors facturer 6% de TVA sur la location et en déduire 21% des coûts d'investissement. La formule a été fortement mise en avant ces derniers mois et Quares Student Housing prévoyait de l'utiliser dans un projet près de la place De Brouckere à Bruxelles. En ce sens, l'entreprise avait d'ailleurs demandé une décision anticipée ("ruling") au SPF Finances pour laquelle elle avait reçu un avis positif.

"Il ne suffit pas que les promoteurs proposent des services pour tomber sous le couverts des règles applicables aux hôtels"
Steven Matheï
Député CD&V

Sauf que les autorités fiscales ont décidé d'intervenir. Un amendement a été rédigé au cabinet du ministre des Finances Vincent Van Peteghem (CD&V) pour couper court à la pratique. Soumis au vote en séance plénière jeudi dernier, il est désormais renvoyé au Conseil d'Etat à la demande des partis d'opposition parmi lesquels le PTB et la N-VA.

"L’amendement perpétue l’exonération de la TVA qui a toujours été d'application sur les logements étudiants", détaille le député Steven Matheï (CD&V). "Il ne suffit pas que les promoteurs proposent des services pour tomber sous le couverts des règles applicables aux hôtels. La location d'un kot compte comme du long séjour, de la même manière que la location d'une maison, où l'on d'ailleurs peut aussi avoir recours à des services de nettoyage".

Du côté de Quares, Herman Du Bois, directeur général de Quares Student Housing, regrette la direction prise. "Cela ne fera qu'augmenter les prix de location des nouvelles chambres d'étudiants. Nous comptions sur la déduction de la TVA afin de pouvoir réaliser des investissements et garantir un retour aux investisseurs. L'impact de la nouvelle réglementation signifie que les projets futurs coûteront plus cher que prévu".

"Cela ne fera qu'augmenter les prix de location des nouvelles chambres d'étudiants"
Herman Du Bois
Directeur général de Quares Student Housing

De son côté, Xior a fait savoir qu"aucun impact financier" n'est à attendre pour la société ou ses étudiants. "Les chambres d'étudiants sont exemptes de TVA et Xior n'a jamais tenu compte d’un changement potentiel".

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