Le quartier Louise fait son come-back et séduit à nouveau les élites

©C&W

À Bruxelles, le quartier Louise, trop longtemps figé, a perdu de sa superbe au fil des ans. Mais un vent nouveau souffle sur l’avenue. Et les investisseurs sont de retour.

Depuis quelques années, le quartier Louise, tant façade bureaux que logements, rimait un peu avec "has been". La célèbre large et longue avenue pénétrante du sud de la capitale, autrefois huppée avant d’être phagocytée par la voiture, semblait définitivement délaissée par la plupart des occupants aisés, fuyant le bruit et la pollution au profit de quartiers périphériques plus typés et "tribaux", style Fort Jaco, Flagey, Baillly ou Châtelain. Délaissée aussi par la plupart des sociétés qui n’y trouvaient plus les espaces de bureaux adaptés aux critères de marché en termes de taille et d’équipement.

La récente fermeture prolongée du tunnel Stéphanie n’a rien arrangé au tableau, mais elle a eu le mérite de provoquer dans le chef de certains propriétaires indécis du quartier, sommés de réagir – en investissant ou en vendant –, un électrochoc apparemment salutaire. Et ces derniers mois, un vent nouveau semble enfin souffler dans les arbres de l’avenue, la remettant sur les radars des locataires et des investisseurs.

Ce qui motive ce passage à l’acte? Le nerf de la guerre, pardi!: l’argent.

Il aura fallu le temps. Près de dix ans, en fait, pour voir profondément changer le marché local. La faute au manque d’espaces de bureaux de taille, hormis les quelques tours historiques – IT, Bleue, Generali ou Bastion. La faute aussi à l’inertie de nombreux propriétaires incontournables et à leur frilosité à reconvertir à grands frais les immeubles résidentiels historiques en bureaux adaptés aux standards de la demande, très ciblée. "Les choses évoluent. ça se sent. Le marché ne se trompe pas et le district Louise a pour lui qu’il est caractérisé par une mixité des fonctions plus importante que les autres districts de bureaux bruxellois", explique Cédric Van Meerbeeck, à la tête du département recherche BeLux chez Cushman&Wakefield.

Celui-ci appuie ce retour par les chiffres: fin 2013, le district Louise enregistrait un taux de vacance de plus de 14% et une prise en occupation d’à peine 22.000 m² sur l’ensemble de l’année. Trois ans plus tard, le taux de vacance est de 9% et la prise en occupation dépasse 30.000 m². Une occupation surtout tirée, depuis longtemps déjà, par des cabinets d’avocats, des sociétés de consultance ou issues de la finance et de l’assurance, ou encore des ambassades et des associations aisées.

5%
C’est le rendement alléchant offert à long terme par les immeubles de bureaux bien loués dans le quartier.

"Mais on note aussi depuis peu l’arrivée d’institutions publiques régionales. Le hic, c’est que les occupants recherchent les bâtiments les plus efficients, les plus récents et les plus grands. Et ces espaces recherchés sont trop uniquement concentrés sur une poignée de bâtiments – tels que la Tour Bleue, la Tour IT, le Trio, le e-Lite et le Louise Centre – qui assurent à eux seuls plus de 30% de la prise en occupation de ces trois dernières années", nuance l’analyste. Ce sont également ces immeubles efficients et bien remplis qui attirent les investisseurs, comme ce fut le cas le mois dernier avec le Louise Centre, revendu par AXA IM après transformations au fonds immobilier OPCI Franceurope.

Reconvertir pour revivre

Près de la place Fernand Cocq, à Ixelles, les anciens bureaux de l’ONVA (Office national des vacances annuelles) viennent d’être transformés. Ils ne sont plus les seuls dans le quartier, où la reconversion fait florès. Outre l’important projet mixte bordant la chaussée d’Ixelles (fermée depuis hier), lancé par Immobel et BPI sur l’ex-siège social de Solvay, des bureaux obsolètes situés rue de Stassart (Porte de Namur) et d’autres logés chaussée de Charleroi (hôtel Jam et nouveau complexe résidentiel) suivent le même chemin avant remise sur le marché. L’avenue Louise elle-même n’est pas en reste. "Les dernières reconversions les plus emblématiques y sont sans doute le projet des Jardins du Roi (au 430 près de la Tour IT) et le futur Quadrian, à l’angle Louise et Vleurgat", pointe Michael Despiegelaere, partner au département Capital Markets Cushman & Wakefield. Pour ce dernier immeuble de logements de standing développé par Bouygues Immobilier, les prix affichés – pour des appartements ne dépassant pas 170 m² - culminent à 1.630.000 euros hors TVA. Pourtant, un tiers est déjà vendu sur plan.

Ce qui motive pour l’instant ce passage à l’acte dans le chef des propriétaires, trop longtemps rétifs au changement? Le nerf de la guerre, pardi! Les prix offerts pour les nouveaux logements mis sur le marché dans le quartier: ils dépassent 5.000 euros/m² pour la plupart et atteignent 7.000 euros/m² pour les plus luxueux. De tels prix, dans un environnement attractif, motivent les promoteurs flairant dans ces reconversions une opportunité commerciale. Un cercle vertueux élitiste semble donc porter le quartier Louise, où les résidents aisés s’enracinent à nouveau près de leur lieu de travail, évitant ainsi des trajets quotidiens de plus en plus fastidieux.

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