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Les bureaux aux soins intensifs

Les tours du quartier Nord à Bruxelles: un univers impitoyablement vide depuis un an. ©Wouter Van Vooren

Amorcé dès 2008 par un secteur bancaire en crise, le mouvement de réduction des bureaux s'est généralisé chez les grands occupants depuis le confinement.

Plus un jour ne passe sans la publication d’une analyse vantant les mérites du télétravail ou, au contraire, en expliquant les affres. Tout récemment, c’est la BNB qui se penchait, chiffres à l’appui, sur le sujet: selon les analystes de la Banque nationale de Belgique, 32% des employés belges travaillent exclusivement à domicile. Et cette réalité, devenue progressivement une norme établie – voire souhaitée - par la plupart des directions des ressources humaines, ne restera pas sans conséquence à moyen terme sur la quantité d’espace de bureau occupé.

-30%
d'espace de bureau
C'est, selon les spécialistes, la baisse drastique de régime que devraient s'imposer d'ici peu la plupart des grands occupants, tant privés que publics.

À Bruxelles, la réduction attendue est, selon la BNB toujours, de plus de 20%. Dans d’autres capitales européennes, comme Londres ou Berlin, elle dépasserait 30%. Une enquête menée l’été dernier par le cabinet américain de conseil en stratégie McKinsey auprès de presque 300 dirigeants tablait déjà sur une réduction d’espace du même ordre.

Bulle ou pas bulle?

Certains experts minimisent l’effet de ce solide rétrécissement de la demande sur le marché du bureau, prétendant que l’offre a déjà anticipé cette évolution et que l'écart va se lisser dans le temps. Mais pour d’autres, rien n’est moins sûr. Et dans certains quartiers monofonctionnels, la douche pourrait être glaciale.

Les plus pessimistes évoquent d’ailleurs un nouveau phénomène de marché qui tend à venir renforcer le trait: le recours à la sous-location par certains grands occupants, qui ne veulent plus attendre le terme de leur bail pour en finir avec les milliers de mètres carrés inutiles et coûteux. Les mandats se multiplient pour l’instant auprès des agences de conseil en immobilier.

On cite, pour Bruxelles toujours, la barre du million de mètres carrés vides dépassée depuis le confinement. Mais à nouveau, certains experts minimisent ce chiffre, effrayant à première vue: plus de 80% de cette superficie disponible le serait dans des bâtiments obsolètes, qui ne seront sans doute plus jamais loués avant remise à niveau. Alors, que penser de cette bulle de bureaux vides qui ne cesse d’enfler depuis un an?

©Bloomberg

Des campus très à la mode

Pour les entreprises privées, les incitants à repenser le lieu de travail sont d’ailleurs multiples: humains, pour le confort de travail et la mobilité, mais aussi économiques et environnementaux, vu les nouvelles exigences en matière d’impact CO2. Sans compter le confinement qui vide les bureaux.

"Ce qui est sûr, c'est qu'on vend nos tours. Cette vente sera couplée à un déménagement vers un campus extérieur ou à un réaménagement du site existant."
Sébastien Dewasmes
Responsable immobilier de Proximus

Retour chez Proximus, un des premiers à avoir osé résolument communiquer sur la réduction drastique d’espace au cœur de son siège historique du quartier Nord: "Ce qui est sûr, c’est qu’on vend nos tours", rappelait tout de go la semaine dernière Sébastien Dewasmes, responsable de Connectimmo, la filiale immobilière de l’opérateur télécom. "Cette vente sera couplée soit à un déménagement vers un nouveau campus extérieur, soit à un réaménagement complet du site existant", indiquait-il. Mais on parle aussi d’une réduction d’espace de plus de 50%, en passant de plus de 100.000 m² à environ 40.000.

Chez Engie, on se montre pour l’instant plus discret. Mais il ne fait plus de doute que la réduction de voilure sera du même tonneau dans les tours actuellement occupées non loin de la gare du Nord également. On parle d’un rétrécissement d’espace de l’ordre de 45.000 m², synonyme d'une réduction annuelle des coûts structurels liés à l’immobilier de plus de 10 millions d’euros au bas mot.

Banques et assurances en première ligne

Dans le secteur bancaire, cela fait maintenant plus de dix ans qu’on n’arrête pas de réduire par strates successives ses troupes, ses agences et de rationaliser ses espaces de bureau. Il y a d’abord eu une vague de régionalisation. Puis, à peine engagée, la crise sanitaire est venue en remettre une couche. Et les résultats 2020 peu probants devraient encore venir durcir le trait.

"Nous menons des discussions avec des parties intéressées pour louer nos étages encore vides."
Allianz

ING, qui a lancé un grand plan stratégique pour regrouper ses effectifs, se construit par ailleurs – comme CBC et Belfius avant elle - des bureaux satellites régionaux, notamment à Louvain-la-Neuve. Dès 2018, la banque orange annonçait son intention de quitter son siège du cours Saint-Michel, occupé depuis 40 ans. Mi-2023, les collaborateurs encore logés en théorie à cette adresse seront répartis entre le bâtiment Marnix et un nouvel édifice situé rue du Commerce, pour lequel un bail a été signé avec Immobel en avril 2020, en plein confinement. Mais la banque pointe simultanément l’ambition d’atteindre 50% de travail à domicile.

Dans le même temps, il nous revient que certaines de ses prises de position récentes au centre de Bruxelles sont déjà mises en question. Ainsi, le bail locatif signé avec Immobel dans le nouvel immeuble situé à l’angle Belliard-Commerce serait, selon nos informations, remis sur le marché et certains courtiers auraient été récemment mandatés pour céder à tiers ce contrat impossible à dénoncer sans de lourds dédits. ING nie vouloir se désengager, mais les professionnels, eux, se montrent formels sur le mandat discrètement lancé.

Chez les assureurs aussi, les lignes bougent. Allianz a ainsi déménagé, lors du premier confinement de mars 2020, son siège belge depuis la place De Brouckère vers l'espace Nord, dans une des deux nouvelles tours Möbius. "Sans tenir compte de la pandémie, nous savions déjà que nos nouveaux bureaux seraient un peu trop grands pour nous", stipule la compagnie allemande, dont 95% des collaborateurs travaillent à domicile depuis un an. "Nous menons donc des discussions avec des parties intéressées pour louer nos étages encore vides." Un vide qui aurait tendance à augmenter, selon les courtiers, et qui pourrait dépasser 6.000 m².

"Le vide qui se profile risque de bien plomber par endroits les loyers dans les mois, voire les années à venir."

AG Insurance, qui dispose de quelque 50.000 m² hors parking à Bruxelles, dont 28.000 de bureaux, planche également sur sa future organisation. Son nouveau campus dans le centre-ville doit être prêt pour la fin de l’année, mais la surface générale destinée à l’administratif pourrait être réduite également.

Même sur le chantier du nouveau PwC Campus à Diegem, le scénario est assez similaire. "Le promoteur Ghelamco pose actuellement les châssis de fenêtre du nouveau QG de l’entreprise, qui doit être opérationnel cette année encore. Et la direction a déjà pris la décision informelle de sous-louer un petit tiers du complexe de quelque 30.000 m² livré clé-sur-porte", assure un courtier bien informé, qui n’a pas eu le mandat pour chercher un occupant intéressé.

La Commission européenne fourbit son plan

Et cela grenouille également ferme du côté des autorités européennes, très gourmandes en espaces de bureau bruxellois. Là également, le télétravail, longtemps freiné, est désormais la nouvelle norme. Les immeubles décentralisés dont le bail locatif arrive à échéance seront progressivement vidés. Il en va ainsi pour ceux de la rue de Genève, à Evere, mais aussi, a-t-on appris à bonne source, pour le Covent Garden, un immeuble de quelque 15.000 m² construit au début du millénaire non loin du Botanique: d’ici un an, les agences européennes qui l’occupent devraient trouver refuge ailleurs.

15.000 m² par ci, 30.000 par là, cela commence à faire beaucoup quand les vacances programmées se succèdent à cette cadence. Surtout si ces espaces remis sur le marché se libèrent simultanément et au même endroit. Et quand on sait que, par les temps qui courent, obtenir un permis permettant à un propriétaire de reconvertir ses murs obsolètes prend au bas mot 5 ans, on se dit que le vide qui se profile risque de bien plomber par endroits les loyers - et l'ambiance générale - dans les mois, voire les années à venir.

Au suivant!

Proximus, Engie, ING, Belfius, KBC, Allianz,  BNP Paribas Fortis, Bank of New York, PwC, Total… Who's next? Ces derniers mois, les annonces – officielles ou discrètes – de restructuration des espaces de travail se sont multipliées dans la capitale comme une traînée de poudre. Avec un effet pervers direct: les zones urbaines les plus monofonctionnelles, comme les quartiers Nord ou européen, enregistrent une vacance apparemment inédite.

Comme si cela ne suffisait pas, les grands occupants publics, de la Commission européenne aux Régions en passant par le Fédéral, se sont donné le mot en emboîtant le pas à cette dynamique vertueuse initiée par le privé. Quand la direction de Proximus ou d’Engie passe à l’acte, ce sont près de 50.000 m² qui se vident. Quand une administration, dont l’identité est tenue secrète, annonce il y a quelques jours quitter sa tour, ce sont 30.000 m² d’un coup qui se retrouvent sur le marché.

"Toutes les surfaces vont être revues sévèrement à la baisse. On voit déjà les grands acteurs, même publics et tant flamands que wallons, passer à l’action. Bart Somers, le ministre flamand de l’Intérieur et des affaires administratives, a récemment confirmé que le télétravail serait dorénavant la norme, que les fonctionnaires ne viendraient à Bruxelles ou dans les bureaux urbains que lorsque leur présence est vraiment requise. Donc, le personnel sera davantage évalué sur ses prestations que sur un comportement et une présence effective de 9 à 17 heures. Cela n’a l’air de rien, mais c’est un réel changement de paramètre à échelle urbaine", insiste Léo Van Broeck, architecte-urbaniste et bouwmeester flamand sortant.

Le résumé

  • Tout le monde s'accorde aujourd'hui pour admettre que le télétravail sera une norme durable.
  • Le constat touche tant le secteur privé que public.
  • Les conséquences sociales et économiques, encore peu cernées, sont multiples.
  • Le marché du bureau est touché de plein fouet.

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