interview

"Le potentiel du Heysel est énorme. On pense à des partenariats récurrents avec Disney"

  • Michel Dessolain
  • Unibail-Rodamco Westfield

Le Certificat d'urbanisme désormais en poche, Michel Dessolain, le COO d'Unibail-Rodamco, planche sur les demandes de permis pour le mégaprojet NEO1 appelé à changer la physionomie du plateau du Heysel. Objectif l'ouverture de la première partie du projet en 2023.

L’annonce de la délivrance par l’autorité régionale bruxelloise du Certificat d’urbanisme du mégaprojet de développement immobilier mixte NEO 1 provoquait le sourire au sein de la direction d’Unibail-Rodamco actuellement en déplacement sur la Croisette pour la grand-messe annuelle de l'immobilier commercial, le Mapic. Le premier propriétaire-développeur de centres commerciaux au monde y a la cote surtout depuis le récent rachat de l'Américain Westerfield.

Unibail-Rodamco dispose donc désormais d’un portefeuille immobilier impressionnant de 97 centres commerciaux répartis sur pays. Les projets actuellement en cours, dont celui de NEO 1, représentent à eux seuls un budget global de 12,5 milliards d’euros. Pour parler de l’actualité bruxelloise récente, Michel Dessolain, le COO du groupe, était flanqué de ses deux lieutenants.

Cela fait des mois qu’on ne vous entend plus parler du projet au Heysel NEO 1. En quoi la délivrance de ce certificat d’urbanisme était-elle une étape stratégique?

Plutôt que de parler, on a préféré travailler. Discrètement et efficacement. Nous avons d’abord remis sur la table le Certificat d’environnement et implémenté les modifications nécessaires. Nous pouvons maintenant, avec le Certificat d’urbanisme délivré, plancher activement sur les demandes de permis de construire, que nous comptons raisonnablement déposer au second semestre 2019. Nous préférons prendre le temps de tout baliser, vérifier au risque de perdre un peu de temps encore pour en gagner beaucoup en limitant au maximum les éventuels recours. Pour le moment, le principal recours pendant concerne le nouveau PRAS (Plan régional d’aménagement du sol). Mais ce dossier-là est hors de nos compétences.

Qu’est-ce qui est déjà acquis à ce stade dans les partenariats commerciaux ?

Le bail définitif qui concerne le volet loisirs du parc couvert est signé avec la Compagnie des Alpes. C’est le même concepteur que celui du Puy-du-Fou qui travaille sur le projet.
Le contrat avec l’opérateur des salles de cinéma, Kinepolis, est également signé. Ce sont déjà deux locomotives qui entrent en gare.
Nous avons également revu certains points du projet, comme les crèches prévues sur le site, qui seront mieux orientées, les toitures, davantage végétalisées, les équipements de parkings, où les bornes de rechargement des voitures électriques seront multipliées. Et puis, il y a également l’important volet qui concerne la future main d’œuvre sur le site : il nous faut dès l’ouverture, en 2023, disposer de quelque 4.500 employés bilingues. Le programme de formations lancé en partenariat avec Actiris est lancé.

Michel Dessolain, un belge d'adoption. "J’habite en Belgique depuis des mois. Et sans doute encore pour des années." ©unibail

Quel est le plus gros risque commercial identifié à ce stade et qui pourrait compliquer voire hypothéquer l’investissement f'Unibail-Rodamco sur le plateau du Heysel ?

Ce sont clairement les recours et les retards incompressibles, voire aléatoires, qu’ils occasionnent. Mais au risque de me répéter, je vous assure que nous irons jusqu’au bout, quel que soit le scénario.

Que livrerez-vous en 2023 exactement si tout se passe comme prévu?

Nous nous sommes engagés, avec nos partenaires belges, à livrer le centre commercial, la moitié des 590 logements prévus, les parcs de loisirs, les services connexes, et les 3.500 places de parking, bien sûr.

Ces parkings étaient conditionnés à la réalisation ou non de l’Eurostadium voisin. Quel est le scénario aujourd’hui sur la table ?

"Nous avons joué ouvertement la carte de la mixité renforcée. NEO est d’ailleurs une première du genre sur ce point: 30% des surfaces dédiées aux loisirs."

Tout comme pour le stade existant, quelle que soit la décision finale qui ne nous revient pas, tous les scénarios ont été intégrés à notre projet sans que cela le retarde ou le complique. Parmi les points stratégiques à envisager, quel que soit le scénario retenu au final, il fallait intégrer à notre projet la situation du souterrain vers l'éventuel Eurostadiun, celle du parking C, qu’il subsiste ou pas, et un éventuel accès à l’autoroute A12. Même si nous prévoyons que 50% du public qui se rendra au Heysel à partir de 2023 utilisera les transports en commun, il nous faut bien sûr assurer une mobilité optimale pour l’autre moitié des visiteurs qui s’y rendront en voiture. Nous avons bien sûr rencontré à cet effet les autorités communales limitrophes et la Région flamande. Je vous rappelle d’ailleurs que ces dernières ont délivré un permis de liaison pour les voiries reliant les Régions flamande et bruxelloise.

Le Retail est actuellement en crise. Avez-vous revu votre menu initial et modifié l’offre ?

L'implantation d'un Spirouland est prévu.

Je vous rassure : le commerce ne va pas mourir et reste profitable… contrairement à la majorité des grands opérateurs actifs sur le segment de l’e-commerce, qui ne sont toujours pas rentables et donc pérennes. Pour NEO, nous avions pris l’option de lancer la commercialisation des vitrines le plus tard possible pour rester très libres et flexibles. En outre, dès le début, nous avions joué ouvertement la carte de la mixité renforcée. NEO était d’ailleurs une première du genre sur ce point: 30% des surfaces dédiées aux loisirs. Et nous allons encore, avec la récente acquisition de Westfield et son expertise sur le segment événementiel, renforcer cette offre "omnicanal" inédite. Peu de sites existants offrent d’ailleurs le potentiel extérieur, en termes d’espaces ouverts, pour pouvoir le faire à grande dimension. Ce sera le cas sur le plateau du Heysel. On pense notamment à des partenariats récurrents avec Disney.

Westfield sera-t-il le cheval de Troie pour élargir le nombre des enseignes présentes ?

Bien sûr! On va diminuer le pourcentage d’enseignes textiles et "fashion" pour augmenter l’offre orientée "santé et beauté" et multiplier les offres d’activités style "fitness". Nous allons énormément travailler sur la maîtrise du coût du dernier kilomètre pour le transport des marchandises. De nouveaux concepts voient aujourd’hui le jour à l’initiative des marques les plus créatives. Parallèlement, notre métier, c’est de faire le lien entre la clientèle et les retailers. Nous avons actuellement 7,4 millions de clients de nos centres affiliés à nos applications mobiles. D’ici deux ans, ils seront 19 millions. Quant à l’horeca, nous réfléchissons à passer contrat avec un groupe comme Moma, qui gérerait un immense ‘foodhall’ offrant sur 5.000 m² quelque 35 comptoirs différents. Tout sera vraiment pensé selon un modèle commercial innovant qui mélangera les genres et les plaisirs dans et hors du centre commercial.

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