Les investisseurs étrangers se ruent sur le marché immobilier belge

Rive Gauche (Charleroi) ©Photo News

La plupart des grosses pièces mises en vente sur le marché immobilier belge sont acquises par des fonds internationaux, surtout venus d’Asie. Explications.

Ces derniers jours, plusieurs transactions immobilières pesant plusieurs centaines de millions d’euros se sont bousculées. Et de plus en plus souvent, les acquéreurs viennent d’ailleurs, majoritairement d’Asie. Après s’être professionnalisé, le marché immobilier, lui aussi, est devenu global. Sans toutefois être devenu mobile.

Jusqu’en 2012, les investisseurs sud-coréens étaient quasi totalement absents des radars belges. Mais avec plusieurs transactions de tout premier plan ces 24 derniers mois, ceux-ci ont constitué chez nous rapidement un portefeuille de plus de deux milliards d’euros. Sans compter la toute dernière opération en date, que nous vous annoncions samedi dernier en exclusivité: la vente de l’immeuble Passport, sur le seuil de Brussels Airport. Montant: 137 millions.

Jusqu’il y a quelques jours encore, les transactions les plus significatives étaient le rachat bouclé début 2018 du complexe de bureaux Egmont I et II, cédé par Cofinimmo  pour 369 millions d’euros. L’autre grande opération récente, finalisée l’an dernier, était la cession (à 60%) par AG Real Estate des Engie  Towers pour 228 millions d’euros. Juste avant, les investisseurs institutionnels sud-coréens s’étaient déjà fait remarquer en devenant propriétaires de la tour Astro (louée long terme à Actiris et au VDAB), du square de Meeüs 16 et du Brederode 9-13, racheté à Befimmo  après rénovation.

D’autres investisseurs venus d’Asie ont eux aussi récemment découvert le marché immobilier belge. Des Chinois ont ainsi acquis à Immobel  l’immeuble Belair, nouveau siège de la police fédérale. D’autres (HNA) ont porté leur dévolu sur l’ancien Sodehotel à Woluwe, devenu depuis le Tangla: un hôtel 5 étoiles de 187 chambres sis en bord de campus universitaire. Quant au puissant fonds China Investment Corporation (CIC), il a réalisé l’opération l’investissement le plus important enregistré depuis longtemps: l’achat couplé et partiel de 65% du Waasland et de 50% du Wijnegem Shopping Centers. Précédemment encore, c’était les Taïwanais de Fubon qui avaient ouvert le feu en se portant acquéreurs de l’Ellipse Building, siège de l’administration flamande au Quartier Nord.

Diversification du risque

Avant 2010, les investisseurs venus d’Asie étaient trop géographiquement focalisés pour investir chez nous. S’ils lorgnaient l’Europe, les plus importants se penchaient d’abord sur Londres. Mais depuis 2010, la diversification géographique est devenue le maître-mot un peu partout, dans les pays déjà évoqués ci-dessus comme à Singapour ou en Malaisie. La raison est partout la même: les rendements plancher sur les obligations et l’immobilier local poussent les gestionnaires de fonds à élargir leurs horizons. Et la pression est encore plus forte là-bas que chez nous pour trouver des actifs qui assurent aux fonds souverains ou de pension des rendements suffisants pour financer les actionnaires à long terme. La croissance économique y est également plus élevée que chez nous et les sociétés d’assurance doivent pouvoir couvrir le financement des primes à long terme. Celles-ci sont souvent couvertes en partie par des actifs immobiliers.

Si les institutionnels venus d’Asie ratissent d’abord le marché londonien ou parisien, ils se replient régulièrement aujourd’hui sur les marchés européens secondaires, faute de trouver ailleurs actif à prix et rendement abordables.

Il y a peu encore, certains se sont intéressés à la niche des aéroports, comme, chez nous, l’australien Macquarie ou le groupe chinois Casil en France. Rien ne dit d’ailleurs que cette classe d’actifs ne reviendra pas en vitrine tout prochainement, lors d’un prochain ajustement budgétaire. Il y a quelques semaines, il a été question de céder à Casil, déjà actionnaire à 49%, les parts de l’aéroport de Toulouse-Blagnac encore détenues par l’Etat français. Finalement, lassé par les conflits avec les actionnaires chinois, le gouvernement a préféré opérer une volte-face: il tente désormais de faire racheter par des groupes français les actions détenues par l’actionnaire chinois.

En immobilier comme pour tout autre marché, investissements étrangers et fondamentaux industriels ne font pas toujours bon ménage. Prévenir évite souvent de casser l’outil en le cédant trop rapidement pour en dégager une plus-value à court terme.

Rive Gauche vendu À un prix "rive droite"

Les promoteurs anversois qui redessinent pour l’instant le centre urbain carolo sont sur le point de faire entrer dans leurs caisses de quoi financer allègrement sur fonds propres les prochaines opérations en cours: la vente du centre commercial Rive Gauche devrait offrir à IRET Development la coquette plus-value de 100 millions d’euros.

Depuis quelques mois déjà, le projet Rive Gauche est l’actif immobilier commercial belge le plus en vue sur les radars des investisseurs internationaux. Et même si, un an à peine après son ouverture, il n’a réussi qu’à moitié sa greffe au cœur du centre urbain carolo toujours aux soins intensifs, il affiche déjà un taux de fréquentation susceptible de convaincre les acheteurs d’y regarder de près. On parle en effet d’une moyenne de près de 10 millions de visiteurs sur base annuelle. C’est sans doute ce qui a poussé un des gestionnaires de fonds immobiliers les plus proactifs pour l’instant dans notre pays de passer à nouveau à l’acte. Après avoir mis la main fin 2016 sur le centre commercial liégeois La Médiacité pour plus de 250 millions d’euros, CBRE Global Investors Belgium est sur le point de boucler le rachat de Rive Gauche. Le bouclage de l’opération devrait tomber dans les prochaines semaines sur base d’un montant avoisinant les 300 millions d’euros nets. L’actif immobilier belge devrait alors intégrer le portefeuille "European Fund II".

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