Les kots de Xior désertés par KBC Securities

Des logements étudiants de Xior à Leiden, aux Pays-Bas. ©xior

Le broker a abaissé sa recommandation sur Xior, un spécialiste des logements pour étudiants à "réduire" contre "conserver" avant. Voici ses arguments.

Pour ceux qui veulent investir dans l’immobilier papier, Euronext Bruxelles offre un large éventail de possibilités. Cela va des promoteurs comme Atenor et Immobel aux SIR (sociétés immobilières réglementées) qui sont chacune active dans un segment particulier en passant par des spécialistes de la construction (CFE, Moury Construct).

La SIR Xior occupe, elle, un créneau pointu celui des logements pour étudiants en Belgique mais aussi aux Pays-Bas et en Espagne. Fin juin, elle comptait 5.795 kots répartis dans 93 bâtiments avec un taux d’occupation de 98,1%. La juste valeur de son portefeuille immobilier atteignait 982 millions d’euros.

Plus haut historique

En bourse, elle ne joue pas (encore) dans la cour des grands, ceux qui affichent une capitalisation boursière supérieure à un milliard, par exemple, comme Aedifica, Cofinimmo, Befimmo, WDP ou encore Montea. La sienne tourne autour de 700 millions d’euros. Depuis le début de l’année, son action a toutefois grimpé de 27% touchant même récemment un plus haut historique à 51,2 euros.

Mais pour KBC Securities, l’action n’est pas digne d’achat. Jan Opdecam recommande même de réduire la position sur la valeur contre "conserver" avant. Il relève toutefois son objectif de cours à 41 euros (+1 euro).

Un actif qui se délabre plus vite

L’analyste a relevé ses estimations pour le pipeline de l'expansion future à 120 millions d'euros par année. Il table sur une croissance moyenne du portefeuille de 14% sur les trois prochaines années à 1,55 milliard d’euros générant 28 millions de revenus locatifs bruts supplémentaires. Par contre, il a revu ses chiffres à la baisse pour les locations à périmètre comparable.

Il met en avant deux points pour justifier sa position négative vis-vis de cette SIR.

Un, il juge que la valorisation des actifs de Xior est trop élevée comparée à celles de ses pairs.

Deux, le budget d’investissement pour maintenir en bon état le portefeuille existant pourrait être sous-estimé. "De notre point de vue, le logement pour étudiant se délabre plus rapidement et plus amplement que d’autres actifs. Un fonds d’amortissement devrait être créé afin de couvrir cela."

"Target" inférieur au cours

Quatre autres analystes suivent la valeur. Trois recommandent de la "conserver" et un autre de l’acheter. L’objectif de cours moyen de 44,2 euros est inférieur de 8% au niveau actuel observé en bourse.

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