"Les loyers commerciaux chutent de 20 à 40%"

Pendant des années, la mode était la locomotive dans les rues commerçantes et les shopping centers. La crise que le secteur traverse actuellement pèse sur les loyers. ©katrijn van giel

Les loyers de nombreux biens commerciaux sont aujourd’hui inférieurs de 20 à 40% à leur niveau d’avant la crise du coronavirus, comme le révèle notre coup de sonde auprès des courtiers immobiliers.

Ces trente dernières années, les loyers commerciaux n’avaient pratiquement jamais cessé de progresser, même s’ils étaient déjà sous pression avant la crise du coronavirus en raison de la montée en puissance de l’e-commerce. Cette pression a été décuplée par la pandémie. "Si certaines localisations résistent encore relativement bien, dans de nombreux quartiers commerçants, les chutes des loyers de 20, 30 et 40% sont plutôt la règle que l’exception", avance John Collin (CBRE). Il observe cependant de grandes disparités entre les villes.

"Le secteur de la mode ne semble plus être en état de reprendre le rôle de locomotive qu’il exerçait auparavant."
Evelien Van Hoecke
Courtier immobilier JLL

Jean Baheux (Cushman & Wakefield) souligne que ce sont surtout les grandes surfaces qui sont les plus touchées. Peu de nouveaux candidats se présentent pour "remplir" ces grands espaces vides. Et les grandes chaînes se montrent aussi très agressives en amenant les bailleurs à leur concéder des conditions beaucoup plus favorables.

La chute des prix concerne surtout les rues commerçantes et les shopping centers. "Le secteur de la mode qui y est dominant souffre particulièrement de la crise sanitaire. Il ne semble plus être en état de reprendre le rôle de locomotive qu’il exerçait auparavant", ajoute Evelien Van Hoecke (JLL).

Vide locatif

Le vide locatif augmente à de nombreux endroits, sans prendre toutefois des proportions alarmantes. "De nombreux magasins sont encore protégés par les mesures de soutien", explique Gerard Zandbergen, CEO du spécialiste de l’immobilier commercial Locatus Internationaal.

Certaines enquêtes indiquent qu’un commerce sur cinq craint de devoir mettre la clé sous la porte. "Je ne peux malheureusement pas exclure ce scénario", réagit Isolde Delanghe de la fédération Mode-Unie.

"Loyer confinement"

Aujourd’hui, les bailleurs ne semblent plus disposés à abandonner un loyer comme ils l’avaient fait au printemps. "Durant le premier lockdown, 623 des 725 magasins de périphérie étaient fermés, fait observer Jan De Nys, le CEO de Retail Estates. Aujourd’hui, ce nombre a reculé à 440. Beaucoup de commerces réalisent à présent du chiffre d’affaires grâce au click & collect."

"Si le confinement est prolongé jusqu’à la mi-décembre, cette période sera encore plus catastrophique pour le secteur de la mode que le lockdown du printemps."
Jan De Nys
CEO de Retail Estates

Entre certains secteurs, il existe un monde de différence, selon Jan De Nys. "Pour les distinguer, il faut se poser deux questions: primo, le stock de marchandises perd-il rapidement de sa valeur? et, secundo, le commerce peut-il rattraper le manque à gagner ultérieurement? La réponse est deux fois négative pour les magasins de mode. "Si le confinement est prolongé jusqu’à la mi-décembre, cette période sera encore plus catastrophique pour ce secteur que le lockdown du printemps », souligne Jan De Nys en pointant que le portefeuille de locataires chez Retail Estates compte peu de magasins de mode. C’est ce qui explique aussi que les loyers dans les retail parks soient beaucoup moins sous pression.

Dans le même bateau

"Heureusement, locataires comme bailleurs ont conscience qu’ils doivent s’entraider pour traverser cette crise", souligne Wouter Torfs, CEO de la chaîne de chaussures éponyme. "Lors du second confinement, j’ai écrit à mes bailleurs en leur disant que je ne paierais que la moitié du loyer pour les jours où nous étions contraints de fermer. Quasi aucun n'a refusé."

Axel Ceusters du Groep Ceusters, le plus grand exploitant de centres commerciaux, est sur la même longueur d’onde: "Pourquoi ne pas octroyer des réductions pour les premiers mois? Ensuite, locataires et bailleurs peuvent examiner ensemble l’évolution du chiffre d’affaires des magasins après l’arrivée du vaccin."

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