Les perspectives immobilières de Bruxelles sont moins mauvaises face à ses concurrents directs

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Chaque année, une étude classe les perspectives immobilières des principales villes européennes. Bruxelles remonte un peu la pente cette année. L’effet Brexit plombe le marché londonien.

Bruxelles occupe la 13e place au classement des 31 villes européennes offrant les meilleures perspectives immobilières générales. Mais l’épicentre des institutions européennes reste encore à la traîne derrière Lisbonne, Milan ou Dublin, par exemple. Peut mieux faire donc.

Mais qui le dit au juste? Il s’agit des résultats tout chauds de la dernière étude "Emerging trends in real estate Europe 2020", menée conjointement par l’Urban land institute (ULI) et PwC, publiée ce mercredi. Selon ces derniers, Bruxelles continue de retrouver des couleurs aux yeux des investisseurs immobiliers d’ici et d’ailleurs, qui la jugent plus attirante aujourd’hui qu’hier. Au classement des villes européennes les plus attractives, elle se hisse en un an d’une décevante 21e place, indigne de son statut de centre névralgique de l’Union européenne, au 13e échelon.

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Pour établir ce classement, tous les paramètres qui touchent de près ou de loin à l’immobilier, sous toutes ses coutures, sont classés par ville par un panel de 900 professionnels de l’immobilier en Europe, notamment des investisseurs, des promoteurs, des institutions financières ou des conseillers.

Croissance significative sur le marché des bureaux

L’intérêt des investisseurs interrogés s’est notamment renforcé pour Bruxelles grâce à la relative bonne santé du marché des bureaux, qui a atteint au premier semestre 2019 un niveau record. "Sur Bruxelles, nous assistons à une croissance significative du marché des bureaux depuis deux ans déjà. Cela est dû notamment à la solide demande d’espaces de travail en commun (co-working), en particulier dans les emplacements de choix du quartier central des affaires de Bruxelles. Et cette croissance, combinée à la stabilité des revenus qu’offre le marché des bureaux de la ville, en fait une proposition de plus en plus attrayante pour les investisseurs internationaux", insiste Grégory Jurion, à la tête du département real estate chez PwC Belgique.

On rétorquera néanmoins, en prenant comme exemple récent la saga WeWork, que cette nouvelle tendance de marché émergente doit encore se confirmer et que les opérateurs actuels doivent consolider leurs structures opérationnelles et financières.

La capitale de l’Europe a également bénéficié cette année de tendances plus larges de l’investissement européen ciblant des secteurs plus opérationnels tels que le résidentiel et l’hôtellerie. Mixité des fonctions et reconversion d’immeubles de bureaux en logements ou en hôtels de proximité ont stimulé la demande locale. "Nous devons être toujours plus réactifs – voire proactifs – face aux nouvelles habitudes de travail, de shopping et de vie quotidienne des citoyens. Et il appartient aux promoteurs immobiliers de trouver le juste équilibre entre ce mix de fonctions et les besoins sociaux des utilisateurs urbains de se rencontrer et d’échanger, soit pour le travail soit pour le loisir", insiste Xavier Denis, le président belge d’Urban Land Institute (ULI), un think tank international d’éducation et de recherche à but non lucratif notamment centré sur l’utilisation responsable du sol, qui compte 3.800 membres en Europe.

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Le résidentiel et l’hôtellerie comme moteur hybride

Selon visit.brussels, l’agence régionale du tourisme, la fréquentation des musées et attractions touristiques diverses a atteint 2,65 millions de visiteurs au cours des sept premiers mois de l’année en cours (+4%). Fin juin, le nombre de nuitées enregistrées (affaires et loisirs) s’élevait à 3,68 millions (+6%).

De janvier à septembre 2019, le taux moyen d’occupation des hôtels a ainsi atteint 74,5%. Cette demande soutenue d’hébergement conforte pour l’instant la performance du secteur hôtelier, toujours à la merci d’un attentat ou un problème de mobilité persistant.

"Des événements extérieurs incontrôlables tels que le Brexit ou l’escalade de tensions commerciales entre pays peuvent hypothéquer nos résultats sans moyens d’agir. Dans ce type de scénarios, tous les investisseurs sont logés à même enseigne. Et en parallèle, la répartition mondiale des actifs immobiliers à faible rendement obligataire se poursuit pourtant inexorablement", précise un des professionnels interrogés. Raison pour laquelle Londres, historiquement au coude-à-coude avec Paris pour la première place de ce classement européen, est relégué au pied du podium.

La mobilité toujours plus incontournable

Mais aux yeux de ceux-ci, une des questions les plus critiques reste encore et toujours les problèmes croissants liés à la mobilité urbaine: de nouvelles solutions doivent être développées par les responsables publics et privés pour faire face rapidement aux défis posés par cette question toujours plus cruciale partout en Europe. Le rapport d’une centaine de pages publié mercredi par PwC et ULI examine également l’impact sur le secteur des transports des progrès rapides de la technologie mécanique et numérique. Les analystes préviennent: le secteur immobilier doit s’adapter rapidement à cette évolution. Et là où il le fera, la demande sera plus soutenue.

Sans aller chercher midi à quatorze heures ni négliger des solutions simples: "Les scooters, le covoiturage ou les vélos électriques bien utilisés peuvent avoir un impact significatif sur la valeur des biens immobiliers, les grandes villes à haute densité devant être à l’avant-garde de ces changements. Ces développements sont l’occasion pour le secteur de l’immobilier d’adopter la mobilité en tant que service intégré dans la proposition de valeur immobilière", rappelle Geoffroy Jonckheere (PwC Belgique).

Des sociétés en pointe sur ces sujets, comme Accenture Belux, qui vient de rassembler plus de 1.500 membres du personnel dans la Gare Maritime reconvertie sur le site de Tour & Taxis et qui n’y dispose plus que de 80 places de parking, ont déjà pleinement intégré la mobilité en amont de leur processus de relocalisation stratégique, par exemple.

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