Les prix des logements s'emballent depuis l'été

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L’indice Trevi du 3e trimestre 2019 signe un nouveau record et confirme une hausse d'environ 5% sur base annuelle, une performance rarement atteinte ces dix dernières années. Il est temps de penser à renforcer l’offre là où la demande fait monter les prix.

A plusieurs reprises, on a connu par endroits sur le marché résidentiel belge des hausses de prix à deux chiffres. Mais c’était avant la crise financière. Depuis dix ans, ces hausses annuelles dépassaient rarement l’inflation, sauf dans la capitale et dans certaines communes où la pression de la demande se fait particulièrement sentir par rapport à l’offre existante. Mais cette fois, la pression sur les prix semble plus marquée.

Nous évitons jusqu’ici une vraie spéculation grâce aux 12.000 à 15.000 logements neufs produits annuellement au niveau belge.
Eric Verlinden
patron du réseau d’agences immobilières Trevi

Pour Eric Verlinden, le patron du réseau d’agences immobilières Trevi, cette hausse enregistrée durant l’été dernier ne peut pas encore être considérée comme une vraie tendance à long terme. "Il faudra en effet, pour atteindre la barre des 5% en rythme annuel, que les deux prochains trimestres soient du même tonneau. Or rien, à ce stade, ne permet encore de l’affirmer", tempère le patron.

Et quand bien même cette légère surchauffe se maintiendrait, cela correspondrait davantage, selon lui, à un rattrapage progressif par rapport aux marchés périphériques. "Notre petite capitale belge reste l’une des moins chères d’Europe et les hausses constatées chez nos voisins ont été significativement plus élevées que chez nous, cela dans un contexte économique et un niveau de taux d’intérêt comparables", ajoute-t-il.

Pourquoi cette surchauffe des prix?

Selon Eric Verlinden, la surchauffe actuelle s’explique par la juxtaposition de trois phénomènes cumulés: la croissance de la demande des investisseurs sur le segment allant jusqu’à 300.000 euros, celle de la demande des acheteurs occupants à l’échelon inférieur – celui de 150.000 à 250.000 euros (surtout sur la Région bruxelloise); et enfin la raréfaction de l’offre de biens sur le marché secondaire (maison et appartements d’occasion).

La hausse sur les marchés d’entrée de gamme a été trois fois plus importante que pour les biens dits "haut de gamme".
Eric Verlinden

Heureusement, note Trevi, les promoteurs continuent à produire du logement neuf malgré les nombreuses barrières et carcans urbanistiques à franchir. Et il est important, vu la demande en hausse, de rappeler le rôle de régulateur qu’ils revêtent en équilibrant offre et demande. "Nous évitons jusqu’ici une vraie spéculation grâce aux 12.000 à 15.000 logements neufs produits annuellement au niveau belge", note le patron.

Un phénomène de hausse inégale

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Mais, Eric Verlinden attire l’attention des autorités publiques et régulateurs de marché sur la très forte disparité de la hausse trimestrielle enregistrée. Cette disparité s'observe tant au niveau du type de biens que de la tranche de prix dans lesquels ils se trouvent, les flux de demandes les plus importants étant, sans surprise, enregistrés sur des localisations plutôt urbaines.

Selon Trevi, les biens d’entrée de gamme y sont la cible d’une demande très forte et leur raréfaction rend toujours plus difficile l’achat d’un bien pour les primo-acquérants. "La hausse sur les marchés d’entrée de gamme a été trois fois plus importante que pour les biens dits ‘haut de gamme’", constate Eric Verlinden.

Demande mature et solide

Une trop grande production de logements de petite taille nuirait à l’équilibre social que les autorités veulent mettre en place dans leur ville.

Le patron de Trevi poursuit: "Nous continuons à enregistrer dans la grande majorité de nos 35 bureaux une demande soutenue. Les acquéreurs sont en général bien informés des prix pratiqués dans le créneau qu’ils visent, mais aussi des conditions financières qu’il y aura lieu de remplir – notamment les apports en fonds propres. Malgré la restriction récemment préconisée par la Banque Nationale de Belgique et appliquée sur le terrain, nous constatons que le taux de refus de crédit ne dépasse pas les 3%. Ce taux faible ne s’explique que par l’exactitude des informations prises en amont par les candidats acquéreurs. Cela démontre donc l’extrême maturité du marché belge, côté demande".

Sur le versant de l’offre, une trop grande production de logements de petite taille nuirait à l’équilibre social que les autorités veulent mettre en place dans leur ville; la production de logements peu rationnels (surfaces trop importantes) entraînerait une impossibilité croissante d’acquisition pour les primo-acquérants, le prix étant directement lié à la superficie totale, toutes choses (qualité/prix du foncier) égales par ailleurs.

D’autre part, il y a lieu, selon le réseau d’agences, de contrôler activement l’équilibre entre offre et demande, sans trop brider ou débrider le marché. "Le marché immobilier nous semble aujourd’hui suffisamment mature pour, au-delà des clichés des uns vis-à-vis des autres, organiser rapidement des tables rondes constructives et créatives entre partenaires publics et privés. Il y va de l’intérêt de tous les acteurs du marché, surtout les plus vulnérables", conclut Eric Verlinden.

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