Les professionnels de l’immobilier se bousculent à nouveau rue de la Loi

La partie la plus visible - et la plus ancienne - du siège bruxellois de Petrofina, cosntruit au milieu des années '50, juste après le déménagement de la société pétrolière belge fondée à Anvers. Cette façade cache une vaste propriété qui vient d'être mise en vente et devrait attiser les convoitises. ©saskia vanderstichele

Deux opérations phares ont filtré cet été dans le haut de l’artère bruxelloise la plus courue par l’Union européenne. Vu leur importance, elles devraient faire parler d’elles dans les tout prochains mois. Nous vous les dévoilons en primeur.

Depuis plus d’un an déjà, un nouveau Plan d’aménagement directeur de la rue de la Loi et de ses abords est en bonne place sur la table du gouvernement régional. Approuvé en première lecture en mai 2019, ce nouveau PAD Loi, piloté par le centre d'expertise régional perspective.brussels et confié aux urbanistes de Buur et de MSA, doit dessiner les contours futurs d’une des artères les plus défigurées du centre urbain. Il devrait être finalisé - éventuellement morcelé - fin 2020... avant d'affronter la salve des inévitables recours auprès du Conseil d'Etat.

De leurs côtés, les professionnels de l’immobilier se mettent en ordre de marche. Il y a d’abord ceux qui étaient déjà sur la balle avant même le lancement de ce nouveau Plan d’aménagement directeur. C’est le cas d’Atenor, qui trépigne pour enfin disposer d’une feuille de route juridiquement fiable afin de finaliser son projet Realex, qui doit à terme accueillir dans son socle le nouveau Centre de conférence de la Commission européenne.

Le siège historique de Petrofina, tel qu'il trônait fin des années '50, après le déménagement de la société fondée à Anvers. ©Total

Befimmo accélère son Monopoly

Mais tout récemment, on a vu d’autres acteurs de première ligne bomber le torse sur le même quartier, à nouveau très spéculatif. A commencer par Befimmo, qui disposait déjà de positions stratégiques historiques dans la rue Joseph II (parallèle à la rue de la Loi), où elle loue notamment à la Commission européenne une barre de 13.000 m2 de bureaux qui aurait urgemment besoin d’une solide rénovation.

L’automne dernier, la SIR cotée en bourse a discrètement entamé des tractations pour annexer à son condominium historique local le siège social de Touring, sis rue de la Loi 44 et directement relié en intérieur d’îlot à ses propriétés de la rue Joseph II. Mais, comme nous le supposions à juste titre fin 2019, le parcours de Monopoly de Befimmo ne s’est pas arrêté en si bon chemin. Cet été, toujours sans faire de bruit, la société immobilière cotée a ajouté au remembrement en cours l’immeuble Loi 52, acquis il y a peu par un consortium d’investisseurs piloté par la sprl Paradocs TER et quelques proches de Jean-Michel André (European Hotel Observatory), connus pour ses développements hôteliers originaux et à succès. Sans doute ce dernier, vu la crise actuelle et le taux d’occupation catastrophique affiché par les gestionnaires hôteliers bruxellois, a-t-il préféré geler ses investissements pour l’instant.

Tout bénéfice pour Befimmo, qui réussit ainsi un fameux coup de poker sur une des artères bruxelloises les plus prisées par les investisseurs immobiliers. No comment pour l’instant du côté de la SIR, qui liste toutefois l'opération dans ses résultats semestriels et annonce qu'elle placera l'actif global dans un véhicule indépendant (SIRI). Il ne fait aucun doute que Martine Rorif, la COO de Befimmo, use déjà ses crayons à redessiner les contours du quadrilatère grandissant. Lors du rachat du siège de Touring, celle-ci pointait déjà le potentiel de création de valeur important "sur un nouvel ensemble innovant"...

Qui offrira 100 millions pour l'ex-siège de Petrofina?

Juste en face, de l’autre côté de l’artère, un autre gros propriétaire de la zone est également sorti du bois cet été. Il s’agit de Total, qui dispose d’un des quadrilatères les plus imposants du quartier, partagé avec Degroof-Petercam et Cofinimmo. Cet ensemble unique joint les rues de la Loi, du Commerce, de l’Industrie et Guimard, où Total dispose même d’un hôtel de maître.

Datant des années 1950 pour ses parties les plus anciennes, l’ex-siège historique de Petrofina est aujourd’hui, malgré son obsolescence, un actif immobilier à haut potentiel. La direction de Total ne cache pas vouloir reloger les 900 membres du personnel qui travaillent encore sur le site dans des murs "correspondant davantage aux normes énergétiques et de travail actuelles. Nous avons donc annoncé à notre personnel, en mai dernier, notre volonté de déménager dans un lieu plus adapté et proche des moyens de transport public. Mais nous pourrions revoir notre décision si le prix obtenu pour la revente des murs n’atteint pas nos estimations, que nous ne dévoilerons pas à ce stade", confie Jean-Luc Layon, le directeur général de Total pour la Belgique, qui évoque également un important programme de cession d’actifs – notamment immobiliers – entamé à l'échelle du groupe. Celui-ci ajoute que rien d’autre ne motive l’opération et que la Belgique gardera, au terme de l’opération, les centres de décision dont elle dispose encore.

Quant au potentiel de redéveloppement du siège historique actuel, celui-ci est énorme. Le site occupé compte en effet pas moins de 6.200 m2 de surface au sol occupés par 38.000 m2 bâtis, dont 28.000 hors sol et 10.000 en sous-sol (parkings). Là où le revendre à un tiers prend tout son sens, c’est que l’îlot concerné – répertorié sous la lettre G dans le PAD Loi – permet une émergence de 100 mètres de haut (déjà acquise) et un rapport entre superficies sol et bâtie (P/S) de 9 pour une empreinte au sol moyenne de 0,55. Pour faire simple, la surface constructible totale permise au futur acquéreur oscillerait entre 50.000 et 55.000 m2, dont une bonne partie logée dans une tour emblématique qu'il faudra caser sur le terrain disponible.

Ce qui, par contre, est encore sujet à modifications, c’est la répartition des fonctions au sein de cet ensemble bâti. En théorie, on parle de 50% pour le bureau, 30% pour le logement et 20% pour les équipements (crèches, etc.). "Mais deux propriétaires voisins – Befimmo et AG Real Estate – voudraient voir revue à la hausse la part octroyée au bureau et négocient ferme avec perspective.brussels", nous indique un professionnel.

Du côté de Total, qui vient de confier à la jeune société de conseil Belsquare un mandat exclusif pour la revente de ses murs, on dispose d’un autre atout: la superficie sol existante d’un seul tenant pourrait faire du quadrilatère le premier îlot où l’on pourra tester grandeur nature le nouveau PAD sans passer par la case "remembrement", comme Befimmo est aujourd’hui occupé à le faire.

Pour Belsquare, qui ne souhaite pour l’instant faire aucun commentaire sur le processus en cours, la mission est de trouver acquéreur pour la fin 2020 au plus tard. Une mission qui, de toute évidence, est tout sauf impossible. Et qui pourrait rapporter gros tant à l’intermédiaire qu’au vendeur français: selon nos estimations, si la concurrence est au rendez-vous, les offres les plus spéculatives – émanant de promoteurs misant sur un PAD favorable et pas trop ralenti par les recours - pourraient monter jusqu’à 100 millions d’euros voire au-delà.

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