"Nous avons remis Banimmo sur les rails"

En janvier 2017, lorsque Philippe Opsomer (ex-Immobel) est devenu directeur financier de Banimmo, analystes et pages spécialisées n’excluaient pas la faillite de la société immobilière cotée en Bourse. "La restructuration est aujourd’hui derrière nous. Nous avons fait exactement ce que nous avons promis!", pose aujourd’hui le CEO Patrick Mertens.

Aujourd’hui, c’est le Dolce La Hulpe qui quitte le portefeuille amaigri de la société de promotion immobilière. Le round de restructuration entamé par Banimmo il y a déjà deux ans semble sans fin.

Patrick Mertens: A mon arrivée en mai 2016, tous les feux étaient au rouge vif. La filiale Urbanove (et ses coûteux et interminables projets à Namur, Verviers et Charleroi, NDLR) pendait comme une épée de Damoclès au-dessus de notre tête. Nous avons poussé sur le bouton d’arrêt. Les projets namurois et verviétois ont été respectivement revendus à Besix RED et CityMall, en essayant d’enrayer l’hémorragie. Au fil des années de gestation la dette avait atteint près de 70 millions d’euros. Philippe Opsomer: Sans Urbanove, Banimmo n’aurait pas affiché de pertes des trois dernières années. Et je ne parle même pas de la dépréciation d’image que nous avons subie à cause de cette aventure…

• Lire Banimmo vend son site du Dolce La Hulpe

Urbanove n’était néanmoins pas le seul problème. La montagne de dettes engrangée par la société cotée a culminé à 240 millions d’euros en 2016 et l’action a été dépréciée de… 70%.

Philippe Opsomer: Cette situation était intenable. ING et KBC ont exigé, en octobre 2016, que nous remboursions dans l’année un crédit de groupe de 77 millions d’euros. Nous avons honoré cette requête fin 2017. Et fin de ce mois, nous rembourserons également une obligation de 34 millions.
Patrick Mertens: Cela signifie que notre dette a été réduite de 240 à 66 millions d’euros en deux ans à peine et notre endettement (loan-to-value) de 70 à 45%. Je ne connais guère de promoteurs qui affichent aujourd’hui un taux d’endettement aussi bas.

Pour y parvenir, vous avez dû céder pas mal d’actifs…

Patrick Mertens: Nous avons vendu ces 18 derniers mois 12 actifs pour plus de 300 millions d’euros. Sans nullement les brader d’ailleurs : ces ventes nous ont rapporté davantage que la valorisation affichée par ces actifs dans nos livres.

Vous avez quand même dû céder quelques bijoux de famille…

Patrick Mertens: Je ne suis pas d’accord avec cette manière de voir les choses. Nous avons vendu des actifs que nous n’estimions plus stratégiques pour nous. N’oubliez pas que la restructuration entamée va de pair avec un recentrement de nos activités ‘core’. Avant l’entrée en Bourse en 2007, Banimmo s’était fait une carte de visite sur le segment du redéveloppement des bureaux. Ensuite, valorisation boursière et crise financière aidant, la société a fait de mauvais choix stratégiques. L’apport de cash a incité à acheter trop cher. On a également trop diversifié : en France, dans les centres commerciaux, dans les centres de conférences… J’avoue qu’il est facile de tirer sur le pianiste après-coup ; mais il y a eu trop de décisions inopportunes, lourdes de conséquences et risquées.

Quelle est la nouvelle stratégie de Banimmo?

Philippe Opsomer: Si nous avons appris une chose de cette longue traversée du désert, c’est que qui trop embrasse mal étreint. Il faut faire des choix ; pour nous, cela veut dire de revenir à ce que Banimmo faisait de mieux : la rénovation de bureaux sur mesure, pour multi-occupants de taille moyenne.

Ce segment de marché n’a pas été le plus lucratif, ces dernières années…

Patrick Mertens: Exact. Mais le marché des bureaux redémarre dans une série de niches à valeur ajoutée. Par exemple, dans le segment des bureaux pour PME, à la recherche de surfaces de 500 à 5.000 m². Nous misons donc davantage sur le développement d’immeubles offrant 5.000 à 10.000 m² que sur les plus gros porteurs. Je sais que la plupart des promoteurs ont surtout misé ces dernières années sur le logement. Mais tout est cyclique. Et les années de vaches grasses du segment résidentiel pourraient aussi être derrière nous d’ici peu… Idem pour nos actifs sous gestion Horeca, pour lesquels nous avions des rentrées proportionnées en partie au chiffre d’affaires. C’est trop risqué en termes d’exploitation, tout comme les quelque 350 membres du personnel inscrits dans notr colonne ‘dépenses’.

Vous repartez donc à l’investissement et à l’achat dans les mois qui viennent?

Patrick Mertens: Nous avons réduit nos dettes et nos coûts structurels de plus de moitié. Notre personnel est passé de 30 à 15 équivalents temps plein. Nous avons en portefeuille pour l’instant 9 immeubles totalisant 103.500 m² et 9 terrains offrant un portentiel de développement de 311.500 m². Ils sont majoritairement situés à Bruxelles, Charleroi, Liège et Gand (The Loop).

L’an dernier, vous recherchiez un partenaire local sur le marché français. Pourquoi avoir revendu votre filiale française?

Philippe Opsomer: Nous avions besoin de recapitaliser nos fonds propres à hauteur de 20 millions d’euros. Nous cherchions un partenaire prêt à monter à 50% dans le capital. Mais ce n’était pas évident. On a finalement trouvé quelqu’un qui voulait racheter la totalité des parts. Et on ne les a pas bradées…

Affine, qui détient 49,5% du capital de Banimmo aujourd’hui, est-il prêt à revendre ses parts?

Philippe Opsomer: Cela peut être confirmé par les publications officielles de notre actionnaire de référence français…

Escomptez-vous finalement un regain de l’action en Bourse, comme vous l'annonciez déjà l’an dernier?

Patrick Mertens: Je ne l’exclus pas. D’abord parce que notre cours de Bourse (3,15 euros) est toujours sous la valorisation dans nos livres (4,80 euros). Ensuite parce que notre dette est apurée et que nous avons à nouveau un profil spécifique à présenter au marché. Philippe et moi souhaitons d’ailleurs à terme acquérir une part de l’actionnariat.