interview

"Nous construisons 600 quartiers de ville"

©Dieter Telemans

Selon les deux pilotes de la société de promotion immobilière, Matexi a déjà vécu quatre vies au moins. Et ce n’est pas fini. Aujourd’hui, son cœur de cible n’est plus de bâtir des villas mais de redessiner des quartiers de villes de plus en plus grands.

 

Avec 1.400 logements neufs produits par an, le groupe familial de promotion immobilière Matexi est le seul qui arrive aujourd’hui à concurrencer au niveau belge son éternel rival wallon Thomas & Piron. Mais à la différence du second, le premier est un pur promoteur, qui sous-traite la construction de ses projets à des tiers. Avant d’en arriver là, il est passé par quatre vies au moins.

On doit la naissance de l’entreprise Matexi, toujours familiale malgré ses 65 ans, à une femme visionnaire et de tempérament. Juste après la guerre, Clémence Vande Vyvere, agricultrice et veuve de guerre, estime primordial que ses 9 enfants fassent des études. Elle devient alors marchand de biens, spécialisée en terres agricoles dans la région de Meulebeke (Flandre-Occidentale).

Puis dans les années 50-60, l’entreprise d’une dizaine de personnes se focalise sur le lotissement de terrains. À l’époque, il n’y a pas encore de loi sur l’urbanisme: pour autant qu’une voirie équipée existe, on peut bâtir. Et le terrain n’est pas encore une denrée rare. À partir des années 70, le troisième métier familial devient, par la force des choses, celui de promoteur pur et dur, croissance à l’appui.

"Nous ne voulions pas d’un président de C.A. qui se contente de lire l’ordre du jour qu’on lui transmet."
Gaëtan Hannecart
CEO de Matexi

Mais dans les années 80, la petite entreprise subit la crise immobilière de plein fouet et doit réduire drastiquement la voilure. Depuis lors, elle a retenu la leçon et travaille majoritairement sur fonds propres. Elle se refait alors progressivement un nom dans le segment des lotissements et de la construction de maisons quatre façades.

Ce n’est que dans la seconde moitié des années 90 qu’elle prendra conscience de l’importance d’avoir une vraie réflexion urbanistique, environnementale et sociétale et qu’elle entamera progressivement un virage vers une approche plus urbaine, comme la transformation des brasseries Lamot à Malines. Jusque-là, elle s’est surtout fait connaître par ses lotissements hors des villes, comme celui du Petit Baulers à Nivelles.

De Waregem à Bruxelles

Un des premiers chantiers réussis à Bruxelles sera la réhabilitation d’un îlot de ville juste derrière le théâtre de la Monnaie. Il y a 20 ans, c’était un vrai chancre urbain. Matexi y développera notamment un hôtel, The Dominican, des appartements et des commerces. Les redéveloppements urbains s’enchaîneront ensuite. Par exemple à Auderghem (boulevard du Souverain), place du Châtelain (rue Simonis, rue Amazone) ou à Ixelles (place Brugmann). Mais aussi derrière la gare à Louvain, ainsi qu’à Gand, Anvers, Ostende, Bruges, Alost ou Wavre. Et plus récemment à Ottignies, sur le site des Bétons Lemaire ou à Anvers, où c’est la tour (de bureaux) la plus haute d’Anvers – après la cathédrale – que l’équipe locale transforme en logements et commerces.

L’objectif est désormais bétonné: acquérir des fonciers auxquels l’entreprise peut donner une valeur économique et sociétale ajoutée. De promoteur pur d’un objet immobilier, la société se transforme en aménageur urbain qui tente de prendre en compte les besoins du quartier dans lequel il veut opérer. Les équipes locales travaillent désormais prioritairement à la réhabilitation de chancres urbains et à la création de projets mixtes avec espaces privés et publics mêlés.

"En 25 ans, le chiffre d’affaires a gonflé de 30 à 350 millions d’euros et nous livrons en moyenne 1.400 logements neufs par an."
gaëtan Hannecart
CEO de Matexi

Les contraintes économiques ne sont évidemment pas oubliées. À Hasselt, le projet Quartier Bleu actuellement développé en partenariat est le plus important projet immobilier privatif du moment en Belgique. Sa valeur commerciale est estimée à plus de 300 millions d’euros. Au menu? 2.300 places de parking, un quai avec des restaurants et de l’horeca le long d’une marina fluviale, 400 appartements et plus de 20.000m² de commerces agencés le long d’une extension de la rue principale de Hasselt. Le chantier bat actuellement son plein et vaut le détour.

À Wavre, Matexi s’attelle à la lourde tâche de réaménager tout le centre urbain, du boulevard de l’Europe à l’ancienne galerie des Carmes désaffectée. Et à Vilvorde, il va construire 1.000 unités de logement. Sans se contenter de les aligner… "On souhaite réellement avoir une approche participative avec le voisinage et, à la limite, créer un comité de quartier qui peut être un interlocuteur positif s’il n’existe pas. Avec une bonne analyse des besoins locaux, apporter les fonctions et services qui manquent est toujours gagnant pour tout le monde", assure le patron du groupe, Gaëtan Hannecart.

Rencontre au sommet

C’est au sommet de la tour Léopold, en plein chantier de reconstruction à Evere, que nous le rencontrons, accompagné du nouveau président du conseil d’administration, Jo Van Biesbroeck. L’appartement témoin qui nous accueille et qui a vu défiler la plupart des quelque 200 futurs propriétaires, donne vue, depuis sa terrasse, sur le boulevard éponyme. Les triples vitrages nous isolent du moindre bruit extérieur.

"Matexi a eu au moins quatre vies. Et ça ne fait que commencer."
Jo Van Biesbroeck
Président du C.A. de Matexi

À peine assis, Jo Van Biesbroeck (62 ans), donne le ton: "On ne va pas parler d’Anderlecht, hein!" lâche-t-il, lui qui est aussi directeur général du club des Mauves. Il nous excusera si on essaie malgré tout de ne pas botter en touche, vu l’actualité et le récent adoubement de Marc Coucke à son égard, contrairement à d’autres. Proche d’Alex Van Damme, l’homme a été toute sa carrière top manager chez AB InBev. Un pedigree haut en couleur, qui a plu aux actionnaires familiaux de Matexi, dont Gaëtan Hannecart, l’actuel administrateur délégué, est le représentant au caractère bien trempé.

Aujourd’hui, deux branches familiales -Bruno Vande Vyvere d’un côté, sa sœur Bénédicte et son mari Gaëtan Hannecart de l’autre – détiennent sur trois têtes la totalité des parts. Qui commencent à peser lourd… Explications.

Quelle est votre force de frappe actuelle?

En 25 ans, le chiffre d’affaires a gonflé de 30 à 350 millions d’euros. Nous livrons en moyenne 1.400 logements neufs par an et nous avons encore toute une série de projets dans les cartons. Le parc résidentiel belge doit se transformer et évoluer, mais cela demande aussi de la clairvoyance et du courage de la part des pouvoirs publics…

Que reprochez-vous aux décideurs publics?

Il est absurde qu’un privé qui démolit et reconstruit sa vieille villa 4 façades en milieu urbain paie 6% de TVA et que nous, qui convertissons un chancre urbain désaffecté, devons faire payer 21% de TVA à nos clients. C’est une énorme aberration. Autre aberration: un privé qui installe une nouvelle cuisine équipée dans une habitation de plus de dix ans va payer 6% de TVA et celui qui installe exactement la même cuisine dans une habitation neuve doit payer 21% de TVA. C’est prohibitif, contre-productif et profondément injuste.

Y a-t-il pour l’instant des régions où vous voulez intensifier votre activité?

Partout. Nous sommes une entreprise multilocale, avec 11 entités décentralisées, une par province en Belgique; sans oublier le Luxembourg et Varsovie. Le Limbourg et ses 863.000 habitants ne sont évidemment pas comparables au Hainaut et ses 1,3 million d’âmes. Ni en pouvoir d’achat, ni en qualité du bâti existant ni en besoins spécifiques. Il faut donc chaque fois s’adapter aux circonstances locales.

Vous allez vous focaliser de plus en plus sur les quartiers urbains à reconvertir?

Absolument. Des maisons 4 façades sur commande client, on ne le fait plus chez Matexi; même si, à l’intérieur du groupe, nous avons l’entreprise Sibomat qui est leader du marché en maisons à ossature bois. Chez Matexi, on se concentre dorénavant sur la transformation urbaine et périurbaine mixte à valeur ajoutée.

Batibouw est-il toujours l’endroit idéal pour commercialiser ce type de produits?

On se pose réellement la question. L’historique de Matexi était d’ailleurs de ne pas être présent à Batibouw car on trouvait que le retour sur investissement financier et humain était faible. Pour des maisons 4 façades, oui. Pour des projets comme les nôtres actuellement, non. Il y a d’ailleurs également beaucoup trop d’organismes, initiatives et institutions qui multiplient les événements et font du lobbying chacun dans leur coin, avec un réflexe corporatiste, et de manière non coordonnée. Ça dessert et déforce le secteur immobilier au final.

Le prix du foncier à Bruxelles reste praticable pour des opérateurs comme vous?

Je pense que depuis un certain temps les opérateurs surpaient à l’acquisition, en spéculant à la hausse sur la durée du chantier. Ils sous-estiment les complications réglementaires auxquelles nous devons tous faire face. Cela devient très difficile et ce n’est bénéfique pour personne.

Il est donc capital de vous constituer un portefeuille de terrains à développer à prix abordable. Or dans votre bilan, on ne voit rien apparaître à ce niveau-là.

C’est normal. La majeure partie de notre portefeuille foncier n’est pas repris en actifs immobilisés mais dans le stock. On a un total bilantaire de quasi un milliard d’euros constitué par notre portefeuille de sites actuellement en propriété et sur lesquels on travaille.

Les banques vous suivent toujours avec des dettes à plus d’un an qui dépassent les 400 millions d’euros?

Face à ces dettes, il y a tous les actifs immobiliers. Non seulement, les banquiers nous suivent, mais ils financent notre bilan vu la grande diversification des sites et les fonds propres présents.

Vos banquiers sont toujours les mêmes?

Oui, ce sont toujours les "big four": BNP Paribas Fortis, Belfius, ING et KBC. Et on a de plus en plus d’intérêt actif de la part de Triodos, qui a un œil aguerri sur les projets durables et sociétaux. Ils ont financé un premier projet à Roulers, où on a installé la cogénération de chaleur. On discute avec eux pour un autre gros projet.

Quelle est la force du tandem actuel?

Pour une entreprise qui grandit, il est important de s’entourer de conseillers qui sont déjà passés par là. J’ai rejoint l’entreprise voici presque 25 ans, quand elle était bien plus petite et encore très familiale. Depuis, j’ai assisté activement à son développement et à sa professionnalisation. C’est en 2006 que la famille a décidé de mettre en place un conseil d’administration, avec trois administrateurs externes de qualité. Notre premier président a été Luc Vandewalle, l’ancien CEO d’ING Belgique. Ensuite, on a élargi le C.A. en faisant quelque chose d’atypique, je pense: la famille actionnaire s’est mise en minorité au sein de son propre conseil. Beaucoup de familles redoutent de le faire. Mais si les administrateurs sont des gens de qualité, je ne vois pas où est le risque. Et tout récemment, après une dizaine d’années de bons et loyaux services, Jo Van Biesbroeck a succédé à Luc Vandewalle, qui avait atteint la limite d’âge, en tant que président.

Quelle est actuellement la répartition?

Aux côtés des trois représentants de la famille et de l’administrateur délégué, il y a cinq administrateurs externes: Jo Van Biesbroeck, Bernard Delvaux (Sonaca), Michel Delloye (ex-Groupe Bruxelles Lambert), Karel Van Eetvelt (ex-Unizo) et Walter De Boer, qu’on a récemment attiré et qui est un pro de l’immobilier aux Pays-Bas. Il nous apporte une expérience internationale très utile sans être en concurrence sur le même marché.

Pourquoi avoir choisi Jo Van Biesbroeck pour remplacer Luc Vandewalle, parti il y deux ans? Vous êtes amateur de bière ou supporter d’Anderlecht?

Comme Matexi veut être une entreprise multilocale, je suis amateur de bières locales et du club phare dans chacune des régions où nous sommes actifs. Avec Jo, on voulait un président qui, plus que jamais, accompagne positivement Matexi et sa direction en mettant son expérience activement à disposition. Donc, pas un président protocolaire qui se contente de lire les ordres du jour qu’on lui transmet. Jo est vraiment engagé et est un excellent mentor pour moi-même.

Monsieur Van Biesbroeck, vous acquiescez?

On a été très rapidement sur la même longueur d’ondes avec Gaëtan. J’aime bien le positionnement que la société a adopté sur le segment des quartiers urbains. J’aimais bien aussi le côté familial de l’entreprise, qui permet de travailler avec les actionnaires en direct. J’ai également rapidement apprécié la composition du conseil d’administration que Gaëtan a progressivement mis en place.

Et qu’apportez-vous dans la balance selon vous?

Aujourd’hui, je me concentre surtout sur l’amélioration et la professionnalisation de la gestion de l’entreprise. C’est exactement ce que j’ai fait durant toute ma carrière professionnelle. Et je pense que je ne le fais pas trop mal… En outre, la promotion immobilière est un métier de long terme et qui requiert beaucoup de capital: cela demande vraiment un suivi professionnalisé. Surtout quand on réinvente la société à plusieurs reprises et qu’il faut implémenter rapidement les repositionnements décidés: toute la chaîne d’acquisition, de conception, de production et de commercialisation doit suivre.

Que voulez-vous dire? Que Matexi a eu plusieurs vies?

Au moins quatre. Et ça ne fait que commencer.

À Hasselt, le projet Quartier Bleu actuellement développé en partenariat est le plus important projet immobilier privatif du moment en Belgique. Sa valeur commerciale est estimée à plus de 300 millions d’euros. ©Matexi

"Analyser de près les abords du stade"

Les deux coachs actuels de Matexi sont des habitués du stade d’Anderlecht. Avant de siffler la fin du match du jour, nous n’avons pas pu nous empêcher de leur demander si la cuvette actuelle des Mauves n’était pas, pour un promoteur immobilier qui fait de la reconversion urbaine sa nouvelle carte de visite, un terrain de jeu rêvé.

À la question de savoir si déplacer le stade historique actuel du club qu’il dirige du côté de Neerpede pour le reconvertir en quartier résidentiel avec services, Jo Van Biesbroeck se contente d’abord d’un assist en un temps en direction de Gaëtan Hannecart, en mentionnant au passage, en souriant, qu’il est curieux d’entendre ce que ce dernier en pense… Comme à son habitude, le patron de Matexi ne se débine pas pour autant: "Très franchement, l’endroit a un réel potentiel. Mais pour savoir vraiment quoi y faire, il faudrait analyser de près les abords du stade et lister ce qui y manque réellement." Acquiescement de la tête de Jo Van Biesbroeck, qui indique que d’un point de vue mobilité et sécurité, c’est quand même de plus en plus difficile d’opérer dans la place actuellement. "On trouve des solutions, comme par exemple des navettes qui prennent les gens bien en amont du stade. Mais ce sont des solutions provisoires. Ce n’est pas idéal", précise-t-il.

Pour Gaëtan Hannecart, ce qui est sûr, c’est que des infrastructures supra-locales comme un stade, il faut les loger à des intersections de quartiers, avec des accès pensés en fonction."Ici, on a clairement une infrastructure supra-locale mais qui est engoncée dans un tissu local. C’est donc forcément problématique", ajoute-t-il.

Et Jo Van Biesbroeck de conclure: "Avec le parc Astrid juste à côté, l’endroit a un potentiel énorme. Mais la mobilité y est actuellement un problème vraiment compliqué." Avant de botter en touche, comme s’il s’était pris au jeu du stade malgré lui: "Reste que la question du changement d’affectation ne se pose pas: on a besoin de ce stade pour l’instant. That’s it…"

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