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analyse

Où implanter ses bureaux sans être plumé fiscalement?

Le nouveau complexe de bureaux de BVI à Mont-Saint-Guibert. Pour attirer les entreprises dans les nouveaux complexes de bureaux, certaines communes du Brabant wallon tempèrent les charges fiscales. Les loyers, eux, restent au beau fixe, désormais alignés sur la capitale. ©BVI

Une étude récente d’Ayming BeNeLux montre que le coronavirus a eu un impact fiscal positif pour les propriétaires de bureaux. Mais ceux-ci restent très inégaux face au précompte immobilier selon l’endroit où se trouvent leurs murs.

Le groupe international de conseil en performance des entreprises Ayming vient de mettre gratuitement à disposition des propriétaires d’immeubles de bureaux un nouveau calculateur de précompte immobilier en ligne. Et vu les disparités enregistrées aujourd’hui selon les régions, voire les communes, nul doute que ce calculateur va chauffer dans les prochains mois. D’autant que la récente pandémie a, dans la plupart des entreprises, renforcé la nécessité de repenser l'espace actuellement occupé et de maîtriser les coûts de celui-ci, encore grevés par la récente augmentation des produits pétroliers et de l’électricité.

Centimes additionnels bridés... momentanément

Menée en juin 2021, l’étude cible exclusivement l’imposition des immeubles de bureaux. Le premier volet analyse, par commune, l’intensité du précompte immobilier (PI) 2021 sur la base du pourcentage du revenu cadastral (RC) indexé. Le second cible les taxes annuelles régionales et communales sur les surfaces de bureaux et sur les parkings.

Laurie Pilo (Ayming Benelux)

Selon Laurie Pilo, la directrice générale d'Ayming BeNeLux, c’est l’empilement des taxes prélevées par les différentes autorités qu’il faut pouvoir comparer. "Le redevable doit non seulement pouvoir anticiper ce coût fiscal total, mais également lister les éventuelles formalités à accomplir pour le diminuer." Et il ressort de la dernière étude, qui vient de sortir, que la récente pandémie a freiné l’augmentation des centimes additionnels au précompte immobilier: quasi toutes les communes belges (573 sur les 581 étudiées) ont choisi de marquer une pause bien compréhensible.

On ne prête qu’aux riches... en apparence

Mais même à revenu cadastral (RC) comparable, les disparités géographiques historiques restent énormes. Ayming rappelle d'emblée que le RC ciblant les immeubles de bureaux est en moyenne trois fois plus élevé que celui des immeubles de logements. Ensuite, les propriétaires de bureaux sont traités de manière très inégale, la pression fiscale allant du simple à plus du double selon la localisation des murs.

Ayming a listé les communes championnes 2021 en matière de pression fiscale. À Bruxelles, il s’agit de Schaerbeek, où le précompte immobilier culmine à 61% du RC indexé. En Wallonie, c’est Ath qui décroche la palme (64%); et en Flandre, Alveringem détrône Niel.

A revenu cadastral indexé comparable, les taxes locales frappant les bureaux sont à ce point différentes qu'elles donnent à réfléchir si l'occupant doit réduire ses dépenses structurelles.

À titre comparatif, le précompte immobilier relatif le plus bas de Belgique se situe à Sint-Martens-Latem où il ne dépasse pas 29% du RC indexé. Mais tout est relatif, puisque cette commune très cossue affiche un des revenus cadastraux moyens les plus élevés du pays.

"Vu le différentiel fiscal par rapport à la capitale, il n'est pas étonnant que le parc de bureaux continue à attirer les locataires dans le Brabant wallon."
Ayming

A contrario, les communes qui taxent le plus en matière de précompte immobilier (en proportion du RC indexé) sont situées en provinces de Luxembourg, de Liège et de Hainaut et sont souvent parmi les plus pauvres de Wallonie. Le RC y étant en général très bas, elles se rattrapent sur le précompte immobilier relatif. Mons est la commune taxant le plus les bureaux parmi les grandes villes wallonnes. Quant à Awans, située à proximité de l’aéroport de Liège, elle a introduit en 2020 une taxe communale sur les grands bureaux (+ de 200 m²) ciblant les grands groupes qui atterrissent dans la zone aéroportuaire.

Les communes du Brabant wallon bordant la Région de Bruxelles-Capitale – Waterloo et Ottignies en tête – continuent par contre à jouer la carte de l’attractivité fiscale en affichant des précomptes immobiliers moins élevés en valeur relative. "Pas étonnant dès lors que l’offre de surfaces de bureaux continue à s’y étoffer…", commente-t-on chez Ayming.

Bruxelles, ma (trop) chère

Dans la capitale, la baisse annoncée de la fréquentation des bureaux en raison de la pandémie ne semble pas avoir calmé l’ardeur taxatoire des communes, à laquelle s’ajoutent bien entendu les taxes spécifiques régionales.

78,4%
du précompte immobilier
À Schaerbeek, championne en la matière, la pression fiscale sur les immeubles de bureaux est, selon Ayming, au pinacle.

Un propriétaire de bureaux situés en Région bruxelloise s’expose à payer, outre son précompte immobilier, quatre autres taxes. La première, celle sur les surfaces non affectées à la résidence, lui coûte en moyenne 28% du montant du précompte immobilier. C’est cette dernière qui fait passer 17 communes sur 19 à plus de 60% de pression fiscale. À celle-ci, il faut encore ajouter les taxes ciblant les surfaces de bureaux (15,7 euros/m² en moyenne), celle grevant les parkings et enfin celle visant à pénaliser la vacance locative. C’est encore et toujours Schaerbeek qui sort championne de ce mille-feuilles bruxellois avec une pression fiscale totale atteignant 78,4% du précompte immobilier. Mais Berchem-Ste-Agathe, Evere ou Saint Josse-Ten-Noode ne sont pas en reste.

Le résumé

  • Ayming a listé les communes championnes 2021 en matière de pression fiscale. Celle-ci varie parfois du simple au double selon la commune.
  • La conjoncture pousse les entreprises à revoir leur stratégie d'occupation, leur localisation et l'espace occupé.
  • Les communes où la pression fiscale est la plus forte risquent de faire fuir les entreprises locataires.
  • La Région bruxelloise est celle qui cumule le plus de taxes sur le segment du bureau.

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