interview

Paul Gheysens: "À Knokke, Ghelamco a encore 500 hectares à bâtir!"

Paul Gheysens, le patron et fondateur du groupe, à l'entrée de son siège d'entreprise de la Ghelamco Arena, au 3e étage du stade de la Gantoise. ©Brecht Van Maele

Paul Gheysens, le CEO et président de Ghelamco, laisse de plus en plus la responsabilité décisionnelle et opérationnelle à ses lieutenants directs, tels Jeroen Van der Toolen, sa fille Marie-Julie et son fils Michael.

La pandémie est passée par là: la vente de projets immobiliers signés Ghelamco a été limitée à 293 millions d'euros l’an dernier. Mais au cours des trois prochaines années, Paul Gheysens a pour objectif de rattraper le retard en négociant pas moins de deux milliards d'euros en Pologne, en Belgique et à Londres. "Nous continuons à tout gérer pour le meilleur. Et nous sommes blindés pour affronter le pire."

Chez Gheysens, on continue à cultiver l’ancrage familial du groupe de promotion immobilière. Ainsi, quand il nous convie au cœur de la Ghelamco Arena dans ses bureaux du 3e étage, Paul (67 ans), le père, le fait en famille au grand complet. Sa femme Ria (en charge de la décoration intérieure) passe saluer les invités… et s’excuse d’auditionner un candidat. Leurs enfants Michael (Belgique) et Marie-Julie (Londres) sont, eux, bien présents. Tout comme Jeroen Van der Toolen (CEO pour l’Europe de l'Est) et Philippe Pannier, le CFO. Avec respectivement 20 et 30 ans au sein du groupe, ces deux-là font quasi partie de la famille.

Et si Simon Gheysens, en charge des volets "technique et énergie" sur les projets et bloqué sur un gros chantier (Green Energy Park), est le seul de la fratrie à ne pas avoir rejoint la table ovale, Carlito, le chihuahua de Ria, est présent du haut de ses 15 ans. Il restera assis sur la chaise-tampon de sécurité durant plus de 2 heures. "Il apprécie. Et nous aussi…", commente le fondateur.

Le carré d'as à la tête de Ghelamco: Jeroen Van der Toolen (à gauche), à la tête de la filiale Europe de l'Est, et Paul Gheysens entouré de deux de ses trois enfants, Marie-Julie et Michael. ©Brecht Van Maele

La réunion démarre donc à 6 dans la salle de conférence. Pas de masques obligatoires, mais des écrans en plexiglas et de la distance, la famille formant bien sûr une bulle. On pose quand même la question: N’est-ce pas un risque commercial évitable? La réponse fuse: "Non. Nous avons tous été testés pour cette réunion. Et le système de ventilation de ce bâtiment est entièrement sous contrôle: les plafonds hauts sont d’ailleurs importants pour bien ventiler. Nous ne construisons que des étages de 2,80 mètres de haut à cet effet. Et après le confinement, c’est sûr, il y aura un réel marché pour les bureaux répondant à des critères techniques plus stricts."

750.000
mètres carrés construits
C'est le volume que Ghelamco va commercialiser endéans 2 à 3 ans sur le seul marché polonais. Un record qui devrait faire rentrer plus d'un milliard d'euros dans les caisses familiales.

Paul Gheysens ne change pas: chaque crise lui fait entrevoir des opportunités, même si la dernière en date s'est fait solidement sentir au sein de son groupe. Un seul grand projet a ainsi pu être vendu l'an dernier, après une année 2019 record. Mais il balaie ce constat d’un revers de la main: "Notre bénéfice est resté intact (111 millions d'euros). Nous avons eu la chance d'avoir beaucoup de logements en projet ailleurs et ici. Knokke, par exemple, est en plein essor. Et, si besoin, nous aurions pu accélérer la vente des projets Hub et Unit, soit un total 178.000 m² construits au cœur de Varsovie. Mais de nombreux acheteurs potentiels internationaux de produits haut de gamme ne pouvaient plus voyager. Nous avons donc préféré attendre. Le marché se dirige d’ailleurs à nouveau vers des prix records endéans 12 mois. Pour 2023, je n'exclus pas que l'inflation et les taux d'intérêt repartent à la hausse. Quand il fait vraiment chaud, sachez qu'il peut pleuvoir fort…"

Avez-vous réduit la voilure en Pologne?

C’est Jeroen Van der Toolen qui prend la main et défend son pré carré: "Non. Contrairement aux autres acteurs, nous nous sommes même pleinement engagés à obtenir des permis supplémentaires et à démarrer la construction de nouveaux projets pendant la pandémie. Au cours des 2 à 3 prochaines années, nous pourrons ainsi commercialiser pas moins de 750.000 m² de développements immobiliers en Pologne, avec des rentrées dépassant la barre du milliard d'euros sur les ventes escomptées."

"Il y a 20 ans, j'ai payé 750.000 dollars pour le terrain sur lequel nous construisons aujourd’hui le complexe Unit. Aujourd’hui, il faut y ajouter deux zéros…"
Paul Gheysens

Paul Gheysens reprend: "Notre réelle force réside dans le fait que nous avons des réserves foncières (landbank) bon marché et bien situées. Il y a 20 ans, j'ai payé 750.000 dollars pour le terrain sur lequel nous construisons aujourd’hui le complexe Unit. Aujourd’hui, il faut y ajouter deux zéros… En outre, tous ces terrains ont été payés et sont inscrits dans nos livres de compte comme des coûts historiques amortis, mais des actifs de valeur. En cas de crise, un actif foncier de ce type ne nous fera pas de mal. Par contre, si vous avez déboursé plusieurs millions d'euros il y a quelques mois et que vous stoppez net le processus de construction et de vente, ça peut faire très mal. En tant que société non cotée en plus, nous pouvons facilement faire le gros dos durant cinq ans. La demande de nouveaux bureaux revient toujours, de façon cyclique…"

Ne serait-il pas plus sûr d'attendre dès lors?

Paul Gheysens: "Commercialement, certainement pas. Les clients ne décident pas d'acheter des bureaux 2 à 3 ans à l'avance. Surtout si ces clients s'appellent Google, Amazon ou Goldman Sachs et recherchent 10.000 m². Si vous enchaînez achat du terrain, permis de construire et construction elle-même, cela prend rapidement 5 ans. Parfois, nous lançons la construction des sous-sols, puis attendons. Cela réduit de moitié le temps de chantier hors sol restant."

Votre centre de gravité est clairement positionné sur la Pologne désormais?

C’est Michael Gheysens qui réagit, cette fois: "Nous avons la même ambition sur le terrain belge. Avant tout à Bruxelles, Anvers et Knokke. Dans cette seule commune balnéaire, nous disposons aujourd’hui d’une réserve foncière de 500 ha. En 2021-2022, nous prévoyons la construction de 250.000 m² et nous annoncerons également un autre projet du même acabit."

"A Londres, pour notre premier projet, le prix des appartements grimpe à 20.000 euros le mètre carré."
Marie-Julie Gheysens
Directrice Grande-Bretagne

Ghelamco a posé un premier pied à Londres.

Marie-Julie Gheysens enchaîne sur ses nouvelles terres outre-Manche, où Ghelamco n'a pas hésité à poser ses jalons malgré le Brexit annoncé et les prix pratiqués: "Sur The Arc, notre premier essai londonien, nous sommes en avance sur le calendrier. En trois semaines, nous avons déjà vendu 16 des 100 appartements 18 mois avant l'achèvement. Les marges bénéficiaires sont bien plus élevées qu'ici. Le prix des appartements grimpe à 20.000 euros le mètre carré."

Dans vos livres figure toujours le montant de 24 millions d'euros pour le projet avorté de stade de football sur le parking C du Heysel. KPMG se dit incapable de juger si cette valeur est réaliste...

Paul Gheysens: "Nous souhaitons vraiment lancer un nouveau projet. Sinon, nous devrons nous résoudre à exiger une compensation. Nos avocats sont d’ailleurs convaincus de nos chances de succès."

Le fisc vous réclame toujours 150 millions d'euros, également comptabilisés dans votre rapport annuel...

Paul Gheysens: "Nous restons convaincus que nous n'aurons pas à payer ce montant. La procédure est toujours en cours."

"Sur le parking C, au Heysel, nous souhaitons vraiment lancer un nouveau projet. Sinon, nous devrons nous résoudre à exiger une compensation."
Paul Gheysens

Pour grandir plus vite encore, vous pensez à la bourse?

Paul Gheysens: "Que ferais-je avec cet argent? Les perspectives pour les années à venir sont très bonnes. Mes enfants et l'équipe pourront peut-être doubler les capitaux propres de l'entreprise au cours des 3 prochaines années. Sans me contacter pour chaque problème: ce que je préfère, c'est plus que jamais faire moi-même des esquisses pour les nouveaux bâtiments. Après, souvent, les projets ne m’intéressent plus."

Avez-vous cru à l'introduction en bourse du FC Bruges?

Paul Gheysens: "C'est dommage que cela n'ait pas fonctionné du premier coup. Car si Bruges vaut 400 millions d'euros, Anvers en vaut bien 300 (rires)… Nous devons nous montrer réalistes: les clubs belges ne pourront jamais rivaliser avec les britanniques ou italiens. Même si la BeNeLeague voit le jour. Je n'ai surtout pas compris cette précipitation à finaliser l’opération. Une introduction en bourse réussie serait de toute façon une bonne chose pour le football belge."

Paul Gheysens: "Si Bruges vaut 400 millions, Anvers en vaut bien 300..." ©Brecht Van Maele

Et pourquoi pas celle du matricule 1 ?

Michael Gheysens décoche: "Nous le voyons différemment. Nous avons transformé l'Antwerp en une entreprise à main-d'œuvre limitée. Nous avons atteint le seuil de rentabilité au cours de l'année 2020, malgré le confinement. Il y a trois ans, nous n'avions aucune valeur (économique) sur le terrain. C'est maintenant fait. Nous travaillons principalement avec le build-up des jeunes joueurs. Et de temps en temps, on a la chance d'avoir une rentrée financière exceptionnelle. En attendant, nous sommes de retour en haut du classement et le club possède déjà la moitié d'un stade polyvalent."

Quand visez-vous la sortie de l'actionnariat de l'Antwerp?

Paul Gheysens: "Ce n'est pas à l’ordre du jour. En fait, nous jouissons déjà d’un retour sur nos investissements. Vous ne pouvez pas imaginer combien de terrains sont offerts à Ghelamco, et uniquement à nous, grâce à nos contacts autour du terrain."

Michael Gheysens: "En tant que développeur non anversois, il n'a pas été facile de s'implanter dans cette région. C'est donc important pour nous. Nous nous attendons à un gros coup de pouce local grâce à l’Oosterweel notamment (nouveau contournement d’Anvers)."

Le résumé

  • Ghelamco est un des fers de lance du secteur immobilier belge à l'international.
  • Malgré son carnet de commandes, l'entreprise de promotion immobilière reste familiale.
  • Les trois prochaines années seronts fertiles, surtout sur le marché polonais.
  • Un des points forts du groupe est son portefeuille de terrains à bâtir stratégiquement placés.

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