Pénurie durable d’offres sur le marché résidentiel

Le projet résidentiel Secret Garden développé et construit par TP Bâtiment à Ixelles. Entièrement vendu et occupé aujourd'hui. ©TP Bâtiment

Courtiers immobiliers et promoteurs tirent la sonnette d'alarme: sur le marché résidentiel, la demande est telle depuis plusieurs mois que l’offre fait défaut.

Le constat vaut surtout dans la capitale, mais pas seulement. Un peu partout, de Liège à Anvers, les vitrines des agences immobilières ressemblent de plus en plus aux rayons des supermarchés lors du premier confinement. Cette pénurie d'offres était annoncée par certains professionnels depuis plusieurs mois déjà.

Durant plus de 10 ans, ce sont les acquéreurs qui ont déterminé en grande partie les prix négociés sur le marché de la revente des logements. Et quand ils n’étaient pas d’accord avec le montant proposé et en avaient les moyens financiers, les vendeurs n’avaient souvent pour seule issue, s’ils ne voulaient pas "brûler" leur bien, que de le retirer de la vente ou de le vendre sans publicité, en y mettant le temps. Un temps parfois très long.

"Cette tendance s'est complètement inversée en 2020-2021, avec une demande exponentielle et un nombre d'offres resté très limité, qui a fait largement basculer le marché du côté des vendeurs... qui se font désirer pour l’instant", constate David Chicard, responsable du département immobilier en Belgique pour Sotheby’s ciblant le haut de gamme.

"Clairement, les vendeurs ont été les rois en termes de délai et de montants négociés. Le marché leur a clairement profité ces derniers mois!"
David Chicard
Sotheby's International Realty

L’an dernier, malgré la situation sanitaire compliquée, son groupe a néanmoins enregistré une augmentation des ventes de 40% et une baisse des taux des négociations, tombés de 10% à moins de 5%. "Clairement, les vendeurs ont été les rois en termes de délai et de montants négociés. Le marché leur a clairement profité ces derniers mois!", constate-t-il.

"Nos vitrines sont vides. A tel point que nous devons nous excuser auprès des clients qui cherchent à acheter."
Caroline Lejeune
Présidente Federia

Même son de cloche du côté de Federia, la principale fédération des agents immobiliers francophones. Sa présidente, Caroline Lejeune, tire d’ailleurs la sonnette d’alarme: "Nos vitrines sont vides. À tel point que nous devons nous excuser auprès des clients qui cherchent à acheter et leur dire qu’il n’y a plus rien ou presque sur le marché, du moins à la revente… C’est particulièrement préoccupant pour le secteur, qui a déjà subi le confinement cette année, a dû engager des dépenses imprévues et qui se retrouve aujourd’hui à nouveau déstabilisé faute de mandats."

Pénurie malgré un marché au pinacle

Logée dans le quartier arboré de l'Espinette à Rhode-Saint-Genèse, cette villa de 660 m² sise sur un terrain de 22 ares a été récemment rénovée par l’architecte Dellicour. Elle est actuellement mise en vente 2,8 millions d’euros. ©Sotheby's International Realty

Comment expliquer cette soudaine pénurie alors que le marché a rarement été aussi porteur en termes de prix, de délais et de taux d’intérêt?

D’après David Chicard, nombre de candidats à la vente disent attendre l'arrivée des vaccins pour mettre leur propriété sur le marché. "Pour de multiples raisons psychologiques et sanitaires, cela peut se comprendre. Pourtant, commercialement, il y aurait tout intérêt à mettre en vente aujourd'hui dans un marché porteur plutôt qu’attendre 2022 et un progressif retour à la normale", insiste-t-il.

Sur son segment, le constat est sans appel: toute nouvelle propriété arrivant sur le marché des périphéries de villes comme Anvers (Brasschaat, Schilde, Aartselaar) ou Bruxelles (Lasne, Rhode-Saint-Genèse) part immédiatement au prix demandé. "À condition que ce prix – même s’il est devenu inabordable pour le plus grand nombre – soit cohérent. Et dans ce cas, il n’y a plus aucune négociation possible avec le vendeur: c’est à prendre... ou à laisser au suivant, qui ne tarde pas", constate le patron.

Le neuf, mais plus pour longtemps

Il n’y a guère plus que sur le segment des logements neufs que les acheteurs aisés peuvent encore trouver à se loger ou à investir. Chez Thomas & Piron, où l’on désespère que la version en ligne de Batibouw fonctionne enfin, on dispose encore de stock un peu partout. "Même dans la capitale, à Evere, Uccle ou à Molenbeek-Saint-Jean, dans des gammes de prix forcément différentes selon l’endroit", précise Joël Polus, en charge du développement des nouveaux projets chez TP Bâtiment.

"C’est la croix et la bannière pour obtenir un permis pour l’instant à Bruxelles et pour pouvoir réachalander l’offre."
Joël Polus
Directeur du développement chez TP Bâtiment

Un bémol toutefois, dont devraient s’apercevoir rapidement les candidats à l’achat via la plateforme Batibouw quand elle voudra bien fonctionner: il faut compter au bas mot – pour les communes bruxelloises – 3.000 euros TVA comprise au mètre carré pour un appartement neuf. Et vu le déséquilibre actuel entre demande et offre, ces prix devraient logiquement encore être poussés à la hausse dans les prochains mois. "D’autant que c’est la croix et la bannière pour obtenir un permis pour l’instant à Bruxelles et pour pouvoir réachalander l’offre, qui en a pourtant bien besoin…", confirme Joël Polus.

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