Premier projet de parc pour PME porté par le privé à Bruxelles

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C’est sur le site précédemment occupé par Orchestra-Prémaman et logé entre la chaussée de Haecht et la gare de Haren que Futurn, citydev.brussels et Inclusio lancent ce mardi le chantier mixte NorthCity.

Le site de 2,6 hectares à reconvertir abritait le siège bruxellois de l’entreprise Prémaman/Orchestra. Actuellement occupé par de l’activité économique, il relève désormais d’une zone d’entreprises en milieu urbain (ZEMU), qui implique un mélange fonctionnel de logements et d’activités productives (PME).

A l’origine de ce projet de reconversion (rénovation-construction), on trouve le promoteur privé courtraisien Futurn, dont le cœur de métier consiste justement à revitaliser d’anciens immeubles d’exploitation plutôt que de les développer sur des terrains non bâtis.

Actuellement dotée d’un grand entrepôt (± 15.000 m²), de bureaux associés (± 2.000 m²) et d’un showroom (± 1.400 m²), la parcelle concernée, rachetée voici trois ans, est située le long du Middelweg, qui relie la chaussée de Haecht à la gare de Haren. Elle est entourée sur trois côtés par des sites d’activités récents, dont celui de Noendelle, déjà géré par citydev.brussels.

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Plus dans trois têtes

Pour développer le pôle résidentiel, Futurn s’est adressé à Inclusio, dont la mission est d’offrir sur le long terme des logements de qualité à des populations fragilisées. Et pour le volet entrepreneurial, il a fait appel à citydev.brussels, rapidement intéressée puisque le site est directement contigu de son parc pour entreprises Noendelle. "Toutes les pièces mises en place tombent sous le sens. Et la moitié des futures infrastructures dédiées aux PME (7.500 m²) que nous prendrons en charge (achat et gestion) seront reliées à notre site existant. Cela viendra en augmenter l’offre en y favorisant la mobilité et la dynamique sur l’ensemble du site", explique Benjamin Cadranel, particulièrement heureux de voir enfin germer ce genre de partenariat inédit initié par un opérateur privé, qu’il voudrait rapidement reproduire dans le quartier de Biestebroeck, à Anderlecht.

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Il poursuit, remonté comme une horloge: "Ce genre de projet fait la preuve que, comme on l’a démontré avec le logement, l’activité productive est un outil de revitalisation urbaine et que la rentabilité qu’on peut dégager sur les ZEMU est réelle. Pour la première fois, on a pu concrétiser l’idée avec un partenaire intéressé par le développement économique urbain. Je ne connais d’ailleurs pas d’autre acteur privé qui, aujourd’hui à Bruxelles, offre aux PME des parcs d’activités clé sur porte en un temps record. En réduisant le risque, puisque nous partageons les charges."

Densité, modularité, complémentarité

De son côté, Frederik Baert, le patron de Futurn, se montre lui aussi satisfait de ce premier partenariat d’un nouveau type. "Les négociations ont été parfois difficiles sur le volet financier. Mais à refaire, on remet le couvert tout de suite. C’est notre première incursion sur le marché bruxellois, qu’on regardait de loin jusqu’ici car il a la réputation d’être difficile et lent. Mais c’est faux: nous avons introduit les demandes de permis en septembre 2018; et un an plus tard, on avait obtenu toutes les autorisations (permis unique, NDLR), grâce à un travail de collaboration optimal avec la Région bruxelloise citydev", insiste le patron flamand.

"C'est notre première incursion sur le marché bruxellois. Mais à refaire, on remet le couvert tout de suite"
Frederik Baert
Futurn

Quant à ses marges réduites, il nuance: "Le rendement financier n’est certes pas optimal – le prix obtenu pour le foncier n’était pas évident à amortir–, mais ce type de projet offre un bon équilibre entre risque et retour sur investissement rapide", ajoute-t-il.

Trois volets et un dénivelé qui tombent à pic

Le projet initié par Futurn reposera donc sur trois volets intrinsèquement liés autour d'un espace verdurisé total de 50 ares: un  pôle résidentiel comptant 123 logements mis en location par Inclusio via les agences immobilières sociales (AIS); un parc PME de 7.575 m² composé de petites unités directement mises en vente par Futurn; et enfin un parc PME de 7.690 m² offrant des ateliers et des surfaces d’activités productives mis en location aux conditions habituelles de citydev.brussels.

La configuration du site sur deux niveaux et son dénivelé offrent une autre originalité: construire des ateliers superposés. L’ensemble modulable sera dès lors mieux densifié et les espaces plus lumineux. 

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