Profond malaise au goulet Louise

  • Le vide locatif est important
  • Les loyers varient fortement
©refero.re

Mi-2017, tout allait encore plutôt bien - en façade du moins - dans la petite artère du haut de la ville qui fait le lien étroit entre place Louise et avenue élargie. Mais depuis 9 mois, les attitudes des retailers ont là aussi résolument changé. Le vide locatif n’atteint pas encore celui de la rue Neuve, mais des signes avant-coureurs d’un malaise prolongé apparaissent. Morceaux choisis.

Au n°3, Karen Millen a plié bagage. Le propriétaire, l’homme d’affaires alostois Bart Elias (Progerim/Straco), avait refusé le renouvellement du bail locatif existant, espérant sans doute trouver rapidement preneur pour son immeuble une fois remis à neuf, loyer gonflé au passage. Il n’a toujours trouvé personne. Et depuis quelques jours, l’immeuble est vide, volet fermé. Cela fait également plusieurs mois que la vitrine du n°33, délaissée par Lancel, était louée en occupation précaire à l’enseigne Chronostock par l’incontournable Gérald Hibert (GH Group). Celle-ci vient juste de quitter les lieux... pour ouvrir rue Neuve 51, dans un autre immeuble du même propriétaire.

"Normalement, cette enseigne éphémère s’attarde quatre mois maximum au même endroit. Mais là, le bail est resté exceptionnellement long, signe que la relocation à prix plein n’est pas évidente. Deux autres immeubles, également vides - même si ce vide s’explique en partie par les travaux en cours - viennent compléter cette liste anormalement longue pour l’endroit: le n°30, propriété de Stéphane Dyckman délaissée récemment par BCBG-Max Azria ; et le n°24", liste Grégoire Dupont (refero.re), expert du marché commercial qui a arpenté les trottoirs bruxellois des années durant pour la société Bureau Gérard.

Gérald Hibert ajoute la vitrine n°24 Louise à sa collection

L'immeuble Louise 24 en rénovation lourde pour l'instant par GH Group. ©refero.re

La vitrine du 24 était occupée depuis un bail (ou deux) par l’enseigne 1.2.3 d’Etam. Ce printemps, un changement n’a pas échappé aux clients les plus attentifs: l’enseigne a déménagé sur le trottoir d’en face, au n°39, et le 24 est désormais en travaux. Cette vitrine commerciale pourtant lorgnée par des milliers d’yeux quotidiennement n’a guère fait parler d’elle ces dernières années. "Aussi loin que je remonte dans mes archives, soit jusqu’en 2001, l’immeuble n’a été occupé que par la filiale d’Etam ciblant les femmes plus mûres", résume Grégoire Dupont. "L’emplacement est excellent. La surface de vente aussi: 550 m² environ distribués au rez et au 1er étage, avec des réserves au sous-sol et aux étages supérieurs. Seule la façade à rue - 6,5 mètres - est un peu réduite pour une telle surface. Mais la vitrine, toute verticale, couvre le 1er étage", poursuit-il.

L’immeuble est un des seuls du goulet qui appartenait encore à un non-professionnel; en l’occurrence, une dame âgée, qui vient de le céder à Gérald Hibert. Une fois n’est pas coutume, ce dernier l’a remis sur le marché locatif moyennant transformations… et en gonflant au passage le loyer à 625.000 euros par an. Aucun poisson n’a encore mordu à l’heure qu’il est, apprend-on à la source; et l’équipe du nouveau propriétaire se dit elle aussi préoccupée par la frilosité actuelle généralisée des retailers, qui peinent à réaliser les chiffres de vente escomptés.

Combien pour loger son chien dans la vitrine?

Les nouveaux loyers demandés – notamment au 24 - ont-ils définitivement dépassé un plafond psychologique pour les enseignes ou est-ce juste une histoire de temps? On peut trouver sur le site professionnel refero.re un autre immeuble commercial de référence sis à un jet de pierre et sur le même trottoir: celui de Desigual, au n°28. Le bailleur est d’ailleurs identique: GH Group encore et toujours. "Cet immeuble est de taille similaire. Il jouit d’une façade un peu plus large, mais offre moins d’espaces de réserves. Il a été donné à bail à un loyer variable de 10% sur chiffre d’affaires, avec un minimum garanti de 525.000 euros par an - moyennant certaines réductions les deux premières années", détaille Grégoire Dupont.

"Aux dernières nouvelles, même si Gérald Hibert sait sans doute jusqu’où il peut pousser le bouchon, la vitrine du 24 n’a toujours pas trouvé preneur. Et la demande déterminera dans les prochains mois sa valeur réelle de marché."
Grégoire Dupont
refero.re

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Une autre point de comparaison disponible plombe cette fois l’ambiance: le magasin Oysho (ex-Zara Home), au n°26, a été racheté l’an dernier par Prowinko - à un propriétaire non professionnel également. Avant cela, le bailleur y avait renouvelé, courant 2015, le contrat locatif d’Inditex, la maison mère de Zara Home et d’Oysho, au prix plancher de 240.000 euros par an. Or, la surface de vente est quasi similaire aux deux magasins voisins précités, avec pas mal de réserves en plus.

Cherchez l’erreur

Cette différence de loyer - du simple à plus du double pour des immeubles voisins - s’explique vraisemblablement en partie par le profil des bailleurs. "Aux dernières nouvelles, même si Gérald Hibert sait sans doute jusqu’où il peut pousser le bouchon, la vitrine du 24 n’a toujours pas trouvé preneur. Et la demande déterminera dans les prochains mois sa valeur réelle de marché. Selon qu’on défende les intérêts du bailleur ou ceux du potentiel preneur, les professionnels avancent pour l’instant leurs pions. Mais il serait malhonnête d’évaluer un emplacement commercial de ce prix sur un seul point de comparaison", conclut Grégoire Dupont.

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