Quand les spéculations immobilières du Chirec suscitent les jalousies

©Chirec

Les administrateurs de la structure hospitalière sont sur tous les fronts aujourd’hui pour valoriser leur patrimoine foncier et bâti. Un portefeuille qui rapporte gros. Mais à qui au juste?

Sous les feux des projecteurs en décembre dernier lors du grand déménagement vers son nouveau navire amiral de Delta, à Auderghem, le Chirec fait à nouveau l’actualité cette semaine. Sur plusieurs fronts.

→ La Clinique du Parc Léopold est vendue.
A Etterbeek, il se confirme que le rachat des murs de l’ancienne Clinique du Parc Léopold, vidée en grande partie depuis décembre dernier, par l’homme d’affaires Dominique Janne est sur le point d’aboutir. Après plus d’un an de conflit, de menaces de recours devant les tribunaux et de négociations tendues sur le juste prix, les deux parties ont finalisé un accord validé mardi soir par le conseil d’administration du Chirec sous l’expertise de Deloitte. La transaction, dont le montant est aujourd’hui fixé à 32 millions d’euros sur la base d’une garantie bancaire de BNP Paribas, sera signée dans les tout prochains jours.

→ Le site Edith Cavell bientôt rebâti.
Ce jeudi avait également lieu la commission de concertation pilotée par la commune d’Ixelles concernant le projet de reconstruction de la clinique Edith Cavell, dont les murs ont été revendus à la paire Burco/AG Real Estate pour la somme (avant travaux) de 28,5 millions d’euros. Si le feu est là aussi passé au vert (avec quelques retouches), l’argent ne devrait pourtant tomber sur le compte du Chirec qu’une fois le projet finalisé et commercialisé, les promoteurs se réservant le droit de dénoncer la transaction à tout moment en restituant le foncier en l’état (call & put).

Le nouvel hôpital Delta en 5 chiffres

→ Le nouveau vaisseau amiral et son armada.
Mais tout ça, c’est déjà le passé. C’est à Delta que se situe aujourd’hui le nouveau terrain principal du Chirec. Le long du boulevard du Triomphe, une partie de la parcelle achetée en 2009 par l’ASBL Chirec (Centre hospitalier interrégional Edith Cavell), baptisée Delta-Est, accueille déjà les murs en étoile de l’imposant hôpital. Celui-ci offre 66.174 m² hors sol, financé avec l’aide de la BEI, de la Région et du Fédéral (124 millions d’euros). Il faut y ajouter des commerces périphériques et un important parking souterrain de 1.400 places. Soit un total d’environ 100.000 m² déjà bâtis. Dont coût global estimé: 400 millions d’euros.

Le chantier immobilier initié sur le site est loin de s’arrêter là. Sur Delta-Ouest, la parcelle voisine qui longe le boulevard du Triomphe en direction de l’avenue Fraiteur et d’Ixelles, l’ASBL Chirec a initié le développement d’un projet mixte dont elle a elle-même porté la demande de permis d’urbanisme pour lui donner une plus-value avant de le revendre au prix fort à des tiers qui le construisent et le commercialisent. "Comme le ferait un promoteur immobilier professionnel…", commente un d’entre eux.

Visite à 360°

Découvrez le nouvel hôpital Delta à 360° sur lecho.be/chirec.

C’est l’association AG Real Estate/Burco, d’une part, et Willemen, d’autre part, qui se sont ensuite partagés ce copieux programme immobilier pour le mener à bien et le rentabiliser à terme. À l’origine, le projet annonçait 209 appartements (22.239 m²), un hôtel de 100 chambres (4.400 m²), une maison de repos avec soins de 150 lits (8.400 m²), 1.200 m² de commerces et un laboratoire d’analyses occupant 336 m². Le volet hôtelier et la maison de repos, construits par AG Real Estate et Burco, seront ensuite gérés par Adagio (Pierre & Vacances) et Armonea.

→ A rendre jaloux les promoteurs.
A Bruxelles, en matière de développements immobiliers, il est aujourd’hui normal de tabler sur une incidence foncière avoisinant 1.000 euros le m², voire davantage. Or le terrain de 52.000 m² négocié par le Chirec sur le site de Delta Auderghem en deux temps (2009/2013) l’a été au prix de 18,3 millions d’euros, soit 352 euros le m². Au final, si tous les permis aboutissent, ce sont environ 160.000 m² qui devraient y être développés à terme. Le Chirec s’en tirerait donc avec un ratio incidence foncière soldé à… 115 euros par m² construit: un prix au rabais – validé alors par le ministre-président Charles Picqué – à faire pâlir d’envie la plupart des promoteurs de la place.

18 millions €
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C’est le prix au rabais payé au gouvernement bruxellois par le Chirec en 2009 pour devenir propriétaire du site de Delta.

"Le prix négocié alors avec la Région bruxelloise pour ces terrains urbains idéalement situés sont à ce point en dessous du prix du marché que certains promoteurs et édiles politiques locaux invoquent l’aide d’Etat détournée et brandissent la possibilité de recours", lâche un politique local. "C’est une lecture totalement tronquée de la réalité", répond Bruno Lefébure, le directeur général en charge des grandes manœuvres, arguant de la part de risques, notamment financiers, liée à cette opération de très longue haleine.

Largesse justifiée ou pas?

Sur la place immobilière bruxelloise, nombreux sont ceux qui se demandent si c’était vraiment au Chirec d’endosser le rôle de promoteur immobilier. Plusieurs patrons de la construction et édiles locaux ajoutent qu’une mise en concurrence via marché public aurait été davantage transparente – et rentable – pour les caisses publiques. "Les blouses blanches du Chirec ont alors joué de leur image professionnelle et de leur statut public-privé pour le moins confus pour décrocher la timbale immobilière. Rien que sur les parcelles revendues à des tiers aux abords de l’hôpital (Delta-Ouest), le montant obtenu sans le moindre risque financier atteint déjà plus du double du montant payé, en spéculation pure. Comment peut-on encore parler d’ASBL dont l’objet serait les seuls soins dispensés aux patients?" avance un concurrent au rachat éconduit, qui chiffre la revente des seuls fonciers situés sur Delta à 41 millions d’euros. Mais plusieurs autres évaluent le manque à gagner pour les caisses publiques à plus de 100 millions d’euros.

À l’origine, c’est la Société d’acquisition foncière publique (SAF) qui détenait le terrain en question pour compte de la Région bruxelloise. Et c’est elle qui a vendu les parcelles dédiées au Chirec. Du côté de l’actuelle Société d’aménagement urbain (SAU) régionale qui a repris depuis les compétences de la SAF,on avance la nécessité de protéger alors des milliers d’emploi qualifiés et l’obligation liée de trouver un site disponible situé dans le périmètre des 19 communes qui ne soit pas trop proche des autres sites hospitaliers régionaux (UCL, Erasme, Saint-Pierre). On évoque également un échange de fonciers préalablement mentionné dans l’accord avec le Chirec: une bonne partie du site de Cavell devait revenir dans l’escarcelle régionale mais cet accord est tombé aux oubliettes sans que personne trouve à y redire, la SAF ayant jeté le gant.

Un proche de Charles Picqué, aux manœuvres lors de la vente, admet à demi-mot que le prix peut sembler bien bas. "Mais nous avions racheté le terrain en 2006 moins cher encore à la SNCB (35,2 millions d’euros pour la totalité du site de 10 ha, NDLR), qui devait le rétrocéder à la Région. Et il fallait bien, après avoir perdu une opportunité avec la Commission européenne juste avant, trouver une locomotive stratégique porteuse d’emplois pour ce foncier régional dont nous héritions".

"Foutaises!" rétorque son ex-collègue, qui assure que c’est Guy Vanhengel (Open Vld), déjà ministre régional des Finances et du Budget à l’époque, qui aurait forcé la main au gouvernement. Interrogé à ce sujet, ce dernier rappelle que, de toute façon, c’est le pouvoir régional qui devait monter l’ensemble du financement portant la construction du nouvel hôpital et que le business plan présenté par le Chirec tenait la route.

Un objet social divers et varié. Quand on analyse par contre les comptes de l’ASBL Chirec, on est frappé par l’argent brassé par cette holding sans but lucratif (selon les statuts) et par ses filiales. Le chiffre d’affaires 2016 de l’ASBL frôle les 450 millions d’euros, mais le résultat courant stagne étrangement sous la barre des 10 millions d’euros. Et le budget 2017 prévoit un résultat d’exercice chutant à 5,6 millions d’euros. Outre le coût des honoraires et rémunérations des 2.470 équivalents temps plein, peut-être est-ce dû aux nombreuses participations dans les sociétés privées, lucratives ou pas, qui gravitent autour de cette ASBL faîtière et de ses légions d’administrateurs. Un exemple parmi d’autres: la société anonyme Imoduc, dont le Chirec est actionnaire à 100%, est inscrite comme agence immobilière.

La tour résidentielle de Willemen a disparu. Retour à Delta où un autre conflit s’est invité à la table déjà bien garnie du Chirec. Il est cette fois motivé par le permis d’urbanisme délivré en février 2017 sur l’ensemble du programme annoncé sur Delta Ouest — en partie revendu dès 2015 à des tiers, dont le promoteur flamand Willemen. Ce dernier s’est soudainement vu privé d’une partie importante de ce qu’on lui avait promis en contrepartie des 23 millions d’euros à verser au Chirec lors du rachat du foncier avec permis: la tour résidentielle (tour C) initialement prévue sur les plans, et déjà commercialisée, a disparu des radars.

Johan Willemen, le patron fondateur de l’entreprise de construction flamande, s’est donc fendu en décembre dernier d’une lettre recommandée envoyée au conseil d’administration du Chirec. Il y rappelle fermement le protocole d’accord signé en juin 2015, dénoncé unilatéralement par le Chirec dans la demande de permis, et énumère aussi les autres accords en cours de discussion. Vu la suppression de 12.000 m² à bâtir prévus, le promoteur réclame dédommagement et nouvel accord revu à l’aune de cette décote de taille. Aux dernières nouvelles, une échéance est fixée au printemps.

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