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Re-Mediate veut jouer les démineurs entre propriétaires et locataires d'espaces commerciaux

Les résultats financiers 2020 catastrophiques tant des propriétaires que des locataires de centres commerciaux obligent les deux parties à renégocier rapidement leurs contrats de bail. ©Photo News

Afin de faire face aux problèmes actuels croissants dans le secteur du Retail, Patrick Tacq et Evelyne Duchi créent la plateforme de concertation Re-Mediate. Celle-ci doit permettre de donner rapidement aux bailleurs et aux locataires le cadre amiable pour actualiser leurs contrats locatifs sans passer par la case judiciaire.

La situation des magasins est dramatique et les reports d'impôts n'apportent pas de soulagement. C'est pourquoi le BLSC (Conseil luxembourgeois du commerce et des centres commerciaux), le BVS (Association professionnelle du secteur immobilier), Comeos et Retail Forum Belgium demandent conjointement l'exonération de la taxe foncière et des taxes locales pour 2020 ", peut-on lire dans un communiqué de presse commun.

La crise actuelle joue le rôle de révélateur, faisant exploser ce qui couvait jusqu'ici. "Depuis 2015 au moins, le commerce de détail doit faire face à des flux réduits dans les magasins physiques. Et la pandémie a, avec un saut quantique, mené le malaise sous-jacent de l’industrie du retail – et de son parc immobilier existant – à un nouveau paroxysme", explique Patrick Tacq (Shalita), qui peut se targuer d’une expertise de 30 ans dans l’immobilier commercial.

La première question qui a animé son landerneau voici 5 ans déjà était de savoir si l’e-commerce est à la base du recul des flux ou si c’est l’inverse qui a prévalu: le recul des flux physiques a mis l’e-commerce sur l’échiquier. Depuis, la pression financière n’a cessé d’augmenter sur les acteurs professionnels. "Et si le commerce online semble le plus fringuant pour l’instant en termes de croissance de l’activité et de chiffre d’affaire, augmentant du coup la pression sur les loyers des magasins réels, il ne dégage toujours pas de bénéfices", rappelle-t-il.

Suite aux fermetures explicitement ou implicitement imposées par le confinement, l’arrêt brutal du cash-flow rend ce problème d’une acuité extrême. Les discussions tendues entre bailleurs et preneurs sur le paiement ou non des loyers en cette période de lockdown ne sont, pour Patrick Tacq, que la face apparente de l’iceberg. Les facteurs sous-jacents de solvabilité et de viabilité des enseignes, soulevés par les bailleurs, sont contrés par les questions de viabilité commerciale des emplacements soulevés par les preneurs. La valorisation de l’immobilier commercial est – pour la première fois – liée à la qualité intrinsèque du preneur et non plus uniquement à la qualité de l’emplacement. Pas plus tard que ce lundi matin, d'ailleurs, le BLSC (Conseil luxembourgeois du commerce et des centres commerciaux), l'Upsi (Association professionnelle du secteur immobilier), Comeos et Retail Forum Belgium lançaient conjointement, dans un communiqué commun, une demande d'exonération de la taxe foncière et des taxes locales pour 2020, tant la situation des magasins est dramatique et les reports d'impôts insuffisante.

Aspirations à de la clarté et de la sécurité

Ces discussions sur des exonérations, reports, voire sur l’étalement du paiement des loyers sont aujourd’hui quasiment toujours liées aux questions de l’après-Covid. Mais bien malin celui qui peut déjà affirmer de quoi sera fait ce futur post-confinement. "Est-ce que les charges locatives seront devenues tout-à-coup supportables? Est-ce que les chiffres d’affaires vont faire un bond en avant spectaculaire? L’augmentation actuelle des ventes online et des coûts y afférents n’inspirent guère à l’optimisme. Pourtant, et bailleurs et preneurs aspirent plus que jamais à de la clarté et de la certitude. Tous doivent remplir leurs propres obligations, honorer les financements, alors que les prêteurs sont plus méfiants que jamais et que les actionnaires voient les valeurs boursières partir en fumée", résume l’expert qui prévient déjà: tous devront faire preuve de clarté pendant cet exercice 2020 qui prend définitivement tournure d’annus horribilis. 

"La pandémie actuelle a mené, avec un saut quantique, le malaise sous-jacent de l’industrie du retail – et de son parc immobilier existant – à un nouveau paroxysme."
Patrick Tacq
Shalita

Selon lui, le temps presse et coûte. C’est la raison pour laquelle il a, avec Evelyne Duchi, la directrice générale du département immobilier chez Kinepolis, pris la décision de créer une plateforme de concertation qui vise la médiation tout en permettant aux parties de négocier une solution à long-terme. "Pour ce faire, il faut rapidement réunir les acteurs des deux côtés de la barrière, retisser des liens et trouver ensemble des solutions durables et transparentes. Le cadre juridique actuel n’offre malheureusement qu’une impression de sécurité. Ceux qui ont dû passer par la case judiciaire dans la décennie écoulée en sont les témoins: le principe de sécurité juridique est miné par des délais interminables qui entravent le bon fonctionnement de la justice et la pérennité commerciale. A quoi sert un jugement exécutable deux ans après les faits?", interroge Patrick Tacq, qui a fait sien l’adage selon lequel une solution rapidement négociée vaut mieux qu’une procédure gagnée à la Pyrrhus.

Les effets du confinement sur le cash flow des enseignes commerciales obligent bailleurs et locataires à se mettre à table rapidement. Et durablement. ©Photo News

Aujourd’hui, le nerf de la guerre est clair: les parties veulent être rassurées sur la constance, la capacité financière et la faisabilité des ambitions de leurs partenaires contractuels. Re-Mediate s’engage donc à donner au bailleur un aperçu correct du compte d'exploitation et du compte de pertes et profits de son locataire afin qu’il puisse mieux appréhender la capacité réelle de celui-ci à supporter les frais de location. Le locataire obtient de son côté l'assurance que le propriétaire, en toute connaissance de cause, conviendra d'un niveau de loyer qui doit lui garantir la profitabilité de son point de vente. "On espère ainsi pouvoir sortir du jeu actuel du chat et de la souris, qu’on subit en Belgique comme ailleurs, et sceller des accords bénéfiques pour les deux parties sans plus dépenser son énergie et son argent dans une guerre froide sans issue". 

Pour parvenir à installer une conciliation efficace et transparente, Re-Mediate ne jouera les médiateurs qu’à la condition expressément convenue d’une divulgation complète des chiffres, confidentielle bien sûr. Après analyse, les médiateurs donneront un avis pondéré sur les problèmes soulevés. Ce n’est qu’ensuite que toutes les parties concernées seront consultées pour rapprocher les positions, sous la forme d'une médiation active. "Le résultat obtenu sera intégré dans les accords contractuels entre les parties, avec leur consentement et, si nécessaire, sous contrôle juridique", insiste Patrick Tacq.

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