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interview

Retour vers le futur pour Extensa et Leasinvest, qui fusionnent

Michel Van Geyte et Jan Suykens, plus côte-à-côte que jamais pour habiller la nouvelle mariée adoubée par Ackermans & van Haaren. ©Leasinvest

Le 12 mai, Extensa et Leasinvest ont annoncé leur fusion. Les patrons d’AvH (l'actionnaire de référence) et de Leasinvest, Jan Suykens et Michel Van Geyte, dressent le tableau du mariage immobilier de l’année.

Vous avez annoncé il y a dix jours la fusion de deux sociétés sœurs du sérail immobilier belge. Ce mariage semble tomber sous le sens en termes de complémentarité. Mais qu’est-ce qui l’a réellement motivé dans le chef d’AvH, l’actionnaire de référence des deux entités?

Jan Suykens (AvH) - Si on remet aujourd’hui ensemble ces deux entités, c’est après avoir fait le constat que le statut de SIR (Société immobilière réglementée) est un carcan qui ne permet pas à Leasinvest d’être suffisamment réactive, dans la conjoncture actuelle, pour prendre des risques ou des positions rapides sur le développement de certaines de nos réserves foncières. Chez AvH, nous n’investissons jamais avec l’objectif de dégager un dividende maximal. Ce qui nous préoccupe, c’est de créer de la valeur. Le fait d’être obligé statutairement de distribuer en bourse 80% des résultats engrangés limite la capacité pour une entité de se développer sur le long terme.

"Je ne vais pas caricaturer en disant qu’Extensa manquait de moyens et Leasinvest d’ambition, mais réunir ces deux acteurs complémentaires va leur donner des ailes."
Jan Suykens
CEO Ackemrans & van Haaren

Et dans le chef d'Extensa?

Jan Suykens - De l’autre côté du miroir, Extensa a pour l’instant deux terrains de développement stratégiques, à Tour & Taxis et à la Cloche d’Or (Gasperich-Luxembourg). Et en immobilier, il faut pouvoir y aller à fond au meilleur moment. Je ne vais pas caricaturer en disant qu’Extensa manquait de moyens et Leasinvest d’ambition, mais réunir ces deux acteurs complémentaires va, nous en sommes convaincus, leur donner des ailes.

Nous pourrons accélérer les arbitrages dans le portefeuille de Leasinvest en réduisant son niveau d’endettement. D’autre part, nous pourrons donner les moyens au pôle de développement pour valoriser intensivement ses réserves foncières, voire les étendre, tant dans nos marchés de base belgo-luxembourgeois que dans d’autres pays à identifier.

Le site de Tour & Taxis, le principal terrain de jeu bruxellois d'Extensa aujourd'hui, dispose encore d'un solide potentiel de développement. ©Benjamin Struelens

Qu’est-ce que cette fusion vous donne comme force de frappe commune?

Jan Suykens - On parle de près de 900 millions d’euros de fonds propres. Nous apportons Extensa à Leasinvest pour faire de ce nouvel acteur un des plus importants du segment immobilier coté en bourse de Bruxelles avec – et c’est important – des équipes complémentaires, qui se connaissent et appartiennent à la même famille.

En termes de dividendes, les actuels actionnaires minoritaires doivent dès lors s’attendre à quoi?

Jan Suykens - Leasinvest 2.0 offrira la combinaison d’un dividende tiré de revenus locatifs récurrents couplé à des plus-values tirées d’arbitrages dans le portefeuille immobilier permettant un dividende lui aussi récurrent et croissant. Si vous connaissez AvH, c’est ce que nous recherchons dans toutes nos activités. Bien sûr, il y aura un peu de dilution dans un premier temps. Mais dans 2 à 3 ans, nous pensons récupérer notre niveau actuel de dividende, voire l’augmenter.

"Notre nouveau profil nous permettra d’être plus opportuniste, en mariant le meilleur de deux mondes."
Michel Van Geyte
CEO Leasinvest

Comment sera rebaptisé le nouveau véhicule issu de cette fusion?

Michel Van Geyte - On avait déjà un nom, mais on a tempéré chez AvH: chaque chose en son temps, m'a-t-on dit… Le nouveau modèle est assez unique, avec d’une part un portefeuille immobilier dont la valeur excède le milliard d’euros et d’autre part une société de promotion qui dégage de solides profits sur chacun de ses développements. Mais pouvoir faire un arbitrage plus affiné et variable (achat-revente) dans notre portefeuille nous permettra également de dégager davantage de plus-value.

Avec la carcasse de la SIR, dès qu’on avait vendu un actif, on devait en racheter un autre pour rééquilibrer le portefeuille coté. Or, acheter et vendre au même moment, ce n’est jamais judicieux. Notre nouveau profil nous permettra d’être plus opportuniste, en mariant le meilleur de deux mondes. Y compris en termes de segments de marché: Extensa est davantage présent sur le versant résidentiel et nous, davantage dans le segment des bureaux et du Retail à parts égales.

Justement, vos deux segments historiques ont plutôt mauvaise presse pour l’instant…

Michel Van Geyte - Oui, mais on exagère grandement. On voit déjà que les centres commerciaux retrouvent, là où le déconfinement le permet, des niveaux de fréquentation proches de ceux de la période de fin d’année en 2019. Et puis tous les projets deviennent mixtes aujourd’hui, espaces de bureaux de qualité compris.

À qui comparer sur le marché belge la nouvelle entité?

Michel Van Geyte - À personne, je pense. Il faut plutôt chercher à l’étranger, dans les pays anglo-saxons, du côté des sociétés REIT (Real Estate Investment Trust). On n’est pas comparable à des acteurs comme Immobel ou Atenor. On n’est plus ni promoteur immobilier pur, ni investisseur pur, mais une combinaison des deux cotés en bourse par ailleurs, mais avec un actionnaire majoritaire.

58,5%
des actions de Leasinvest
Au terme de la procédure en cours, AvH disposera de près de 60% des actions de la future entités fusionnées.

D’ailleurs pas mal de promoteurs font aujourd’hui une manœuvre un peu comparable à la nôtre en créant des fonds dédiés pour conserver leurs actifs en portefeuille. Immobel, ION ou MG Real Estate (Ignace De Paepe), notamment, viennent de le faire. Évidemment, il faut pouvoir suivre financièrement, raison pour laquelle nous avons préféré rester en bourse...

On sent bien la volonté de mettre un turbo dans le moteur Leasinvest existant. Vous avez déjà en tête un objectif de croissance à terme, notamment à l’international?

Michel Van Geyte - On a ce luxe d’avoir encore énormément de positions en portefeuille à développer, tant à Bruxelles qu’à Luxembourg. Donc, on n’est pas pressé. Pour les 2-3 années qui viennent, on se focalisera sur ce potentiel-là avec, je le rappelle, le souci de réduire notre endettement. Mais on scrute également les autres marchés pour voir comment faire croître le plus efficacement et durablement notre nouvelle société. Il faut d’ailleurs au minimum trois ans pour explorer ces nouveaux marchés. Et nous pouvons le faire calmement.

Jan Suykens - Au Luxembourg, nous occupons désormais une position dominante sur un petit marché porteur. Sur le terrain belge, plus complexe, notre part de marché est également significative. Nous allons étudier le potentiel du marché autrichien et de la base que cette tête de pont peut représenter pour explorer d’autres marchés proches. Mais, comme le dit Michel, nous allons d’abord réussir les coups les plus matures actuellement sur notre bureau, en misant sur la mixité et sur le redéveloppement de centres intra-urbains.

Au Grand-Duché de Luxembourg, Leasinvest dispose d'un solide portefeuille Retail lui assurant des dividendes récurrents.

AvH a actuellement la main sur 30% de Leasinvest et sur 100% d’Extensa. Et demain?

Jan Suykens - Après fusion des deux entités, nous allons apporter nos actions Extensa à Leasinvest et augmenter notre participation dans Leasinvest 2.0 à hauteur de 58,5%.

Michel Van Geyte - Nous comptons actuellement quelque 6 millions d’actions Leasinvest. Et nous allons émettre 4 millions d’actions nouvelles par le biais de l’apport en capital d’Extensa, pour atteindre un total de 10 millions d’actions.

Jan Suykens - Nous voulons rester l’actionnaire majoritaire de la nouvelle plateforme et nous avons la capacité de faire en sorte que le titre Leasinvest devienne à l’avenir un peu plus liquide qu’il l’a été précédemment ou de susciter des augmentations de capital si besoin. Nous restons fondamentalement des opportunistes… à long terme.

Ces valorisations respectives qui fondent la capitalisation de la nouvelle entité sont déjà validées par les autorités de contrôle et la FSMA? Tout est acté?

Michel Van Geyte - On doit encore passer par le stade de la convocation de l’assemblée générale extraordinaire prévue le 16 juillet, soit livrer au plus tard tous les documents en ligne le 16 juin prochain. On est en pleine préparation. La semaine prochaine déjà, il y aura des chiffres diffusés sur le site internet d’Extensa. Ensuite, nous finaliserons les prospectus, conformément aux obligations légales.

Vu le conflit d’intérêt pendant vis-à-vis d’Ackermans & van Haaren, on a suivi à la lettre toutes les procédures en vigueur avec le Comité des administrateurs indépendants, qui doit rendre un avis au Conseil d’administration de Leasinvest. Il faut également adapter le ruling fiscal, actuellement en défaut technique vu le changement de statuts, avec les banques respectives.

Qu'adviendra-t-il de Kris Verhellen, le patron d’Extensa?

Michel Van Geyte - Je n’irai pas par quatre chemins: Extensa, c’est l'œuvre de Kris. Je souhaite donc bien sûr qu’il reste à la direction du pôle de promotion immobilière de la nouvelle structure. Nous lui avons d’ailleurs déjà parlé en ce sens avec Jan Suykens.

Les phrases-clés

  • "Être obligé de distribuer en bourse 80% des résultats engrangés limite la capacité de se développer sur le long terme."
  • "On n’est plus ni promoteur immobilier pur, ni investisseur pur, mais une combinaison des deux cotés en bourse."
  • "Nous allons émettre 4 millions d’actions nouvelles par le biais de l’apport en capital d’Extensa, pour atteindre un total de 10 millions d’actions."
  • "Vu le conflit d’intérêt pendant vis-à-vis d’Ackermans & van Haaren, on a suivi à la lettre toutes les procédures en vigueur avec le Comité des administrateurs indépendants."

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