Se loger à Luxembourg, aussi cher qu’à Knokke

©Hilz, Peter/Hollandse Hoogte

Les prix de l’immobilier grand-ducal s’alignent sur le revenu disponible. A la hausse. Un logement moyen s'y achète pour 450.000 euros.

Il ne se dit pas assez – la chose est pourtant vérifiable – que ce sont les revenus disponibles qui font les prix du logement. Le Luxembourg en est un bel exemple. Nos voisins disposent du revenu par habitant le plus élevé de l’Union européenne. De loin. Alors que dans la plupart des Etats membres le revenu par habitant fluctue entre 27.000 et 32.000 EUR, le citoyen grand-ducal, lui, dispose de plus du double.

L’effet sur le marché résidentiel n’est guère malaisé à deviner. Alors qu’en moyenne un logement existant vaut entre 200.000 et 250.000 EUR (hors droits de mutation) dans la plupart des pays environnants, au Luxembourg il faut mettre 450.000 EUR sur la table. C’est le prix moyen d’un appartement à Knokke. A première vue, c’est énorme, mais avec un revenu par tête de pipe plus de deux fois supérieur à celui de l’Européen moyen, c’est faisable. Et cela se voit sur le terrain.

Taux d’effort

Nos voisins appellent "taux d’effort" le rapport entre le coût du logement et le revenu disponible du ménage. Ce taux d’effort, nous apprend l’Observatoire luxembourgeois de l’habitat, n’a pratiquement pas augmenté entre 1996 et 2006 alors que selon le réseau d’agences immobilières ERA le prix moyen du résidentiel a augmenté de 40 % au grand-duché rien qu’entre 2002 et 2006. Il n’y a qu’une seule explication possible: le revenu disponible a augmenté dans la même proportion. Revenu disponible au sens large évidemment, c’est-à-dire revenus et capital disponible.

Ce qui se vérifie dans les chiffres. Si un train peut en cacher un autre, une moyenne aussi. Qu’à cela ne tienne. L’Observatoire de l’habitat nous apprend que pour les revenus les moins élevés, c’est-à-dire le quartile inférieur occupant de petits logements, ceux précisément dont les prix ont progressé le plus entre 1996 et 2006, le taux d’effort n’a même pas progressé de 4 points: il est passé de 25,6 à 29,2 %.

En bon français, cela veut dire que pour les ménages luxembourgeois les plus modestes le coût moyen du logement est en moyenne inférieur à 30 % du revenu disponible. Bien qu’il soit un des plus chers d’Europe, le marché résidentiel luxembourgeois n’est sûrement pas le plus inégalitaire.

Crédit d’impôt

Bien qu’il soit un privilégié – le sait-il seulement? -, le ménage qui part à la recherche d’un logement existant au Luxembourg n’a pas trop à s’inquiéter des inévitables suppléments que l’on facture dans la plupart des pays de l’Union, même si les apparences sont trompeuses.

A son prix d’achat, il doit certes ajouter 3 % de droits de transcription et 7 % de droits d’enregistrement, ce qui fait 10 %, mais cet impôt indirect est compensé par un crédit d’impôt, direct lui, de 20.000 EUR par membre du ménage.

Supposons que madame et monsieur achètent ensemble un appartement de 300.000 EUR. Le ménage est redevable de 30.000 EUR de droits – plus les frais de notaire, soit 6.500 EUR environ – qui lui donnent droit à un crédit d’impôt de 40.000 EUR. Supérieur donc. La différence, soit 10.000 EUR, ne lui sera pas remboursée, mais elle pourra servir de crédit d’impôt pour un deuxième achat.

Ce n’est pas tout: les intérêts hypothécaires que paient madame et monsieur, dans l’hypothèse où ils décident d’emprunter pour financer l’achat d’un bien existant, sont déductibles de leurs revenus professionnels avec un plafond de 3.000 EUR.

Il y a énormément de frontaliers belges, français ou allemands, qui travaillent au Grand-Duché.

On comprend que devant de tels avantages ils salivent d’envie. Leur calvaire a pris fin: le Luxembourg autorise désormais tous ceux qui tirent l’essentiel de leurs revenus dans le pays de bénéficier du même traitement que les résidents. Au nom de la libre circulation des personnes dans l’Union.

J Bl.

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