Un investisseur belge met en garde après le boom immobilier portugais

©Krest International

Le marché immo portugais a durement été touché par la crise. Nombre de citadins ont dû quitter le centre urbain pour la périphérie ou l’étranger. Aujourd’hui, le marché rebondit et les Portugais veulent revenir en ville. Le prix des logements est devenu inabordable. Un promoteur belge veut changer la donne.

Au lendemain de la bataille de Waterloo, le baron de Rothschild a osé déclarer qu’il était temps d’acheter "quand il y a du sang dans les rues, même si le sang est vôtre". Les rues du Portugal n’ont peut-être pas littéralement coulé de rouge entre 2011 et 2014, mais les investisseurs se sont enfuis alors que le pays avait du mal à se redresser, alors sous le joug d’un plan de sauvetage international.

Sauf le Belge Claude Kandiyoti. Il cherchait alors à investir dans l’immobilier à Lisbonne. En 2014, le holding familial basé à Bruxelles, Krest Real Estate Investments, a même acheté 9 immeubles dans le centre de la capitale portugaise pour 51 millions d’euros. Selon les estimations, ce portefeuille de bâtiments de 33.646 m² au total est déjà valorisé aujourd’hui au moins trois fois la mise de départ.

"Nous ne sommes pas de grands développeurs, nous sommes juste une famille qui ‘sent’ l’immobilier et le pays."
Claude Kandiyoti

"Nous ne sommes pas de grands développeurs, nous sommes juste une famille qui ‘sent’ l’immobilier et le pays", précise Claude Kandiyoti, dont la famille investit également dans des hôtels, des parcs de magasins, des entrepôts et de nouveaux projets résidentiels au Portugal.

Krest ne cherche plus aujourd’hui à acheter un bien immobilier résidentiel dans le centre-ville, car les prix y sont trop élevés. Le boom immobilier de Lisbonne a en effet entraîné une hausse de 66% du prix des maisons dans la capitale depuis le premier trimestre de 2016.

Une hausse qui dépasse largement la croissance des salaires locaux et doit inciter le gouvernement à faire davantage pour fournir des logements abordables aux habitants. À tel point que même les investisseurs étrangers comme Kandiyoti, qui espèrent tirer profit de leurs investissements risqués à Lisbonne, commencent à tirer la sonnette d’alarme sur l’escalade des prix dans le centre-ville.

Ancrage portugais

Le Belge n’est pas vraiment un étranger au Portugal. Sa famille y fait commerce depuis près de trois décennies par le biais d’une entreprise distincte de négoce de textiles. Les Kandiyoti ont décidé d’investir dans l’immobilier après que le Portugal a demandé une aide internationale en 2011, car il y avait une "fenêtre d’opportunité" pour investir dans un pays "en train de riposter".

"C’est formidable de pouvoir agir dans un pays qui sort d’une crise, qui doit se reconstruire et retrouver confiance en l’avenir. Cette confiance qu’on pressentait est de retour maintenant."

"La vraie secousse, le Portugal l’avait encaissée dès 2008. À partir de 2012, le problème concernait principalement les crédits bancaires. Nos clients avaient des contrats, payaient normalement et notre chiffre d’affaires au Portugal remontait la courbe. Qui plus est, les réformes entreprises par les gouvernements successifs nous ont permis d’entrevoir une autre réalité. Tous les indicateurs étaient au vert. Et on était convaincu que le pays allait sortir, fort de sa résilience. Nous voulions donc participer à ce redressement. C’est formidable de pouvoir agir dans un pays qui sort d’une crise, qui doit se reconstruire et retrouver confiance en l’avenir. Cette confiance qu’on pressentait est de retour maintenant."

Aujourd’hui, alors que la bonanza immobilière de Lisbonne continue de faire monter les prix, Claude Kandiyoti indique qu’il est grand temps d’investir dans des projets immobiliers plus accessibles aux locaux. "Les Portugais ont quitté la ville. Que se passera-t-il quand les étrangers décideront de partir également?", prévient-il.

Monnaie étrangère

La décision du gouvernement en 2012 de proposer des permis de résidence aux acheteurs et des incitations fiscales aux résidents étrangers (Gold Visa) a contribué à alimenter un boom qui a transformé et défiguré les collines de Lisbonne avec de nouveaux hôtels, des appartements Airbnb et des espaces de travail collaboratif pour une nouvelle vague de résidents étrangers.

L’an dernier, selon l’Institut national de la statistique basé à Lisbonne, les acheteurs étrangers ont encore représenté 8% de tous les achats immobiliers et 13% de la valeur des transactions immobilières enregistrées au Portugal.

Rendre le logement neuf abordable aux locaux

La hausse non maîtrisée – voire encouragée – des prix de l’immobilier qui s’ensuit pose un réel dilemme.

La hausse non maîtrisée – voire encouragée – des prix de l’immobilier qui s’ensuit pose un réel dilemme à Claude Kandiyoti, qui déclare ne plus vouloir acheter dans ces conditions.

L’homme d’affaires, qui investit également dans des projets de logement abordable en Belgique via le véhicule Belgian Land, voudrait faire de même au Portugal, mais insiste pour que Lisbonne mette en place une politique claire en matière de logement abordable. Son entreprise construit d’ailleurs trois nouveaux complexes de logements à Miraflores, une zone résidentielle située à onze kilomètres à l’ouest de Lisbonne, destinés aux familles et à un "nouveau type de Portugais qui reviennent au pays après l’avoir quitté".

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