"Une superbe opération pour Aedifica"

L'action Aedifica prenait 3% en matinée. ©Arne Dedert/dpa

Aedifica rachète d'un coup 19 maisons de repos en Allemagne pour 245 millions d'euros. Le marché apprécie et les analystes disent tout le bien qu'ils pensent de ce deal.

Aedifica poursuit son shopping à un rythme endiablé. Depuis le 27 octobre, date à laquelle la SIR spécialisée dans l’immobilier de santé a levé 459 millions d’euros sur le marché, elle a réalisé 25 investissements (soit 5 par mois en moyenne) totalisant 559 millions d’euros.

Ce jeudi matin, elle a annoncé un très joli coup en Allemagne en rachetant, en une seule fois, et pour 245 millions d'euros, 19 maisons de repos auprès d’Azurit Group, qui continuera d’assurer l’exploitation de ces établissements. Ceux-ci peuvent accueillir 2.243 résidents. Une fois le deal -financé par des lignes de crédit existantes- bouclé, l’Allemagne devrait atteindre la barre du milliard d’euros dans le portefeuille d’Aedifica, soit 23% de l’ensemble.

Le marché a salué cette percée, le titre progressant de 3% en matinée, à 100,7 euros, un niveau relativement stable par rapport au début d’année.

Impact déjà en 2021

"C’est une superbe et large opération (environ 6% de la valeur du portefeuille) dans une classe d’actifs recherchée en Europe", s’enthousiasme Herman van der Loos de Degroof Petercam ("acheter"; 116 euros). Il souligne que tous les sites sont opérationnels et s’attend à un impact matériel sur les chiffres financiers déjà en 2021. "Le rendement de 5% semble relativement bas, mais il reflète la nette compression de celui-ci et la concurrence parmi les investisseurs, mais il reste bien au-dessus du coût de financement."

"Aedifica a démontré sa capacité a croître fortement via un mix de développements organiques et de rachats."
Wido Jongman
Analyste financier chez KNC Securities

Francesca Ferragina d’ING ("acheter" ; 115 euros) apprécie également cette opération qui "renforce la présence d’Aedifica dans des pays solides à bas risques". En tenant compte du ratio LTV (loan to value, rapport entre l’endettement et la valeur de marché des actifs immobiliers) qui, selon ses calculs, atteint 50%, elle estime que le groupe dispose encore d’une puissance de feu de 250 millions d’euros.

Levée de fonds?

Chez KBC Securities, Wido Jongman constate que les ventes impliquant de larges portefeuilles d’immobilier de soins de santé, comme celui annoncé récemment par Cofinimmo , semblent gagner en importance. "Aedifica a démontré sa capacité à croître fortement via un mix de développements organiques et de rachats. De plus, elle dispose d’une excellente réputation sur le marché international des capitaux".

L’analyste relève que si la SIR souhaite investir au même rythme que celui soutenu au cours des six derniers trimestres (en moyenne 200 millions tous les 3 mois ) et si elle ne souhaite pas avoir un taux d’endettement supérieur à 50%, elle aura besoin d’augmenter son capital dans les prochains trimestres.

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