Xior envisage la conquête d'un troisième marché

Avec presque 4.400 chambres d'étudiant, Xior est l'acteur privé le plus important du secteur aux Pays-Bas. ©Tim Dirven

Xior, le spécialiste belge des logements pour étudiants est devenu, en trois ans, le plus grand propriétaire privé de kots aux Pays-Bas. Son CEO, Christian Teunissen, rêve déjà tout doucement d’un troisième marché.

Cela serait une belle question pour le quiz quotidien du Rallye Boursier: quelle société immobilière belge réglementée (SIR) a vu la part des Pays-Bas dans son portefeuille augmenter de 15% à 70% en l’espace de trois ans: Aedifica, WDP ou Xior? Peu de participants pointeraient Xior sans rechercher dans les archives.

Xior est entrée en Bourse en décembre 2015. Sa trajectoire de croissance est impressionnante. Rien que cette année, son portefeuille immobilier est passé de 480 millions à près de 800 millions d’euros. Celui qui a souscrit lors de l’IPO et a réinvesti son dividende a pu dégager un rendement brut de 23% par an.

Au départ, il y a bien eu des doutes sur la viabilité du "businessmodel" de Xior. Trois ans plus tard, la SIR a réalisé ses ambitions en Belgique. Et a dépassé celles pour les Pays-Bas.

Evolution du cours Xior

Etudiants

Les Pays-Bas sont confrontés depuis des décennies à une pénurie de logements pour étudiants, en raison notamment du grand nombre d’étudiants étrangers.

"En Belgique, 20% des étudiants à qui nous louons sont étrangers, aux Pays-Bas cette proportion est de 80%" explique Christian Teunissen, fondateur, CEO et, encore aujourd’hui, le principal actionnaire de Xior. "En Belgique, un étudiant vient voir le kot avec ses parents et pèse le pour et le contre. Si nous mettons un nouveau complexe sur le marché aux Pays-Bas, il est souvent loué via notre site en deux ou trois jours."

Si nous mettons un nouveau complexe sur le marché aux Pays-Bas, il est souvent loué via notre site en deux ou trois jours.
Christian Teunissen
CEO de Xior

Les universités et les autorités locales du pays peuvent difficilement absorber l’afflux des étudiants au niveau du logement. Des sociétés publiques comme Duwo (25.000 kots) et SSH ne peuvent pas suivre. Leur position a été tellement dominante pendant des années que personne n’a laissé une chance à une initiative privée de réussir.

L’Américain Greystar a toutefois réussi à transformer une projet de bureau en 1.000 chambres. Xior est arrivé juste après sur le marché. Avec presque 4.400 chambres, il est désormais le principal acteur privé du secteur.

Système à points

Xior vise la partie supérieure du segment moyen et le segment au-dessus. "Nous ne pratiquons pas de prix exceptionnellement élevés. En fonction de l’emplacement, de la surface, du confort et même de l’âge, le gouvernement établit un système à points qui détermine le prix que vous pouvez demander. A côté de cela, il y a encore l’indexation annuelle" souligne Teunissen. Les prix aux Pays-Bas sont en moyenne 10% plus élevés qu’en Belgique. Xior n’offrira jamais rien au-dessus de 710 euros. L’étudiant perdrait son subside de location qui, dans la plupart des cas, s’élève à 180 euros.

Xior affiche un taux d’occupation de 98% et n’a pas de soucis à se faire pour les prochaines années. Les coûts de redéveloppement aux Pays-Bas ont cependant fortement augmenté : de 800 à 900 euros le m² à entre 1.000 et 1.200 euros le m². C’est donc plus que 1.100 euros le m² en Belgique.

Troisième marché

Croître demande beaucoup d’argent. "En juin 2017 et en juin 2018 nous avons levé avec succès 84 millions et 134 millions d’euros. Le nombre d'actions a été augmenté d'environ 50% à chaque fois. Nous avons pu investir rapidement cet argent. Nous avons encore de l’espace pour réaliser des projets à hauteur de 100 millions d’euros" signale Frederik Snauwaert, le directeur financier du groupe.

Une nouvelle augmentation de capital suivra-t-elle à l’été 2019 ? "Cela se peut, mais cela dépend des possibilités concrètes que nous pouvons observer. Nous sommes aussi progressivement prêt à conquérir un troisième marché. Il n’y pas de plans concrets. Si nous le faisons, on ira à fond" précise Teunissen. L’Allemagne, la France et surtout l’Espagne sont des cibles possibles. 

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