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100 millions d'euros pour bâtir un champion des maisons de repos

©ANP XTRA

Challenger dans le secteur de maisons de repos et de soins, le groupe belge Vivalto Home a convaincu les Français de Rivage Investment de lui prêter 100 millions sur 30 ans.

C’est une première à l’échelle nationale. Vivalto Home, le groupe de maisons de repos et de soins qui a accédé en huit ans à peine au top 6 du secteur en Belgique, a refinancé ses activités à concurrence de 100 millions d’euros via un programme d’émissions obligataires à 30 ans et à taux fixe octroyé par Rivage Investment.

Opérateur mixte

Ce fonds français s’est spécialisé dans la gestion de dette à long terme: il investit l’argent confié par des compagnies d’assurance et des fonds de pension dans des projets d’infrastructures : l’installation d’éoliennes ou la construction d’autoroutes. S’il a été convaincu par le projet Vivalto, c’est parce qu’il considère que le vieillissement de la population européenne et son doublement dans les 30 ans à venir nécessiteront d’importants investissements du secteur privé dans l’hébergement des seniors, assimilable à des placements en infrastructures.

Benoît della Faille, le fondateur et CEO de Vivalto Home, y voit aussi une logique pour les institutionnels agissant derrière Rivage Investment: "Les compagnies d’assurance et les fonds de pension ont un rôle à jouer dans ces investissements, dit-il, parce qu’ils proposent à leur clientèle jeune ou dans la force de l’âge des produits d’assurance vieillesse/pension pour leurs vieux jours: il est donc normal que ces compagnies contribuent aussi au financement de ces infrastructures puisqu’elles vont en bénéficier."

100 millions €
C’est le montant de l’émission obligataire arrangée pour Vivalto Home par Rivages Investissement, qui replace ainsi les fonds confiés par des institutionnels français.

L’émission de cent millions est une première en termes de montant, de durée et de taux, estime-t-il. Elle répond au souci de Vivalto Home de profiter de la baisse des taux pour refinancer ses premiers leasings immobiliers, contractés auprès de sa banque. "On a commencé à en discuter avec notre banquier il y a deux ans. Nous demandions une durée de 30 ans. La banque nous a opposé une fin de non-recevoir: trop long. On a cherché ailleurs sur le marché belge, sans résultat. On a alors prospecté du côté des gestionnaires d’actifs en France et au Royaume-Uni, deux pays plus avancés que le nôtre. C’est ainsi qu’on a trouvé un accord avec Rivage Investment."

Le document vient d’être signé et la première tranche de l’émission a été mise en œuvre. L’opération permet à la société de profiter de la baisse des taux intervenue entre-temps pour se refinancer à moindre coût tout en allongeant la durée du remboursement. Elle a remboursé ses leasings et anticipé le remboursement d’une dette obligataire à échéance 2018. La deuxième tranche de l’émission lui permettra de financer les quatre acquisitions qu’elle a réalisées cette année ainsi que la cinquième, en cours de négociation. Au final, il lui restera une petite marge pour un ou deux investissements supplémentaires. Après quoi, ses dirigeants se remettront déjà à la chasse aux capitaux.

"Les compagnies d’assurance et les fonds ont aussi un rôle à jouer dans ces investissements..."
Benoît della faille
CEO de Vivalto home

Aujourd’hui, Vivalto Home possède, gère et exploite 22 maisons de repos et de soins, toutes situées en Belgique. Elle emploie 700 équivalents temps plein pour servir 2.100 lits. Elle est opérateur mixte, ce qui signifie que contrairement à la plupart de ses concurrents, elle est à la fois le propriétaire à 100% de ses établissements et leur exploitant. La formule lui permet d’assurer une gestion humaine des seniors qui lui font confiance – elle vise la cible des classes moyennes avec des prix par chambre de 55 (campagne) à 64 euros (ville) par jour. Financièrement, elle lui permet aussi de compenser en partie le risque de hausse des taux: la partie opérationnelle (soins) de ses activités bénéficiera de l’indexation de son chiffre d’affaires, contrairement à la partie immobilière. De 45 millions d’euros l’an dernier, son chiffre d’affaires devrait frôler les 70 millions en 2017, pour un portefeuille d’actifs évalué à quelque 130 millions.

3.500 lits

D’ici 2021, Benoît della Faille ambitionne d’ouvrir ou de racheter 300 lits par an pour arriver à 3.500. Il veut croître avec sagesse, sans s’enfermer dans un objectif de classement, du genre: rallier à tout prix le top 3 du marché. Il rappelle que son métier n’est pas anodin, puisqu’il s’agit d’accompagner des personnes en fin de vie en créant autour d’elles un environnement de qualité, avec du personnel attentif. Le risque de (bon) management et de réputation est d’ailleurs, à ses yeux, le principal auquel il fait faire face dans ce secteur: raison de plus pour soigner le recrutement et la motivation de son staff.

Six grands noms pour un marché en plein boom

Le marché belge des maisons de repos et de soins est dominé par trois acteurs. On retrouve le groupe belge Armonéa, qui appartient au holding Verlinvest ainsi qu'au groupe flamand Van den Brande et fait partie des derniers nominés au titre d'Entreprise de l'Année du côté nord de la frontière linguistique. À ses côtés: deux opérateurs français, Orpea et Korian. Ce dernier a racheté Senior Living Group.

Derrière eux, Vivalto Home pointe à la 5e ou 6e place, à bonne distance puisqu'elle détient et exploite environ trois fois moins de lits que le leader. Du côté de l'investissement pur, on recense aussi quelques grandes sociétés immobilières réglementées (SIR, ex-sicafi) actives dans le secteur, avec en tête Cofinimmo et Aedifica.

Vivalto Home se distingue de ses consoeurs par son profil d'opérateur mixte, actif aussi bien dans l'investissement et la propriété des établissements que dans leur gestion et leur exploitation. Elle a adopté ce modèle dès sa création en septembre 2009. Benoît della Faille, qui souhaitait se lancer dans le secteur au sortir de la crise financière mais qui n'avait qu'une expérience dans l'immobilier, s'est allié avec Daniel Caille. Ce Français a joué un rôle de pionnier dans les maisons de repos professionnalisées dans l'Hexagone en montant un groupe spécialisé pour le compte de la Société Générale de Santé, puis en participant à la fondation de Domus VI. Il a trouvé un troisième groupe d'alliés dans deux familles grand-ducales, qui ont investi à leurs côtés via leur holding, Luxempart. Aujourd'hui, della Faille, Caille et Luxempart sont les trois premiers actionnaires de Vivalto Home, à parité.

Actuellement, les maisons de repos accueillent 135.000 personnes en Belgique. L'Inami injecte 2,7 milliards d'euros par an dans le financement ou le remboursement des soins et services dispensés en maison de repos. Un montant à relativiser fortement, estime Benoît della Faille: si l'on en retire tout ce qui revient d'une manière ou d'une autre dans les caisses de l'Etat (précompte, charges sociales et patronales, TVA et taxes indirectes payées par le personnel du secteur...), le coût net final à charge de la collectivité est inférieur à 500 millions, selon ses calculs. "Le vieillissement est certes une charge, conclut-il, mais moyennant une réallocation des flux fiscaux, on peut démontrer que le secteur est quasiment autoporteur." Autrement dit, les autorités ne devraient pas chercher à contenir l'augmentation du nombre de lits et de chambres. "Et il faudrait veiller à maintenir les conditions dans lesquelles le secteur privé peut effectuer ces investissements", ajoute-t-il en plaidant certes pour sa chapelle, mais en songeant aussi à l'explosion démographique à venir des seniors.

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