La SNCB opte pour un nouveau QG

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La SNCB va finalement se doter d’un nouveau siège central à Bruxelles-Midi. Elle le financera par la vente couplée de quatre actifs historiques situés à proximité de la principale gare du pays.

Après des mois d’analyses et de tractations, la tête de la SNCB a finalement tranché: elle a opté pour un nouveau siège central de 80.000 m² qui sera pensé, financé et construit par un promoteur privé le long de l’avenue Fonsny, à Bruxelles-Midi.

200.000 m² de bureaux logés dans le périmètre de la gare du Midi sont visés par l’opération en cours.

Le financement du projet sera assuré par la vente de certains actifs immobiliers détenus par la société de chemins de fer belge dans le périmètre concerné. La SNCB dispose en effet de près de 200.000 m² de bureaux autour de la gare du Midi, dont certains inoccupés voire désaffectés.

Il s’agit d’un ensemble hétéroclite de tout âge, parfois obsolète mais très bien localisé. Les cinq propriétés concernées par l’appel d’offres sont réparties rue de France, avenue Fonsny et porte de Hal.

Centralisation

L’idée aujourd’hui retenue – et soutenue tant par la CEO de la SNCB, Sophie Dutordoir, que par le ministre de tutelle François Bellot (MR) – est de centraliser dans un seul complexe neuf l’ensemble des services administratifs. La surface brute du nouveau bâtiment devra offrir entre 79.700 et 84.100 m² hors sol et 280 places de parking.

À titre comparatif, le nouveau centre administratif flamand (VAC) à Tour & Taxis, baptisé Herman Teirlinck, offre environ la moitié de la superficie planifiée par la SNCB.

Financement

L’état des finances de la SNCB impose de recourir au moins de cash possible pour ce développement immobilier. Il sera donc proposé aux promoteurs privés qui répondront à l’appel à marché lancé il y a quelques jours pour construire ce nouveau siège social et administratif de financer le chantier en faisant offre sur les quatre autres fonciers voisins mis en vente simultanément: ce qui rentre dans les caisses grâce à la vente des actifs concernés servira à payer la facture du nouvel immeuble.

Savoir si le futur occupant du nouveau bâtiment à développer deviendra à terme propriétaire ou restera locataire des lieux n’a pas encore été tranché en interne. Si l’option de la location est retenue, il s’agira au minimum d’un bail de 15 ans assurant au futur propriétaire privé un rendement garanti pour garder l’actif en portefeuille ou le revendre à très bon prix.

Procédure en deux temps

Les candidats intéressés par l’appel à marché – et ils vont se bousculer à coup sûr – ont jusqu’au 16 janvier prochain pour remettre offre auprès de la SNCB. Cette première manifestation d’intérêt doit présenter globalement les contours du projet et du financement global. Sur la base des offres reçues dans les délais, la SNCB décidera ensuite si elle opte pour une acquisition ou si elle reste locataire à long terme des murs. Chaque candidat aura ensuite l’opportunité de remettre une offre affinée, adaptée au scénario finalement retenu par l’occupant public.

Si plus de huit candidatures sont reçues dans les courts délais fixés, une présélection sera programmée.

Pour évaluer et classer les candidatures reçues, 55 points sur 100 iront au volet financier de l’offre et 45 seront attribués en fonction des qualités conceptuelles des projets proposés par les candidats au rachat.

Faites vos jeux!

Au vu du potentiel des terrains mis en vitrine, les enchères devraient atteindre des sommets. Il s’agit en effet sans aucun doute des fonciers urbains les plus stratégiques mis sur le marché pour l’instant en centre-ville et à proximité du nœud de transports publics multimodal et international le plus important du pays.

L’offre de la SNCB défraiera donc la chronique immobilière l’an prochain, voire au-delà; en cascade d’ailleurs, puisque pas moins de cinq terrains à redévelopper seront concernés.

À ce stade, il est bien trop tôt encore pour se risquer à échafauder un calendrier précis pour la livraison du nouveau siège de la SNCB.

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