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Le co-achat pour en finir avec la location

De nombreux primo-acquéreurs n'ont pas l'épargne suffisante pour accéder à la propriété. ©Photo News

Byebyerent, une start-up bruxelloise, co-investit jusqu’à 100.000 euros pour aider les particuliers en manque de fonds propres à acheter un bien immobilier.

Acheter un bien nécessite aujourd’hui de pouvoir apporter, pour obtenir un crédit hypothécaire, environ 20% du montant en fonds propres, selon les nouveaux seuils décidés par la Banque nationale de Belgique (BNB). À cela, il faut encore ajouter les frais annexes (droits d’enregistrement ou TVA, frais de notaire…), ce qui représente, pour un bien d’une valeur 300.000 euros, minimum 60.000 euros d’apport.

Tout le monde ne peut pas se le permettre. "Dans 80% des cas, si un locataire l’est encore, c’est parce qu’il n’a pas les fonds propres pour acquérir un bien", indique Benjamin Wayenberg. C’est sur base de ce constat qu’est née son idée de fonder une start-up qui permet, en palliant ce défaut de fonds propres, d’accéder à la propriété. 

Benjamin Wayenberg - le fondateur de Shelterr, un site concurrent à Immoweb lancé en 2014 et dont l'aventure s'est terminée en 2017 - et son associé Patrick Van Overbroek ont levé 500.000 euros auprès de business angels dans le secteur de la finance, de l’immobilier et du crédit. Une fois l’argent récolté et feu vert des régulateurs en poche, la start-up "Byebyerent" est sortie de terre. Le concept? Elle co-investit dans votre bien immobilier afin de vous permettre de devenir propriétaire.

100.000
euros
Byebyerent investit jusqu'à 100.000 euros dans l'achat de votre bien.

Mode d’emploi

"On investit jusqu’à 100.000 euros dans le bien immobilier choisi par le particulier. On devient alors copropriétaire passif. Il s’agit d’un achat en indivision avec d’un côté le particulier qui achète (personne physique) et de l’autre côté Byebyerent (personne morale)", détaille son co-fondateur.

"Nous ne visons pas uniquement les primo-acquéreurs, il peut s’agir d’une aide pour acheter un second bien, un bien d’investissement, etc."
Benjamin Wayenberg
cofondateur de Byebyerent

Le propriétaire peut alors occuper le bien ou le louer s’il le souhaite. "Nous ne visons pas uniquement les primo-acquéreurs, il peut s’agir d’une aide pour acheter un second bien, un bien d’investissement, etc.", explique Benjamin Wayenberg.

En contre-partie de cette aide, le propriétaire occupant doit verser, tous les mois, une forme de loyer à Byebyerent, calculé sur base du montant de la participation de la start-up dans le bien et du rendement du marché locatif (3 à 3,5% brut). "Il s’agit d’une indemnité de jouissance afin de nous rémunérer et couvrir nos frais opérationnels (précompte immobilier, assurances, etc.). Cela peut aller de 20 à 300 euros, qui doivent être payés sur toute la durée de l’indivision."

Byebyerent facture aussi des frais de dossier de 2.500 euros et prend une majoration sur sa participation. Par exemple, si la start-up a apporté 15% du montant du bien (et le particulier 85% via son crédit hypothécaire), celle-ci est majorée de 1,5, ce qui revient au final à 22,5%.

"Ce faisant, Byebyerent s’octroie des droits supplémentaires sur ce qu’ils ont apporté. Il s’agit d’une rémunération, rien d’anormal si tout le monde est d’accord. En cas de revente, le montant perçu sera divisé proportionnellement selon les parts de chacun", explique le notaire David Indekeu. Soit 22,5% pour Byebyerent et 77,5% pour le propriétaire occupant.

5%
de fonds propres
Byebyerent exige que l'acquéreur apporte 5% du montant du bien en fonds propres.

Les critères d’accès

"Toute personne résidant en Belgique de plus de 18 ans et qui a des revenus récurrents (CDI, CDD, indépendant, etc.) peut introduire une demande", explique le cofondateur. "Il faut aussi pouvoir apporter 5% du montant du bien et nous n’investissons pas dans les logements dont le prix dépasse 500.000 euros."

Comment sortir de l’indivision?

"L’achat en indivision est un peu comme un mariage", prévient Me David Indekeu, "ce qui peut être risqué et problématique. Par exemple si vous décidez de construire une piscine, qui paie et dans quelle proportion? Et quid en cas de revente, pour la plus-value, si la société avec laquelle vous avez investi n’a pas payé la piscine?"

"L’achat en indivision est un peu comme un mariage, ce qui peut être risqué et problématique."
David Indekeu
Notaire

Pour éviter ces problèmes, le notaire suggère de faire un pacte d’indivision. "C’est une convention entre acquéreurs qui, le jour de l’achat, détermine la manière dont on peut sortir d’indivision, à quelles conditions, etc. Il faut penser à tous les problème à l’avance", prévient-il.

La sortie d’indivision peut être réalisée à tout moment par le particulier ou Byebyerent, soit en rachetant les parts de l'un ou l'autre, ou en vendant le bien à un tiers.

"On définit ensemble le prix du bien immobilier. S'il n’y a pas d’accord entre les parties, on fait venir un expert indépendant. S'il n’y a toujours pas d’accord, on fait venir un deuxième expert et ensuite on fait la moyenne des deux prix expertisés. C’est alors à ce prix qu'est affiché le bien", explique Benjamin Wayenberg.

"Mais qui dit indivision dit perte des avantages fiscaux pour les primo-acquéreurs (un gain fiscal de 2.500 euros en Wallonie ou 21.850 euros à Bruxelles, NDLR). L’indivision, ce n’est pas la panacée", explique le notaire, qui voit toutefois en la possibilité d’une indivision avec une personne morale "plus de transparence, plus de sécurité que l’indivision en famille puisqu'il s’agit d’une opération commerciale, d’un contrat en bonne et due forme, qui a le mérite d’être fait proprement. Si le pacte d’indivision pense à toutes les problématiques, c’est un bel outil".

Déjà connu à l’étranger

Le concept de co-achat avec une personne morale existe déjà à l’étranger: notamment en France (We are Virgil), aux Etats-Unis (Divvy, Point) et au Royaume-Uni. "Il existe deux formules à l’étranger, l’achat en indivision ou le ‘rent to buy’, c’est-à-dire une location avec option d’achat", explique Benjamin Wayenberg, soit une sorte de leasing immobilier. "C’est intéressant de voir que cela fonctionne dans d’autres pays, cela montre qu’il y a une vraie demande, de la place pour plusieurs acteurs sur le marché", conclut-il.

Le résumé

  • La start-up Byebyerent co-investit jusqu'à 100.000 euros dans l'achat de votre bien immobilier.
  • Elle devient alors propriétaire minoritaire et passif du bien.
  • Le propriétaire occupant paie de son côté une forme de loyer à la start-up pendant toute la durée de l'indivision.
  • Il peut ensuite racheter les parts de Byebyerent quand il le souhaite.

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