Les clients immobiliers belges au sommet dans les Alpes

Le front de neige à Val d'Isère, avec le nouvel hôtel Mademoiselle, qui vient d'ouvrir ses portes cet hiver en lieu et place du Brussel's.

Selon la récente étude fouillée de la bien nommée agence immobilière locale Cimalpes, les Belges sont à nouveau très actifs dans les stations les plus huppées de Savoie. Tant à la location qu’à l’achat. Et l’incertitude autour du Brexit a renforcé la tendance.

Il y a dix ans, Benjamin Berger ouvrait les portes des chalets cossus aux clients de passage dans sa petite agence Cimalpes de Courchevel. Aujourd’hui, il est à la tête d’une équipe de 70 personnes qui carbure plein pot avant la semaine de carnaval. 

Selon l’enquête qu’il vient de boucler sur cinq stations savoyardes très populaires chez nous - Courchevel, Méribel, Val d’Isère, Saint-Martin de Belleville et Megève -, les Belges y sont la deuxième nationalité la plus présente tant sur le marché de la location que de l’acquisition. Et le Brexit n’a fait que renforcer la donne. "Aujourd’hui, les acheteurs britanniques savent enfin à quel saint se vouer; mais 90% d’entre eux ont reporté leur acquisition dans l’attente du nouveau régime d’imposition. Dans le même temps, France, Belgique, Pays-Bas, Suisse et d’autres nationalités déjà présentes sur le marché relaient et surclassent la demande britannique", précise Benjamin Berger.

Le haut de gamme premier de cordée

Selon lui, le momentum a rarement été aussi porteur dans les cinq stations ciblées qui donnent le ton du marché de l’immobilier haut de gamme en montagne. Les investissements publics et privés conjugués ont hissé "l’offre à un niveau de qualité jamais atteint. Et vu la demande soutenue, les prix - et donc les perspectives de rentabilité - sont revus à la hausse", ajoute-t-il. 

"L’offre s'est hissée à un niveau de qualité jamais atteint. Et vu la demande soutenue, les prix - et donc les perspectives de rentabilité - sont revus à la hausse."
Benjamin Berger
Directeur général de Cimalpes

Sur le plan de l’offre locative, Cimalpes recense 38.000 lits à Méribel, 36.600 à Courchevel et 25.000 à Val d’Isère. Au niveau du parc hôtelier, Courchevel compte 45 établissements (dont 19 palaces ou 5*), Méribel 18 (dont trois 5*) et Val d’Isère 25 (dont sept 5*). Le dernier né, Mademoiselle, qui se gausse d’être le seul 5 étoiles de la station avaline "ski aux pieds", vient d’ouvrir ses portes au bas des pistes, en lieu et place de l’ancien Brussel’s. Tout un symbole. 

L'offre du nouveau venu dont tout le monde parle? 41 clés dorées sur tranche pour un staff de 170 personnes, soit 4 personnes par chambre, et une nuitée affichée "à partir de 850 euros". Ailleurs dans le village, certains hôtels familiaux - y compris de standing - préservent précieusement leur dimension plus humaine. Comme la doyenne, la Savoyarde, ou l’Avenue Lodge voisin, respectivement habités et animés par Jean-François Marie et par Isabelle Marie et sa fille Louise. C’est chez elles que la bande du Splendid a dormi cet hiver lors des soirées hautes en couleur du 40e anniversaire de la sortie des ‘Bronzés font du ski’. 

La course au rendement immobilier

En 40 ans, tout a changé ou presque. Parfois pour un mieux. Parfois pas. Et certains responsables locaux dénoncent la spéculation immobilière et l’élitisme commercial qui soufflent sur les cîmes savoyardes et qui excluent toute une frange de la clientèle historique friande du domaine skiable des Trois Vallées ou de Val d’Isère-Tignes. Une course au rendement qui dénature vie quotidienne et habitats locaux (lire encadré).

Certains responsables locaux dénoncent la spéculation immobilière et l’élitisme commercial qui soufflent sur les cîmes savoyardes et excluent toute une frange de la clientèle historique.

Un chiffre en dit long: désormais, 90% des acquisitions incluent un projet de location. "Cette évolution contribue à la dynamique d’investissement, chaque nouvel acheteur ayant déjà séjourné dans la station dans laquelle il choisit d’investir", explique Benjamin Berger. Un cercle dit "vertueux" pour un marché très concurrentiel.

Selon les stations, tempo et prix pratiqués fluctuent. Mais la tendance est partout à la va-lo-ri-sa-tion. A Courchevel 1850, comptez en février entre 10.000 euros la semaine pour un appartement moyenne gamme (3 chambres) et 70.000 euros pour un chalet 5/6 chambres avec petit-déjeuner. Mais certains clients vont jusqu’à payer 250.000 euros pour le tout haut de gamme durant la période des fêtes. A Val d’Isère, la fourchette reste plus étroite: de 4.800 à 26.000 euros pour la même période.

La demande dépasse l'offre

Le prix d’acquisition est à l’avenant. Les 25.000 euros le m² autrefois réservés à Courchevel 1850 se pratiquent déjà à Méribel et à Val d’Isère, où la demande dépasse l’offre, les terrains devenant rarissimes. Et qui peut se targuer d’offrir la saison skiable la plus longue et des perspectives de rendement à l’avenant.

25.000
euros
Ce montant au mètre carré autrefois réservé à Courchevel 1850 se pratique déjà à Méribel et à Val d’Isère.

Dans les cinq stations visées, si les tendances de réservations évoluent, Français, Britanniques, Belges, Néerlandais et Russes composent l’extrême majorité des clientèles. Et en dépit du Brexit, les propriétaires britanniques présents souhaitent conserver ce patrimoine… en euros.

Une nouvelle inconnue de taille toutefois: les Chinois, qui commençaient à dévaler les pistes enneigées en nombre, vont-ils les déserter durant des mois – voire des années – pour cause de coronavirus?

"Préserver les équilibres locaux fragilisés"

Dans les cimes enneigées également, la révolution numérique a "disrupté" le marché locatif existant par le biais de nouveaux entrants comme Airbnb ou Abritel. La commercialisation à distance d’un bien et de tous les services qui l’accompagnent (matériel de ski, transport, nettoyage, cours, etc.) devient ainsi à la portée de tout particulier, même s’il ne chausse pas les skis un seul jour sur les pistes du cru.

Ces dernières années, plusieurs stations alpestres ont adopté de nouveaux plans locaux d’urbanisme qui, tout en visant à préserver l’identité locale et enrayer l’exploitation anarchique du précieux filon blanc et vert, tentent de cadrer les nouveaux programmes immobiliers ou la réhabilitation cohérente du parc existant.

C’est la volonté affichée depuis des mois par Marc Bauer, le maire de Val d’Isère, et Emmanuel Cordival, qui cumule les fonctions de directeur général de l’Office du Tourisme local et de secrétaire de mairie. Tous deux se disent particulièrement soucieux de répondre aux inquiétudes croissantes des habitants de la localité à l’année et de tout faire pour préserver à la fois la vie associative et pour cadrer une exploitation durable du domaine touristique et skiable local dans le respect de celles et ceux qui en ont fait leur métier de proximité. 

Selon Emmanuel Cordival, il est notamment urgent d’agir pour enrayer la spéculation immobilière galopante qui cellule l’accès au logement ordinaire dans la bourgade savoyarde: "Sans jouer au village gaulois, il faut pouvoir préserver ce qui fait le charme – architectural et villageois - de Val d’Isère. Mon rôle est notamment de ventiler et d’étendre l’offre d’hébergement selon la demande touristique réelle, en donnant accès à tous les publics. Mais dans le même temps, nous devons aussi garantir un accès au logement décent à toutes celles et ceux qui vivent et travaillent à l’année dans la station", insiste le patron de l’Office du Tourisme.

Ce dernier se désole lorsqu'il évoque les maigres moyens légaux dont il dispose pour enrayer ce qu'il appelle une "dérive de fond". "Nous faisons face à une offre démesurée d’investisseurs extérieurs très fortunés qui n’ont plus aucun souci pour la vie locale. Ils ne font plus des placements de gestion, mais purement patrimoniaux. Et ils spéculent sur la plus-value des murs, comme ceux qui placent leur superflu dans des voitures de sport qu’ils ne conduisent jamais ou dans des bouteilles de vin qu’ils ne boiront jamais. Cela tue à petit feu notre identité et nous coupe de nos racines".

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