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La société immobilière belge QRF fait ses premiers pas aux Pays-Bas

©Debby Termonia

La SIR cotée sur Euronext Bruxelles s’empare d’un portefeuille de commerces de marque situés dans cinq centres-villes aux Pays-Bas: un investissement de 28,8 millions d’euros.

QRF City Retail  société immobilière réglementée (SIR) cotée sur Euronext Bruxelles depuis trois ans et demi, fait ses premiers pas à l’étranger. La société spécialisée dans l’immobilier commercial de centre-ville a acquis auprès d’un propriétaire privé cinq sites idéalement situés aux Pays-Bas.

Elle a payé 28,8 millions d’euros cet ensemble comprenant des commerces à Den Bosch, Maastricht, Enschede, Nimègue et Zwolle.

1,38 million €
Les cinq biens, qui comprennent également un peu de résidentiels aux étages, génèrent un revenu locatif annuel de 1,38 million d’euros pour une superficie totale de 4.370 mères carrés.

Les immeubles sont entièrement loués à des retailers de marque et souvent de renom, comme la chaîne de fast-food Kentucky Fried Chicken (KFC), l’enseigne de prêt-à-porter espagnol Mango ou les magasins de vêtements d’étudiants America Today. Les baux commerciaux acquis ont une durée résiduelle moyenne pondérée de cinq ans. 

"Nos actionnaires pourront compter sur un portefeuille encore plus diversifié, avec la même stratégie claire: priorité au ‘golden mile’ dans les centres-villes commerciaux performants."
Anneleen Desmyter
CEO de Qrf

Objectif  500 millions

La transaction permettra à QRF de porter la juste valeur de son patrimoine immobilier global à quelque 280 millions d’euros. Pour mémoire, en décembre 2013 lors de son IPO, il ne pesait encore que 114 millions. Ambitieuse, la SIR s’est fixé pour objectif à moyen terme les 500 millions d’euros. La part de l’immobilier de centre-ville atteignait 86% du portefeuille à fin 2016.

©Debby Termonia

"Nos actionnaires pourront compter sur un portefeuille encore plus diversifié, avec la même stratégie claire: priorité au ‘golden mile’ dans les centres-villes commerciaux performants, souligne la CEO Anneleen Desmyter. Nous améliorons ainsi la recette centre-ville, qui nous vaut de bons résultats depuis trois ans. "

Ce premier investissement aux Pays-Bas devrait être suivi d’autres dans le même pays, la direction de QRF ayant identifié la région comme terrain de jeu propice pour y déployer une partie de sa croissance à venir. Après avoir traversé une grave crise, l’économie néerlandaise est repartie d’un meilleur pied, avec un taux de croissance de 2,1%. Les exportations et la consommation y sont les moteurs de la croissance, le regain du deuxième devant bénéficier au secteur du retail.

Les principaux actionnaires de QRF sont le groupe d’assurance Axa et Capfi Delen, filiale du groupe bancaire anversois Delen. Le premier en détient 14%, le second un peu plus de 5%.

3 questions à Anneleen Desmyter, CEO de QRF City Retail

Le rachat de cinq sites commerciaux aux Pays-Bas est votre première opération hors de Belgique: l’objectif est-il la diversification du portefeuille?
Oui, nous recherchons à la fois sa diversification géographique et sa diversification par les retailers : cette transaction nous apporte quatre nouveaux retailers, les chaînes America Today, Mango, Kentucky Fried Chicken (KFC) et Vero Moda. Il y a une autre raison à notre investissement aux Pays-Bas : la situation macro-économique y est très positive aujourd’hui, avec une croissance de 2,1%, ce qui est son taux le plus élevé depuis 2007. Cette croissance est soutenue par les exportations et la consommation, ce qui est très bon pour le secteur de la distribution. L’an dernier, 15.000 emplois ont été créés dans le retail aux Pays-Bas. Un autre avantage est bien entendu la proximité avec notre marché domestique et le fait qu’on connaît bien ce marché.

QRF pourrait-il réaliser prochainement d’autres transactions dans ce pays?
Nous avons effectué aujourd’hui nos premiers pas aux Pays-Bas, et ce ne seront certainement pas les derniers. Nous voulons agrandir notre portefeuille. Lorsque nous avons été introduits en Bourse en décembre 2013, la juste valeur de notre patrimoine immobilier s’élevait à 114 millions d’euros. Fin 2016, elle avait atteint 250 millions et suite à cette nouvelle transaction, elle frôle les 280 millions. Notre objectif est d’atteindre les 500 millions dans les cinq ans. En allant aux Pays-Bas, nous cherchons aussi à agrandir notre périmètre. Il faut savoir qu’en 2016, le marché immobilier du retail a enregistré pour 1 milliard d’euros d’investissements en Belgique et pour 1,8 milliard aux Pays-Bas. Cela nous offre un « scope » plus large pour réaliser notre croissance.

Le deal a été financé par crédit bancaire, suite à quoi votre endettement monte à environ 56%. QRF va-t-il augmenter prochainement son capital?
Il y a plusieurs manières de faire : on peut revendre des bâtiments, effectuer des apports en nature ou augmenter notre capital. Il est trop tôt pour dire laquelle de ces solutions sera mise en œuvre. En tant que société immobilière réglementée (SIR), nous pouvons porter notre niveau d’endettement à 65%. Nous avons donc encore de la marge.

 

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