Bruxelles: pas assez de logements dès 2018

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Le marché bruxellois du logement risque la pénurie en 2018. Selon le réseau Trevi, il faudrait doubler la production annuelle pour répondre à la demande

Le marché bruxellois du logement est fort différent de ce qu’il est dans les deux autres régions du pays. 40 % seulement des ménages de la capitale sont propriétaires de leur logement contre 68 % en Wallonie et 73 % en Flandre. C’est donc un marché de locataires. Et comme il n’y a que peu de gros investisseurs professionnels (comme la sicafi Home Invest), c’est un marché de petits propriétaires.

Selon le réseau d’agences immobilières Trevi, la pression démographique est telle que l’augmentation du nombre des ménages dépassera celle du nombre des logements à partir de 2018-2019. Comment inciter les petits investisseurs qui y sont déjà et éventuellement les gros qui n’y sont pas à investir sur ce marché ?

Lorsqu’on regarde les chiffres, on constate deux choses étonnantes.

Primo, les loyers dans les communes populaires ne s’écartent que peu de la moyenne régionale. Pas plus que les loyers dans les communes " huppées ", comme on dit chez Trevi. Si le loyer mensuel à Molenbeek ou à Koekelberg est de 8,6 EUR/m², c’est-à-dire 15 % sous la moyenne régionale de 10,2 EUR/m², à Uccle ou à Woluwé Saint-Pierre il est de 11,4 EUR/m², c’est-à-dire 12 % au dessus de la moyenne régionale. Or, chacun le sait, l’écart de prix entre un appartement à Molenbeek et à Woluwé Saint-Pierre est bien plus important : du simple au double !

Secundo, ces loyers ont fortement augmenté en 10 ans. Selon l’Observatoire des loyers, leur hausse est de 45 % environ entre 2000 et 2010. Par contre la hausse de l’indice santé, sur la base duquel est calculée l’indexation des loyers, n’est que de 25 % sur la même période. Il y a à cela une explication économique : lorsque les baux arrivent à échéance, les nouveaux contrats sont signés à des loyers plus élevés. Et certains propriétaires procèdent à des investissements qui leur permettent d’augmenter leur loyer.

Mais il y a aussi à cet écart une explication plus souterraine. Il faut être naïf pour croire qu’aucun propriétaire n’augmente son loyer en cours de bail. Certains témoignages recueillis par des associations comme le Rassemblement bruxellois pour le droit à l’habitat (RBDH) font état de pressions exercées sur les locataires les plus faibles économiquement : " tu paies ou tu pars ". Comme partir c’est aussi payer plus, on cède.

Un peu de transparence serait une bonne chose. Et c’est là que l’étude que vient de publier Trévi est intéressante puisqu’elle établit un profil du marché locatif bruxellois (en insistant sur ce qui y est le plus demandé) en mettant en face le rendement moyen que peut attendre un propriétaire privé.

Les prévisions démographique à Bruxelles sont connues. Il y a actuellement quelque 500.000 logements dans les 19 communes et, dit-on chez Trevi, il en faudra environ 600.000 à l’horizon 2020. Or on n’en produit que 4.000 par an depuis 10 ans. Le calcul est vite fait : il faudrait doubler la production ! Comme c’est à peu près illusoire, l’augmentation du nombre des ménages devrait dépasser celle du nombre des logements à l’horizon 2018-2019. Autrement dit, il y aura pénurie à partir de ce moment.

Pénurie essentiellement sur le créneau du marché qui est le plus demandé, celui des appartements (85 % du marché locatif), en particulier des appartements 1 et 2 chambre(s), le ménage bruxellois moyen comptant 2,1 personnes. Ce type de bien représente environ 70 % de la production, ce qui montre que le secteur de la construction produit ce qui se demande le plus, mais pas en quantité suffisante, hélas.

Comment attirer des investisseurs sur ce marché, condition sine qua non pour répondre à la demande et permettre au secteur de la construction d’augmenter la production sans prendre trop de risques ? L’argument le plus intéressant est sans doute… le rendement. Selon Trevi, c’est dans les communes les plus peuplées, voire les plus populaires, que les rendements sont les plus élevés. Sur la base des projections démographiques disponibles, c’est là aussi que la demande va se porter avec le plus de vigueur.

Le rendement régional moyen d’un logement (loyer annuel moyen sur prix moyen) est de 4,20 % brut (pour calculer le net, il faut retirer 10 à 17 %). Mais cette moyenne cache des écarts importants : si à Woluwé Saint-Pierre le rendement brut n’est que de 3,73 %, à Evere il peut atteindre 5,50 % et à Anderlecht 5,71 %. Qu’on se le dise.

 

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