Niveau record des crédits hypothécaires en 2010

On n'a jamais emprunté autant en Belgique pour acquérir ou rénover un logement. L'encours total du crédit hypothécaire totalise 163 milliards d'euros. Rien qu'en 2010, 275.899 contrats ont été conclus pour un total de 26,12 milliards d'euros.

On n’avait jamais octroyé autant de prêts hypothécaires en Belgique. Sur l’ensemble de l’année 2010, 275.899 contrats de crédit à but immobilier ont été conclus pour un montant total de 26,12 milliards d’euros, selon les statistiques publiées mercredi par l’Union professionnelle du crédit (UPC). Ces chiffres, qui constituent un record historique, doivent beaucoup à l’activité soutenue dans la construction et aux refinancements d’emprunts hypothécaires.


Nette reprise des achats


Le nombre de crédits immobiliers a augmenté de 23,66 % en un an, ce qui représente la plus forte croissance depuis 2005 (+49,41 %), alors qu’il avait diminué de 2006 à 2008 avant de se reprendre doucement en 2009 (+2,91 %). La même observation vaut pour le montant total des prêts, dont la hausse a atteint 21,43 %, contre une croissance de 10,56 % en 2009 précédée des trois années de réduction. En 2005, ce montant avait bondi de 41,53 %.


En 2010, toutes les catégories d’activités immobilières ont participé à la hausse des emprunts hypothécaires, qu’il s’agisse des achats de maisons, de la construction, de la rénovation ou encore des refinancements de prêts. Côté achats d’immeubles, le marché a connu une reprise sensible (+20 % en nombre de contrats et +24 % en montant total) après deux années de contraction due à la crise économique et financière. Près de 110.000 ventes d’immeuble ont été financées par un crédit en 2010. Le cap des 100.000 prêts à des fins d’acquisition n’avait plus été atteint depuis 2005.


Baisse des taux d’intérêt


Mais la progression la plus spectaculaire concerne les refinancements hypothécaires. Le refinancement consiste à racheter un prêt en cours à l’aide d’un nouvel emprunt conclu dans de meilleures conditions grâce à l’évolution favorable des taux d’intérêt, voire de la situation de l’emprunteur. En 2010, 18.469 refinancements ont été recensés, ce qui représente un bond de 42,50 % par rapport à 2009. L’évolution est encore plus impressionnante si l’on prend en considération le montant total refinancé en 2010, à savoir 2,37 milliards d’euros, soit 63,77 % de plus que l’année précédente.


Cette percée des refinancements hypothécaires trouve son origine dans l’évolution des taux d’intérêt sur les marchés. En 2010, les taux obligataires à long terme, qui influencent les taux des prêts hypothécaires, ont enregistré des records de faiblesse. À titre d’exemple, le taux d’intérêt des obligations gouvernementales belges de référence à dix ans est tombé à 2,79 % le 31 août dernier contre une moyenne de 3,90 % en 2009 et un niveau supérieur à 4 % actuellement. Les taux des prêts immobiliers ont suivi cette tendance, ce qui n’a pas manqué d’influencer le choix des emprunteurs au moment de choisir la formule de crédit (lire ci-dessous).


Travaux tardifs


La bonne année des crédits hypothécaires doit aussi beaucoup aux emprunts destinés à la construction: 35.433 prêts de ce type ont été octroyés en 2010, soit une hausse de 26,15 % par rapport à l’année précédente. "On peut y voir l’effet de la prolongation de la mesure gouvernementale en matière de TVA sur la construction", indique la porte-parole de Febelfin, la fédération financière belge, dont relève l’UPC.


On se souviendra que, pour relancer l’économie belge après la récession, les autorités fédérales avaient, dès 2009, réduit la TVA à 6 % au lieu de 21 % sur la première tranche de 50.000 euros de travaux de construction d’une maison. La mesure avait été prolongée jusqu’à la fin du premier trimestre 2010.


Mais c’est au quatrième trimestre de l’an dernier que les prêts hypothécaires destinés à la construction ont le plus progressé, avec 11.821 contrats conclus contre moins de 9.000 aux deuxième et troisième trimestres et un peu plus de 6.000 dans les trois premiers mois de 2010.


L’explication vient de l’exécution de la mesure de réduction de la TVA. Les particuliers pouvaient en bénéficier pour autant qu’ils aient demandé leur permis d’urbanisme avant le 31 mars mais la tranche de travaux de 50.000 euros ne devait avoir été exécutée qu’au 31 décembre 2010 au plus tard. Manifestement, les chantiers ont accusé du retard au cours de l’année dernière et l’activité a dû accélérer au dernier trimestre pour que le bénéfice de la TVA réduite soit préservé.


Tendance positive en 2011


Que nous réserve cette année pour l’immobilier? "On peut s’attendre à ce que le premier trimestre 2011 donne lui aussi des chiffres positifs", indique l’UPC. En effet, si la demande de prêts hypothécaires s’est un peu tassée à la fin de 2010 (voir l’infographie), elle reste en hausse par rapport à la même période de l’année précédente. Et la tendance positive a perduré le mois dernier, selon l’UPC, "avec une hausse du nombre de crédits octroyés de plus de 35 % par rapport à janvier 2010 et une progression des demandes de crédit d’un quart par rapport au même mois de 2010".


Les records de 2010 tomberont-ils déjà cette année?

 

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