Les 5 actions préférées de Olivier Hertoghe

©Dries Luyten

Olivier Hertoghe gère, avec Damien Marichal et Vincent Bruyère, les fonds immobiliers de Degroof Petercam Asset Management. Ses actions préférées sont Argan, VIB Vermögen, Vonovia, Intervest et Icade.

1) Argan

Argan investit dans de vastes entrepôts, principalement aux alentours de grandes villes françaises comme Paris et Lyon. Elle possède un portefeuille de 3 millions de m2 et affiche un taux d’occupation exceptionnel de 100%. L’entreprise revend ses bâtiments plus anciens ou moins bien situés afin de conserver un parc immobilier moderne voué à la location à long terme. Le rendement sur fonds propres est un des plus élevés du secteur. Grâce à sa rentabilité élevée, Argan peut distribuer un dividende, rembourser ses dettes et réserver une partie pour des investissements futurs. Sur le plan des investissements, et malgré ses excellentes performances, Argan reste un des investisseurs de qualité les moins chers du secteur logistique. Le cours de bourse représente 17 fois le cash-flow, contre 26 fois pour les autres acteurs cotés du secteur.

Argan investit dans de vastes entrepôts. ©PHOTOPQR/OUEST FRANCE

2) VIB Vermögen

VIB est actif dans le sud de l’Allemagne, en particulier en Bavière et aux alentours de Munich-Ingolstadt, un des Länder allemands affichant un taux de chômage inférieur à 2%. L’entreprise investit 70% de ses actifs dans des entrepôts et détient un portefeuille historique de boutiques louées à long terme. La croissance provient de la promotion d’immobilier logistique produisant un rendement de 6 à 7%, financé par des crédits assortis d’un taux d’intérêt inférieur à 2%. Nous apprécions particulièrement la saine stratégie de croissance, le faible risque de vide locatif, la valorisation intéressante et le rendement élevé du cash-flow. Une partie importante de ce cash-flow est utilisée pour rembourser les crédits et moins pour payer le dividende. L’action se négocie aux alentours de 15 fois le cash-flow.

3) Vonovia

Vonovia est la plus grande entreprise européenne cotée dans le secteur de l’immobilier et fait partie de l’indice Euro Stoxx 50. Elle possède plus de 400.000 appartements occupés par près de 1 million de personnes. Le loyer moyen est relativement peu élevé en comparaison avec la Belgique. La taille du portefeuille permet à l’entreprise d’appliquer une approche "industrielle". L’efficacité est omniprésente et s’améliore en permanence. Ces derniers mois, l’action a cédé du terrain parce que les investisseurs craignent l’arrivée de nouvelles règles en matière de location après les élections fédérales de septembre. La valeur intrinsèque par action est estimée pour la fin 2021 à 67 euros alors que le cours actuel se situe aux alentours de 50 euros, ce qui représente une décote de 25%.

4) Intervest

Icade détient également des bureaux, sur lesquels les investisseurs se posent de nombreuses questions compte tenu de la généralisation du télétravail. ©Art & Build / Oslo Architectes

Intervest Offices & Warehouses est une SIR belge essentiellement active dans le secteur de la logistique, mais aussi dans les bureaux en Belgique (proportion 63%/37%). À la fin de l’an dernier, le groupe a racheté l’ancien bâtiment "Mercator" sur le Singel à Anvers pour le repositionner totalement. La visibilité des futurs revenus locatifs de ce bâtiment, mais aussi de deux autres grands immeubles de bureaux, est aujourd’hui faible. Par conséquent, l’action se négocie à notre avis à un cours trop peu élevé par comparaison avec celui de ses concurrents belges. Nous sommes convaincus que le management pourra relever ces défis et nous espérons que l’action retrouvera une valorisation plus conforme à celle de ses pairs.

5) Icade

Icade est une SIIC française active dans le secteur des bureaux, de la promotion de biens résidentiels et de l’immobilier de soins. Cette dernière activité - Icade Santé - connaît, en plus de la France, une forte croissance dans plusieurs pays européens dont l’Allemagne et l’Italie. Son portefeuille comprend principalement des hôpitaux, mais aussi différentes catégories d’immobilier de soins comme les maisons de repos. Le groupe a pour ambition de devenir le principal acteur en Europe et de faire son entrée en bourse d’ici fin 2022 sous forme de spin-off. Les autres acteurs importants du secteur sont Aedifica, Cofinimmo et la société suédoise SBB, qui se négocient à des valorisations nettement plus élevées. Mais Icade détient également des bureaux, sur lesquels les investisseurs se posent de nombreuses questions compte tenu de la généralisation du télétravail. La question qui se pose est de savoir ce qu’il adviendra des revenus locatifs de ces bureaux. Nous nous attendons à ce que la demande de bureaux modernes, agréables et "verts" augmente. Icade peut certainement jouer un rôle dans ce domaine.

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