L'immobilier logistique et le résidentiel, les chouchous parmi les SIR belges

©WDP

Les deux sous-segments ont continué de croître en 2018, à l’image de l’action Montea qui s’est envolée d’environ 40%. Une croissance appelée à être financée par les actionnaires.

La saison des résultats d’entreprise bat son plein en Europe, et nos sociétés immobilières réglementées (SIR) n’échappent pas à la règle. Presque l’ensemble du secteur a fait le point sur ses activités ces derniers jours. Et "dans l’ensemble, tout va bien" pour nos SIR, résume Youry Huygen, analyste financier pour le magazine spécialisé "L’Investisseur". Il signale que deux sous-segments du secteur restent très porteurs:

• la logistique
• le résidentiel

En témoignent les chiffres présentés par Montea jeudi matin.

La SIR, active dans la logistique, a vu son bénéfice grimper de 14% alors que, lors la publication de ses résultats semestriels, il n’était question que d’une croissance de 5%. Mieux encore, le taux d’occupation s’est amélioré au fil de l’année pour atteindre 99,10% fin décembre. "Une fois encore, Montea a délivré de solides résultats", ont souligné dans une note les analystes de KBC Securities.

De son côté, son concurrent WDP a indiqué au début du mois une croissance de 7% de son bénéfice. Des performances visiblement pressenties par les investisseurs. Les deux actions ont affiché en 2018 les plus fortes hausses du secteur à la Bourse de Bruxelles, avec respectivement un bond de 39,23% et de 23,30%.

Un point noir persiste dans le secteur des SIR, le segment commercial. En cause, "des craintes autour de l’e-commerce et des moins-values actées ces derniers mois, indique Dirk Peeters. Certaines grandes enseignes font pression pour réduire les loyers." Il cite notamment l’exemple de Qrf avec le groupe suédois H & M.

"Le segment commercial n’a pas bien évolué en 2018, confirme Youry Huygen. Mais nos SIR ont mieux performé que de grands groupes européens." Pourquoi? Parce que ceux-ci sont uniquement présents dans les grands centres commerciaux, explique l’analyste. "Les grands groupes européens ont dû acter des moins-values pour leurs centres commerciaux, notamment en France en raison d’un ralentissement économique." Pour lui, la situation en Belgique est bien meilleure.

Plusieurs augmentations de capital en vue

Pour financer la croissance de leur portefeuille immobilier, les SIR n’hésitent pas à faire appel à leurs actionnaires. Après Intervest, Leasinvest ou encore Retail Estates durant les derniers mois de 2018, c’est au tour de Montea de lancer une augmentation de capital.

Mais d’autres sociétés du secteur pourraient demander à leurs actionnaires de mettre la main au portefeuille. À commencer par Aedifica dont le taux d’endettement a atteint 57% fin 2018. "Son portefeuille immobilier dépasse désormais la barre des 2 milliards d’euros, surtout grâce au grand rachat au Royaume-Uni (pour 450 millions de pence). Pour financer cette importante acquisition, Aedifica devra probablement lever de l’argent frais", signale Youry Huygen. Il rappelle d’ailleurs que le groupe fait appel au marché environ tous les 18 mois et table donc sur une nouvelle opération au printemps 2019.

Une autre SIR pourrait également les imiter: Befimmo . Les analystes de KBC Securities estimaient la semaine dernière qu’"une augmentation de capital est inévitable" pour la société. En cause, des ventes d’immeubles qui vont peser sur le bénéfice par action dans les prochaines années et un taux de distribution (payout) supérieur à 100%. Mais leur avis n’est pas partagé par tous les analystes. "Befimmo, lancer une augmentation de capital? Pas dans l’immédiat, affirme Dirk Peeters. Les cessions permettent de financer les investissements à court terme." De son côté, Youry Huygen ajoute qu’"avec une décote de 16%, une augmentation de capital n’est pas intéressante pour le moment". "Mais quand les travaux pour les tours WTC vont commencer, la société aura d’énormes besoins de financement."

Les investisseurs devront enfin surveiller l’évolution de l’endettement d’entreprises comme Qrf (47,90% fin 2018) ou WDP (51,8%). Rappelons toutefois que cette dernière est plutôt adepte des apports en nature pour financer sa croissance.

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