Les analystes se disputent sur le dividende de Befimmo

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La SIR prévoit un dividende stable pour 2019, à 3,45 euros, alors que ses bénéfices vont tomber en-dessous de ce seuil. Certains analystes pensent dès lors qu'une augmentation de capital est inévitable.

Les actionnaires de Befimmo   vont-ils devoir mettre la main au portefeuille dans les prochains mois ou années? C'est la question que se posent aujourd'hui plusieurs observateurs à la lecture des résultats annuels de la société immobilière réglementée (SIR). Dans ce rapport, on apprend entre autres qu'au 31 décembre 2018 l'EPRA earnings (un indicateur clé du résultat opérationnel sous-jacent) s'est établi à 3,68 euros contre 3,74 euros un an auparavant, et que le résultat net est passé de 5,32 à 3,24 euros. "De bons résultats" en ligne avec les attentes, selon les dires des analystes. "Befimmo a publié un ensemble de résultats décents, renforcés par la reprise du marché des bureaux et la gestion active d’actifs", a commenté Amal Aboulkhouatem de Degroof Petercam.

Il prévient cependant que "les années à venir seront difficiles pour Befimmo avec plusieurs projets en cours". La SIR souhaite notamment accélérer la rotation de son portefeuille immobilier. "Certains actifs bénéficient en effet d’une valeur ajoutée créée par l’équipe et simultanément d’une compression des rendements immobiliers. Leur cession permettrait de récupérer la valeur d’investissement, qui serait réinvestie ultérieurement, et de cristalliser les plus-values", explique-t-elle. Or ces cessions pourraient impacter négativement l'EPRA earnings durant les trois prochaines années. Befimmo table sur un recul à 3,35 euros pour l'exercice 2019.

"Une augmentation de capital est inévitable"

D'un autre côté, la société prévoit également de maintenir un dividende stable à 3,45 euros brut par action. Ce qui signifie un taux de distribution supérieur à 100%. "Le dividende n'est pas couvert entièrement", soulignent plusieurs analystes. Et cela risque de s'aggraver par la suite. 

Exemple de l'impact des cessions sur les bénéfices de Befimmo ©Befimmo

L'avis des analystes diverge sur la marche à suivre:

• Chez L'Investisseur, on craint que le dividende ne doive "être quelque peu réduit dans les années à venir."

• Chez ING (et Degroof Petercam), on estime que "l'écart croissant entre le dividende et les bénéfices devrait être comblé par les plus-values substantielles" réalisées grâce aux cessions d'immeubles, et ce "jusqu'à ce que les investissements portent leurs fruits d'ici 2021 à 2023". "Les cessions permettent également d'éviter une augmentation de capital à moyen terme", ajoutent les analystes d'ING.

• Chez KBC Securities, on pense par contre qu'"une augmentation de capital est inévitable". "Alors que nous saluons l’arbitrage des actifs en tant que nouvelle compétence principale de Befimmo, cela aura une incidence sur la valeur intrinsèque et le bénéfice par action (BPA), car les plus-values dégagées contribueront au manque à gagner du BPA sur le dividende pour les prochaines années mais elles ne maintiendront pas le ratio d’endettement", indiquent ses analystes. 

Au 31 décembre 2018, le ratio d'endettement LTV ("Loan-to-value"=(dettes financières nominales - trésorerie) /juste valeur du portefeuille) de Befimmo a atteint 43,62% contre 39,61% un an auparavant. La SIR assure être "attentive à maîtriser l'utilisation de sa capacité d'endettement". "En régime de croisière, le ratio LTV de Befimmo se situerait aux alentours de 50%", prévient-elle.

Les analystes de KBC Securities pointent de leur côté le fait que le taux d'endettement légal s'élève à 45,76%, soit à 305 millions d'euros de la limite de 50%. Ils ont par ailleurs calculé que les dépenses d'investissement (capex) futures devraient atteindre environ 560 millions d'euros. Befimmo aura donc peut-être besoin d'argent frais pour maintenir sa dette sous contrôle. On en saura sûrement plus lors de l'assemblée générale prévue le 30 avril prochain.

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