Les SIR moins sensibles à la hausse des taux que prévu

Les Sociétés Immobilières Règlementées (SIR) ont la réputation d’être sensibles aux taux. Tout d’abord, elles ont des dettes inscrites au bilan et toute hausse des taux augmente donc la charge d’intérêt.

Ensuite, la valeur de l’immobilier est égale à la valeur actuelle des revenus locatifs futurs. Lorsque ces flux financiers sont actualisés à un taux plus élevé, cela met la valeur des biens sous pression.

Troisièmement, la hausse des taux rend les obligations plus attrayantes, ce qui en fait des concurrentes des investissements en immobilier. Sur ce plan, il y a encore du chemin à parcourir: le rendement net du dividende des SIR se situe en moyenne à 4,2%, contre 0% pour le taux belge à dix ans.

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Corrélation avec le taux belge à 10 ans

KBC Securities a cependant publié, mercredi, une étude sur la sensibilité des SIR aux taux suite aux inquiétudes ayant suivi la hausse du taux à long terme américain. Les analystes Alan Vandenberghe et Thomas Couvreur ont examiné dans quelle mesure le taux belge à dix ans et les actions immobilières belges inter-réagissent. Dans le jargon, on parle de corrélation.

"À long terme, la corrélation est nulle. Une hausse des taux ne génère pas seulement une hausse du taux d’actualisation. Lorsque celui-ci est la conséquence d’une hausse de l’inflation, les revenus locatifs augmentent également grâce à l’indexation", notent les deux analystes.

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Impact limité

La maison de bourse a examiné les paramètres qui déterminent la sensibilité aux taux: le niveau d’endettement, le niveau de couverture des SIR contre une hausse des taux et le taux actuel payé par les SIR. KBC Securities arrive à la conclusion qu’une hausse du taux de 1 point de pourcentage réduit en moyenne de 1,6% les estimations de bénéfices attendus pour 2021. Cet impact limité est aussi le résultat de la politique de couverture des taux.

Pour KBC Securities, Leasinvest (-5,4%) et Xior (-5,1%) devraient subir l’impact le plus important. "C’est l’impact maximum. Nous n’avons pas tenu compte de l’effet positif de la hausse de l’inflation ou de la reprise de la croissance économique."

Si la valeur des biens immobiliers diminue à cause de la hausse des taux, l’endettement augmentera. "Dans le scénario théorique où le taux d’actualisation augmenterait de 1 point de pourcentage, le taux d’endettement de Leasinvest Real Estate, Xior, Home Invest Belgium et Retail Estates passerait au-dessus de 60%. Mais il resterait sous le maximum légal de 65%", expliquent les experts de KBC Securities. "Dans la plupart des cas, la sensibilité aux taux du secteur reste limitée."