analyse

Logistique et maison de repos: le duo immobilier gagnant en bourse

©BELGA

Les groupes immobiliers spécialisés dans la logistique et les maisons de repos ont progressé de plus de 40% sur un an. Les perspectives restent solides, malgré la valorisation élevée.

Le secteur immobilier belge est en ébullition depuis le début de cette année. La pression à la baisse exercée sur les taux obligataires a propulsé les cours vers des niveaux record. Les groupes actifs dans la logistique et les maisons de repos ont enregistré des performances spectaculaires, avec des gains supérieurs à 40% pour WDP, Montea, Aedifica ou Care Property Invest durant les 12 derniers mois.

L'enthousiasme constaté sur ces valeurs s’explique par les fondamentaux qui restent extrêmement favorables pour ces deux segments, contrairement à d’autres segments, comme les centres commerciaux ou les bureaux, qui peinent à trouver de nouveaux relais de croissance.

D’ici 2030, la population des plus de 80 ans va croître de 40% au sein de l’Union européenne, et un tiers nécessiteront des soins.
Frédéric Renard
Analyste chez Kepler Cheuvreux

Vieillissement

Pour les maisons de repos, la tendance dans les prochaines années devrait être soutenue par le vieillissement de la population en Europe occidentale. "D’ici 2030, la population des plus de 80 ans va croître de 40% au sein de l’Union européenne, et un tiers nécessiteront des soins", souligne Frédéric Renard, analyste du secteur immobilier chez Kepler Cheuvreux. Mais l’évolution démographique n’est pas le seul facteur qui favorise les valeurs du secteur.

Les maisons de repos ont été historiquement un secteur très dépendant des services publics, mais la place des opérateurs privés est aujourd’hui en forte progression. "En outre, le marché belge (comme le marché français) s’est consolidé très rapidement, et est déjà en grande partie mature avec une part de marché qui atteint plus de 40% pour les 3 principaux acteurs du secteur", souligne Frédéric Renard.

Internationalisation

Les groupes belges se sont rapidement tournés vers l’étranger pour renouveler leurs sources de croissance, et notamment vers les Pays-Bas, l’Allemagne, le Royaume-Uni, et désormais l’Espagne. "Nous estimons que Cofinimmo va poursuivre sa politique d’acquisitions sur ce dernier marché, et qu’Aedifica devrait également s’y intéresser, estime Herman van der Loos, analyste du secteur immobilier chez Degroof Petercam. Et les besoins sont pratiquement infinis dans ce segment."

Comme la longueur des baux est extrêmement longue, les revenus locatifs et les flux de trésorerie sont très prévisibles, avec un profil qui est donc très défensif pour les investisseurs. "Le principal risque sur ce segment peut provenir d’un problème chez un locataire, comme nous avons récemment eu le cas avec l’opérateur britannique Four Seasons. Mais le poids de chaque locataire est suffisamment petit pour que l’impact d’un problème sur le résultat soit relativement diffus", estime encore Herman van der Loos.

Distribution

Dans le domaine de la logistique, le soutien est venu de l’optimisation des chaînes logistiques chez de nombreux producteurs afin d’atteindre toujours plus rapidement le client final. "Dans le même temps, la montée en puissance de l’e-commerce a également impacté la demande pour ce type de biens", souligne Herman van der Loos.

Les analystes estiment que les fondamentaux devraient continuer à soutenir ces deux secteurs durant les prochaines années, avec les maisons de repos pour les investisseurs plus défensifs tandis que la logistique restera destinée aux investisseurs ayant une plus grande tolérance au risque.

Selon le géant américain de la logistique Prologis, une augmentation du chiffre d’affaires d’un milliard de dollars dans le commerce électronique entraînerait un besoin pour des espaces logistiques de 80.000 mètres carrés. "Le fait d’avoir une chaîne logistique opérationnelle n’est plus vu comme un coût pour l’entreprise, mais comme un axe stratégique pour déployer une stratégie de croissance, indique encore Frédéric Renard. Et il ne fait aucun doute que les investisseurs vont continuer à affluer sur ce segment."

Pour autant, il ne faut pas en déduire que les rendements vont grimper, et les loyers ont plutôt eu tendance à se stabiliser ces dernières années, notamment sur le marché belge. Et Frédéric Renard de souligner que les vents favorables sont toutefois trop puissants sur ce segment, avec, par exemple, des pipelines potentiels de développement qui atteignent deux années pour des groupes comme WDP ou Montea. "Même en cas de récession, l’impact sur le segment de la logistique devrait être moins fort que dans le passé."

Pureté des immobilières belges

Une particularité attractive des acteurs belges est leur profil pur dans un segment immobilier attractif, avec quatre acteurs (Montea, WDP, CP Invest et Aedifica) qui permettent d’avoir une exposition à 100% à la logistique ou aux maisons de repos. "À quelques exceptions près, ce profil de société n’existe tout simplement pas sur les autres marchés européens, indique Herman van der Loos. On peut aussi évoquer dans ce domaine le cas de Xior sur les kots d’étudiants, qui constitue également une spécificité belge."

Un entrepôt WDP. ©WDP

Dans ce climat, les immobilières belges "pures" sont aujourd’hui particulièrement recherchées, aussi par des institutionnels étrangers. "Et comme la capitalisation de nombreux groupes dépasse aujourd’hui le milliard d’euros, ce n’est clairement plus un marché réservé aux particuliers belges comme cela pouvait être le cas il y a une dizaine d’années."

Dans le contexte actuel, les analystes estiment que les fondamentaux devraient continuer à soutenir ces deux secteurs durant les prochaines années, avec les maisons de repos pour les investisseurs plus défensifs tandis que la logistique restera destinée aux investisseurs ayant une plus grande tolérance au risque, avec des politiques d’expansion qui continueront à trouver facilement du financement.

Hybrides

C’est dans les profils hybrides qu’il est encore possible de trouver de la valeur à l’heure actuelle.
Herman van der Loos
analyste chez Degroof Petercam

Si la plupart des groupes sont aujourd’hui considérés comme étant relativement chers par rapport à leurs valorisations historiques, tant Frédéric Renard qu’Herman van der Loos soulignent les évolutions favorables en cours chez Cofinimmo, avec un dynamisme retrouvé dans la politique de croissance suite à l’arrivée de la nouvelle direction il y a un an et demi. Le potentiel spéculatif lié à une baisse du précompte mobilier de 30 vers 15% (si la proportion du portefeuille exposé sur les maisons de repos venait à grimper au-dessus de 60%) constitue également un argument pour détenir cette action.

Les profils hybrides (Cofinimmo, Intervest O & W) sont également appréciés parce que leur valorisation est aujourd’hui moins tendue que celle des groupes exposés à un segment pur du marché, avec des rendements qui sont nettement plus attractifs. "C’est dans les profils hybrides qu’il est encore possible de trouver de la valeur à l’heure actuelle avec par exemple un rapport cours/bénéfice de 15 pour Intervest O & W contre 25 pour Montea et WDP, alors même que la logistique représente déjà plus de 60% du portefeuille", souligne Herman van der Loos.

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