Logistique et résidentiel, favoris parmi les SIR

L'action Montea a signé la meilleure performance boursière parmi les SIR en 2018. ©rv

La plupart des SIR ont publié de solides résultats pour 2018. L'immobilier logistique et résidentiel restent les deux secteurs porteurs. Le segment commercial vit par contre des moments difficiles.

La saison des résultats d'entreprises bat son plein en Europe, et nos sociétés immobilières réglementées (SIR) n'échappent pas à la règle. Presque l'ensemble du secteur a fait le point sur ses activités ces derniers jours. Et "dans l'ensemble, tout va bien" pour nos SIR, résume Youry Huygen, analyste financier pour le magazine spécialisé L'Investisseur. Il signale que deux sous-segments du secteur restent très porteurs: la logistique et le résidentiel. En témoignent les chiffres annuels présentés par Montea   ce jeudi matin.

La SIR, active dans la logistique, a vu son bénéfice grimper de 14% alors que lors la publication de ses résultats semestriels, il n'était question que d'une croissance de 5%. Mieux encore, le taux d'occupation s'est amélioré au fil de l'année pour atteindre 99,10% fin décembre. "Une fois encore, Montea a délivré de solides résultats", ont souligné les analystes de KBC Securities. De son côté, son concurrent WDP   a indiqué au début du mois une croissance de 7% de son bénéfice. Des performances visiblement pressenties par les investisseurs. Les deux actions ont affiché en 2018 les plus fortes hausses du secteur à la Bourse de Bruxelles, avec respectivement un bond de 39,23% et de 23,30%.

+39,23%
Montea, star des SIR en 2018
Montea et WDP ont affiché en 2018 les plus fortes hausses parmi les SIR à la Bourse de Bruxelles, avec respectivement un bond de 39,23% et de 23,30%

Dirk Peeters, analyste chez Leleux Associated Brokers, note que les deux sous-segments (logistique et résidentiel) ont de plus en plus leur regard tourné vers l'étranger. "Il reste quelques opportunités en Belgique, mais une partie du marché est saturé et il devient difficile pour les SIR de croître dans notre pays". En plus d'assainir leur portefeuille belge, elles partent donc à la conquête de l'Europe, passant par les Pays-Bas, l'Allemagne, le Royaume-Uni, la France ou, plus loin, la Hongrie ou la République tchèque.

Le commercial sous pression

"Nos SIR actives dans l'immobilier commercial ont mieux performé que de grands groupes européens"
Youry Huygen
L'investisseur

Un point noir persiste dans le secteur des SIR: le segment commercial. En cause, "des craintes autour de l'e-commerce et des moins-values actées ces derniers mois", indique Dirk Peeters. "Certaines grandes enseignes font pression pour réduire les loyers". Il cite notamment l'exemple de Qrf   avec le groupe suédois H&M. La SIR a d'ailleurs annoncé ce jeudi matin, en parallèle à la publication de ses résultats annuels, une baisse de 40% de son dividende. Il s'élève à 0,80 euro par action contre 1,35 euro pour l'exercice 2017.

"Le segment commercial n'a pas bien évolué en 2018", confirme pour sa part Youry Huygen. "Mais nos SIR ont mieux performé que de grands groupes européens". Pourquoi? Parce que ceux-ci sont uniquement présents dans les grands centres commerciaux, explique l'analyste. "Les grands groupes européens ont dû acter des moins-values pour leurs centres commerciaux, notamment en France, en raison d'un ralentissement économique". Pour lui, la situation en Belgique est bien meilleure. Et de pointer le cas de Retail Estates  .

Plusieurs augmentations de capital en vue

Pour financer la croissance de leur portefeuille immobilier, les SIR n'hésitent pas à faire appel à leurs actionnaires. Après Intervest, Leasinvest ou encore Retail Estates durant les derniers mois de 2018, c'est au tour de Montea de lancer une augmentation de capital. La société profite notamment du fait que son action a gagné plus de 15% depuis le début de l'année. Ce qui représente, encore, la meilleure performance boursière au sein des SIR belges. 

Mais d'autres sociétés du secteur pourraient demander à leurs actionnaires de mettre la main au portefeuille. À commencer par Aedifica dont le taux d'endettement a atteint 57% fin 2018. "Son portefeuille immobilier dépasse désormais la barre des 2 milliards d'euros, surtout grâce à un grand rachat au Royaume-Uni (pour 450 millions de pence). Pour financer cette importante acquisition, Aedifica devra probablement lever de l'argent frais", signale Youry Huygen. Il rappelle d'ailleurs que le groupe fait appel au marché environ tous les 18 mois et table donc sur une nouvelle opération au printemps 2019.

Une autre SIR pourrait également les imiter: Befimmo. Les analystes de KBC Securities estimaient la semaine dernière qu'"une augmentation de capital est inévitable" pour la société. En cause, des ventes d'immeubles qui vont peser sur le bénéfice par action dans les prochaines années et un taux de distribution (payout) supérieur à 100%. Mais leur avis n'est pas partagé par tous les analystes. "Befimmo, lancer une augmentation de capital? Pas dans l'immédiat", affirme Dirk Peeters. "Les cessions permettent de financer les investissements à court terme". De son côté, Youry Huygen ajoute qu'"avec une décote de 16%, une augmentation de capital n'est pas intéressante pour le moment". "Mais quand les travaux pour les tours WTC vont commencer, la société aura d'énormes besoins de financement."

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