La brique papier toujours plus populaire

©Thierry du Bois

Qrf viendra bientôt agrandir le nombre de sicafis à la Bourse de Bruxelles. Le marché les apprécie, les analystes aussi. Enfin, certains plus que d’autres…

Alors que la plupart des économistes sont unanimes pour dire que les plus-values immobilières connues au cours des vingt dernières années en Belgique ne devraient pas se reproduire de sitôt, l’investissement dans les sicafis — des fonds immobiliers cotés en Bourse — apparaît comme un bon moyen de s’exposer au secteur en espérant un rendement intéressant. L’actionnaire d’une sicafi peut en effet compter sur un dividende stable et relativement élevé, profiter de l’expertise des professionnels de l’investissement immobilier et diversifier son portefeuille. Acheter l’action d’une sicafi est par ailleurs considéré comme une opération plutôt défensive, tant ces sociétés sont encadrées par la loi (au niveau de leur endettement, de leur dividende ou encore de la nature de leurs activités).

Le système a été créé en 1995 et s’est directement révélé très populaire auprès des particuliers. Aujourd’hui, on compte une quinzaine de sicafis à la Bourse de Bruxelles, dont la plus grosse et la plus connue est Cofinimmo, qui détient un portefeuille immobilier de plus de 3 milliards d’euros. Vincent Van Dessel, le président de la Bourse de Bruxelles, observe d’ailleurs que notre place boursière est particulièrement spécialisée dans les deux extrêmes du niveau de risque: l’immobilier d’une part et, de l’autre, les sociétés biotechnologiques….

Avant la fin de l’année, Bruxelles comptera une sicafi de plus, avec l’arrivée de Qrf. On parle ici d’un tout petit acteur du secteur avec un portefeuille d’actifs qui devrait, pour commencer, tourner autour de 114 millions d’euros. Son créneau? L’immobilier commercial, plus précisément les surfaces commerciales dans les centres-villes. Une bonne idée, selon les analystes, qui ne lui voient pas vraiment de concurrents directs, si ce n’est Vastned Retail Belgium. Mais cette dernière est également active sur les commerces de périphérie, ce qui ne fait pas partie du core-business de Qrf.

Surfaces commerciales au top

Si l’on en croit Damien Marichal, gestionnaire de fonds chez Petercam, monter une sicafi de type "commercial" est un bon choix, dans le contexte immobilier actuel. "Les fondamentaux de l’immobilier de commerces sont sains. Le vide locatif est quasi nul. L’évolution des loyers a été favorable et a suivi l’inflation. On peut imaginer que dans le futur, cela continuera", estime-t-il. Cependant, rappelle Jean-Marie Caucheteux, le responsable de l’analyse actions à la banque Degroof, "le commercial est un peu moins défensif", cycles économiques obligent. Mais le rendement est plus élevé qu’en résidentiel, par exemple.

Toute sicafi est-elle bonne à prendre?

Dans ce segment, les principales sicafis purement actives dans les surfaces commerciales sont Retail Estates (avec un portefeuille de près de 700 millions d’euros), Ascencio, Wereldhhave Belgium, Vastned Retail Belgium et Qrf. Ensuite, Damien Marichal place sur un pied d’égalité les surfaces logistiques et l’immobilier résidentiel, qui présentent des avantages et des inconvénients. Le rendement des actifs logistiques est élevé (entre 7 et 8,5%) mais ce segment n’offre aucune dynamique de loyer (entre 40 et 45 euros le m²/an). Par ailleurs, souligne le gestionnaire de fonds, "si les taux devaient augmenter, les sicafis spécialisées dans la logistique auraient du mal à trouver de la croissance, qu’elles gagnent uniquement par acquisitions". Les acteurs les plus spécialisés dans ce segment sont WDP (qui dépasse le milliard d’euros d’actifs en portefeuille) et Montea.

Parlons maintenant des sicafis résidentielles que sont Home Invest Belgium, Aedifica et Service Flat Invest. Leur cible? Les immeubles d’appartements (meublés ou non), les maisons de repos, dans certains cas quelques hôtels. Pour l’investisseur, elles représentent, de base, un certain avantage fiscal (lire encadré) étant donné que le précompte sur le dividende est réduit. Problème: la moins bonne visibilité de l’avenir étant donné la durée plus courte des baux (sauf dans le cas des maisons de repos).

Par ailleurs, le rendement est bien plus bas que dans l’immobilier commercial, car ce sont les propriétaires qui doivent payer le précompte immobilier, qui prennent en charge les réparations, etc. "L’avantage de ce segment, c’est qu’il représente une plus grande rareté foncière", souligne Damien Marichal. "Mais nous ne sommes pas particulièrement chauds sur le résidentiel, surtout parce qu’il est devenu cher, après avoir très bien fonctionné au cours des vingt dernières années", explique-t-il. En revanche, une sicafi résidentielle pourra plus facilement réaliser une plus-value en achetant en bloc et en revendant par unités, comparé au particulier qui investit directement dans un bien résidentiel.

Prudence sur les bureaux

La dernière catégorie d’immobilier est celui des bureaux. Vraiment pas la tasse de thé de Damien Marichal… Des loyers incapables de suivre l’inflation, qui ont même baissé en terme nominal, une suroffre qui met un temps "significatif" à se résorber, un stock de bureaux "obsolètes" que les propriétaires sont prêts à sacrifier dans certaines régions de Belgique: le tableau n’est pas très réjouissant. Et les chiffres sont assez parlants: Bruxelles dispose de 13 millions de m² de bureaux, ce qui représente deux tiers de ce que l’on trouve à Londres. Le taux de vacance — en moyenne 12% en Belgique — atteint parfois 20% dans les zones mal desservies.

Les deux plus grosses sicafi de la cote sont fortement exposées à ce secteur: Cofinimmo à hauteur de 45% et Befimmo, une pure sicafi de bureaux. Cofinimmo poursuit d’ailleurs sa stratégie de diversification et a l’intention de faire baisser son exposition aux bureaux dans les prochaines années. En attendant, elle a été contrainte de préparer le marché à une baisse de son dividende l’année prochaine… Cofinimmo a nettement sous-performé le secteur depuis le début du rally boursier en mars 2009. Quant à Befimmo, elle a vu son action baisser sur la même période. "Au vu du contexte, ces actions s’en sortent cependant assez bien, en termes de rendement du dividende", reconnaît Damien Marichal.

Performances

À la banque Degroof, Jean-Marie Caucheteux a globalement des recommandations hautes pour le secteur. "Nous nous attendons à ce que les sicafis prennent entre 0 et 10% d’ici douze mois, en tenant compte implicitement de la distribution du dividende", explique-t-il, rappelant que le rendement de dividende avoisine en moyenne les 6%.

Mais pour l’année en cours, le secteur a fait moins bien que le Bel 20, ce qui n’est vraiment pas à son habitude. Il s’agit d’un effet de rattrapage, étant donné que les sicafis ont très bien performé au cours des dernières années. Sans surprise, le retour de l’appétit pour le risque des investisseurs n’a pas bénéficié en premier aux actions immobilières, considérées comme un investissement défensif. On notera la performance impressionnante de WDP depuis mars 2009 (+ 109,5%), comme celle de Werldhave Belgium (+ 94,4%), des sicafis principalement actives dans l’immobilier commercial (magasins) et logistique.

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