Souscrire à l'augmentation de capital de Cofinimmo ou pas?

©Dieter Telemans

Cofinimmo propose une action à 95 euros pour six titres existants. Son rendement va augmenter. Les analystes s’interrogent sur ce que la sir fera de l’argent levé.

Mardi matin, Cofinimmo a publié les détails de l’augmentation de capital annoncée au début du mois ("L’Echo" du 10/04). La sir (société immobilière réglementée) propose d’émettre, pour six actions existantes, une nouvelle action à un prix de 95 euros. Sachant que son capital est constitué de 18 millions d’actions, le groupe pourrait émettre un maximum de 3 millions d’actions, ce qui lui rapporterait 285 millions d’euros.

©mediafin

Compte tenu du prix de la nouvelle action (95 euros) et du cours de clôture de mardi soir (111,30 euros), on peut calculer que le cours théorique de Cofinimmo est de 102,58 euros. Comment arrive-t-on à ce chiffre? Il faut d’abord retrancher du cours de mardi le dividende brut 2014 et la partie du dividende brut 2015 qui couvre la période allant du 1er janvier au 12 mai, date prévue de l’augmentation de capital. Ces dividendes, respectivement de 5,50 euros et de 1,96 euro, ont en effet été détachés mardi après la clôture. On obtient ainsi un prix de 103,84 euros.

Mais il faut aussi tenir compte des six droits de souscription nécessaires pour obtenir une nouvelle action. Six actions à 103,84 euros représentent une valeur de 623,04 euros et donnent droit en plus à 95 euros de valeur de la nouvelle action, soit 718,04 euros. Une fois ce dernier montant divisé par sept (le nombre d’actions ainsi obtenues), on arrive au cours théorique de 102,58 euros.

Par rapport à ce cours, le prix de 95 euros que propose Cofinimmo pour son augmentation de capital représente une décote de 7,39%. Est-elle suffisamment intéressante pour inciter les investisseurs à souscrire à l’opération? Certains analystes jugent qu’une décote est élevée si elle atteint 10% et est faible si elle est inférieure à 5%. La sir semble avoir trouvé un juste milieu.

Quels futurs achats?

D’autres critères permettent d’évaluer l’intérêt de l’offre. "Il est positif que le dividende pour 2015 de 5,5 euros brut soit confirmé, ce qui génère un beau rendement dividendaire", explique notamment "L’Investisseur" sur son site web. La revue d’investissement conseillerait de participer à l’augmentation de capital. En effet, au cours théorique de 102,58 euros, le dividende offre un rendement de 5,36%, contre 4,94% précédemment.

CEO de Cofinimmo

1) Comment justifiez-vous cette augmentation de capital?

Nous voulons maintenir notre ratio d’endettement à moins de 50%. Il se situait à 48% fin 2014. Or, nous avons 250 millions d’euros d’investissements déjà programmés entre 2015 et 2017. Ces projets nous rapporteront de l’ordre de 6% de rendement. Et il y a un autre volet d’investissements consacré à des achats pour un montant net de 350 millions d’euros dans les trois prochaines années. Dans ce laps de temps, nous aurons donc besoin de 600 millions d’euros nets pour ces opérations qui seront financées par l’augmentation de capital à hauteur de 280 millions après déduction des frais, ainsi que par de la dette supplémentaire, puisque notre taux d’endettement tombera à 41,7% après l’augmentation de capital.

2) Concrètement, où ira l’argent levé?

Une part sera consacrée au pôle de bureaux. Une autre partie ira à la reconversion d’immeubles. Une tranche sera disponible pour la construction de maisons de repos. Nous avons vraiment de quoi utiliser ces fonds. La seule question porte sur le rythme d’investissement. Mais je crois pouvoir rappeler qu’au cours des vingt dernières années, nous avons investi en moyenne 225 millions d’euros par an, dont 150 millions dans le pôle de la santé.

3) Que diriez-vous aux actionnaires pour les convaincre de souscrire?

Premièrement, nous arriverons à déployer ces moyens financiers. Deuxièmement, nous proposons une décote de plus de 7%. Troisièmement, nous maintenons le dividende, pour un plus grand nombre d’actions. Le rendement sera de 5,8%, contre 3,2% pour le Bel 20 et le secteur immobilier en Europe.

Hormis ces considérations purement financières, les analystes s’intéressent surtout à ce que fera Cofinimmo des 281 millions d’euros qu’elle compte obtenir, après déduction des frais de l’opération. Dans son communiqué, le groupe indique que "ces fonds seront alloués aux investissements déjà prévus pour les années 2015 à 2017".

Les analystes jugent que Cofinimmo reste trop vague. "Vont-ils acheter des immeubles dans le secteur de la santé ou des bureaux?", s’interroge Frank Vranken (Puilaetco Dewaay). "Les premiers peuvent offrir des rendements de l’ordre de 6,5% mais les seconds se limitent parfois à 3%: la question est donc importante car cela aura un impact sur le rendement de Cofinimmo. Cofinimmo reste trop opaque." L’analyste en conclut qu’il est un peu tôt pour souscrire.

Chez Petercam, on signale qu’on n’est "pas totalement convaincu par le raisonnement" ayant conduit à l’augmentation de capital. "Le bénéfice par action est susceptible d’être lourdement dilué, spécialement en 2015-2016."

D’autres jugent que, compte tenu de son endettement qui s’élève à 48% des actifs, ainsi que des opportunités d’achats à l’avenir, Cofinimmo a raison de lancer une augmentation de capital pour saisir des opportunités susceptibles d’apporter du rendement.

En fin de compte, tout dépendra des futures opérations de la sir, qui envisage des achats nets de l’ordre de 350 millions d’euros d’ici 2017.

[Suivez Philippe Galloy sur Twitter en cliquant ici]

Lire également

Publicité
Publicité
Publicité

Messages sponsorisés

Messages sponsorisés