Le certificat immobilier attend sa renaissance

Depuis 10 ans, le nombre de certificats immobiliers cotés en Bourse de Bruxelles n’a cessé de se réduire. Ce format de titrisation reste toutefois bien adapté pour vendre de grands ensembles.

Aujourd’hui, il n’y a plus que 21 noms cotés à Bruxelles, pour une capitalisation boursière légèrement inférieure à 500 millions d’euros, avec près de la moitié concentrée sur les deux certificats liés au Woluwé Shopping Center. En outre, une proportion non négligeable des certificats survivants est aujourd’hui en liquidation ou en manque de locataires.

La plupart des certificats ont enregistré des performances négatives, et seuls les centres commerciaux ont enregistré une progression de leur cours sur la dernière décennie. La raison est simple: les nouveaux locataires dans les centres commerciaux voient généralement leur loyer relevé par rapport aux locataires précédents. À l’inverse, un immeuble de bureaux ne se relouera pratiquement jamais à un prix supérieur, et même les reconductions de baux avec les locataires existants auront des implications négatives sur le niveau du dividende.

Pour autant, le cours est rarement l’unique raison qui motive un investisseur à acheter un certificat immobilier. Il n’est en effet pas rare d’avoir un rendement supérieur à 10% sur certains certificats, ce qui a généré au fil du temps des versements très importants. Basilix a ainsi vu son cours progresser de 270 à 367,7 euros sur les 10 dernières années, tandis que les détenteurs de certificats ont reçu des coupons nets pour un total de 202,45 euros. En supposant que les dividendes nets reçus ont été placés sur un compte à vue sans intérêt, la performance moyenne des 21 certificats cotés a été de 49%.

Problème de liquidité

Le principal inconvénient des certificats est le manque de diversification du portefeuille. "Lorsque les conditions économiques ne sont guère porteuses, il est clair que trouver un nouveau locataire n’est pas chose facile, souligne Steven Lermytte (KBC Asset Management). Les immeubles sont souvent situés à des endroits moins favorables avec des frais de rénovation importants. Un immeuble de bureaux vétuste en périphérie bruxelloise mettra longtemps à trouver un locataire".

L’autre grand problème est la faible ou plutôt l’absence de liquidité sur ces titres, qui rend l’achat très difficile. Certains certificats ne font par exemple l’objet de transactions qu’une ou deux fois par mois. "La liquidité augmentera à partir d’un certain volume, et il sera souvent plus facile de chercher à acheter 1.000 certificats que 10, à condition d’y mettre le prix", souligne Marc Verteneuil, consultant immobilier.

Banque privée

L’échec de l’entrée en Bourse du certificat Médiacité durant la crise financière a empêché un renouveau de cette classe. "Ce bien immobilier était intéressant, souligne Marc Verteneuil. Mais la valorisation n’était pas très attractive vu le niveau d’endettement qui était supporté par le certificat. Les certificats qui sont encore cotés devraient disparaître les uns après les autres".

L’annonce récente du possible lancement d’un certificat pour le nouveau centre administratif de Gand pourrait toutefois permettre de relancer l’intérêt du grand public. D’autres projets seraient également dans les cartons de certains banquiers. "Le certificat immobilier peut constituer une opportunité intéressante pour l’investisseur, car il est moins risqué qu’une action, en particulier dans le cas des centres commerciaux avec un grand nombre de locataires", souligne Gregory Swolfs (Banque Delen).

Lire également

Publicité
Publicité
Publicité

Messages sponsorisés

Messages sponsorisés