Les 5 actions préférées d'Olivier Hertoghe

©FONCK YVES

Olivier Hertoghe est Senior fund manager chez Degroof Petercam Asset Management. Dans son panier: 5 actions immobilières.

Phœnix Spree Deutschland (PSDL)

L’immobilier à Berlin est caractérisé par une forte demande de logements et une offre limitée parce que les permis de bâtir ne suivent pas. PSDL a réussi à se constituer un portefeuille de qualité de 2.545 appartements. Il s’agit principalement de bâtiments appelés Altbau, construits pendant l’entre-deux-guerres, et qui ont été revalorisés fin 2018 à 3.579 euros/m² en moyenne. En plus d’une forte croissance des revenus locatifs, l’entreprise vend également des appartements individuels avec une marge de 30%. PSDL est coté à Londres en livres sterling, mais n’a des actifs et passifs qu’en euros. Les actionnaires ne sont donc pas exposés au risque de change.

Argan

Argan , qui faisait déjà partie de notre sélection d’actions préférées en 2014, 2016 et 2018, investit dans de grands bâtiments de logistique, principalement dans la banlieue parisienne. Elle revend ses bâtiments plus anciens ou moins bien situés pour se constituer un portefeuille moderne susceptible d’attirer des locataires. Le rendement sur fonds propres est un des plus élevés du secteur ce qui lui permet de distribuer un généreux dividende, de rembourser ses dettes et de constituer des réserves pour des investissements. Argan est l'un des investisseurs qualitatifs les moins chers dans l’immobilier logistique. Son cours représente 13 fois le cash flow (20 pour le secteur).

Globalworth

Globalworth Real Estate Investments est une société cotée à Londres en euros. Ses actifs sont constitués de bureaux loués et de projets de développement dans les principales villes de Pologne et à Bucarest. La société affiche une croissance rapide et vient de clôturer avec succès une levée de capitaux de 500 millions d’euros. Les récents investissements affichent un rendement de 7% en Pologne et de 9% à Bucarest. Le même type de bâtiments en Allemagne génère des rendements de près de 4%. La notation de crédit par Moody’s a été récemment relevée à "investment grade BBB-". Résultat: le rendement de l’obligation en cours dont l’échéance est prévue en 2022 est retombé à 1,07%.

NSI

Il y a trois ans, le nouveau management de NSI a lancé une restructuration en profondeur, comprenant la vente d’espaces commerciaux et de petits bureaux, au bénéfice de plus grands bureaux dans plusieurs grandes villes aux Pays-Bas. L’économie néerlandaise est saine et la croissance a un impact positif sur les loyers des bureaux. NSI n’achète pas des bâtiments loués à long terme, mais plutôt des immeubles représentant un défi, comme un vide locatif partiel ou dont les baux sont de courte durée, ce qui lui permet de créer davantage de valeur. Le dividende est intéressant (6%) et s’il est payé sous forme d’actions, les investisseurs belges sont exonérés du précompte mobilier étranger.

Mercialys

Mercialys est propriétaire de centres commerciaux en France. Son action a baissé de 24 euros (à la mi-2015) à 11,5 euros aujourd’hui, à cause notamment de la structure de son actionnariat. Fin 2018, Casino a parqué 15% des actions Mercialys auprès du Crédit Agricole par l’intermédiaire d’un échange d’actions. Le Crédit Agricole est en train de vendre ces actions, ce qui met le cours sous pression. Près de la moitié ont déjà été revendues. Actuellement, l’entreprise est valorisée à seulement 8 fois les bénéfices et le rendement du dividende se monte à 10%. C’est clairement un "value call", avec comme risque principal une baisse des loyers plus importante qu’attendue par le marché.

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